결론부터. 이번 개편안의 축은 ‘몇 채를 가졌는가’가 아니라 ‘거기 사는가’입니다. 실거주하는 1주택의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘고, 같은 1주택이라도 살지 않으면 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다. 시가 30억원짜리 아파트 한 채를 60세가 10년 보유한 경우로 계산하면, 개편이 모두 적용되는 2028년 부과분 기준으로 실제 사는 사람은 76만원, 살지 않는 사람은 424만 7,000원입니다. 같은 집, 같은 사람, 다섯 배가 넘는 차이.
세법이 바뀔 때 우리가 가장 먼저 하는 일은 계산입니다. 얼마가 오르는지, 내 집은 어디에 걸리는지. 그런데 이번 안을 며칠 들여다보면서 제가 받은 인상은 조금 달랐습니다. 이 개편안은 세율을 손본 게 아니라, 집을 무엇으로 볼 것인지를 다시 물었습니다. 자산으로 볼 것인가, 사는 곳으로 볼 것인가. 세금은 그 대답에 값을 매기는 방식으로 설계됐습니다.
한 가지 먼저 짚고 갑니다. 이건 정부안이고, 아직 법이 아닙니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회로 넘어갑니다. 국회를 통과하며 숫자가 달라질 수 있습니다. 이 글의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준입니다.
1. 기준이 ‘주택 수’에서 ‘가액과 거주’로 옮겨갔다
지금까지 종부세는 몇 채를 가졌느냐로 사람을 나눴습니다. 1주택자에게는 완화된 세율, 다주택자에게는 중과세율. 그래서 시장이 배운 답이 ‘똘똘한 한 채’였습니다. 비싼 집 하나로 압축하면 세금이 줄었으니까요.
개편안은 이 문을 닫습니다. 2028년부터 주택 수와 무관하게 과세표준 금액만으로 세율이 매겨집니다.
| 과세표준 | 현행 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12~25억원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25~50억원 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50~94억원 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
동시에 기본공제가 거주 여부로 갈라집니다. 여기가 이번 개편의 심장입니다.
공시가격 14억원은 시가로 대략 20억원 언저리입니다. 실거주 1주택이라면 시가 20억원 아래에서는 종부세를 내지 않습니다. 20억원에서 30억원 구간은 지금보다 오히려 줄어듭니다. 늘어나는 건 40억원 위쪽, 그리고 거주하지 않는 집입니다. 정부는 시가 40억원을 넘는 공동주택 약 **6만 5,000호(상위 0.4%)**를 과세 정상화 대상으로 보고 있고, 전체적으로 약 16만 8,000호의 부담이 늘어날 것으로 추산했습니다.
2. 실거주와 비거주, 숫자로 보면
말로 하면 추상적이니 표로 보겠습니다. 60세가 10년 보유한 1주택, 개편이 모두 적용된 2028년 부과분 기준입니다.
| 시가 | 실거주 | 비거주 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 20억원 | 10만 8,000원 | 152만 1,000원 | 14배 |
| 25억원 | 32만 3,000원 | 222만원 | 6.9배 |
| 30억원 | 76만원 | 424만 7,000원 | 5.6배 |
| 35억원 | 212만 4,000원 | 801만원 | 3.8배 |
| 50억원 | 978만 5,000원 | 1,970만 3,000원 | 2.0배 |
| 70억원 | 3,295만 7,000원 | 4,480만 1,000원 | 1.4배 |
뉴스핌·서울경제 보도 시뮬레이션 기준(2026년 8월) · 60세, 10년 보유, 2028년 부과분 가정
이 표에서 눈여겨볼 지점은 비율이 아래쪽에서 가장 크다는 사실입니다. 70억원짜리 집은 살든 안 살든 1.4배 차이지만, 20억원짜리는 14배입니다. 고가주택 소유자에게 이번 개편은 액수의 문제지만, 20억원대 아파트를 전세 끼고 사둔 사람에게는 성격의 문제입니다. 안 내던 세금을 내기 시작하는 것과, 내던 세금이 오르는 것은 체감이 전혀 다릅니다.
실제 단지로 보면 더 분명해집니다. 마포래미안푸르지오 전용 84.60㎡(시가 20억원대 중반)는 2028년 기준 실거주 31만원, 비거주 217만원으로 약 7배입니다. 재산세를 포함한 보유세 전체로는 425만원과 611만원이 됩니다.
3. 그런데 ‘거주’란 무엇인가
여기서부터가 이 개편안의 가장 중요한 빈칸입니다. 세금을 가르는 기준이 ‘거주’라면, 거주를 어떻게 판정하는지가 전부를 결정합니다. 그런데 정부안에는 판정의 세부 기준이 아직 담겨 있지 않습니다. 시행령에서 정해질 사안입니다.
지금까지 공개된 건 예외 조항 하나입니다. 1년 이상 계속 거주한 사람이 취학·직장·질병·해외 체류·부모 봉양 등의 사유로 다른 시·군으로 이전한 경우, 비거주 기간을 최대 3년까지 거주 기간으로 인정한다는 내용입니다. 양도세 장기거주 소득공제 쪽에도 비슷한 취지의 인정 규정이 함께 들어갔습니다.
저는 이 대목이 이번 개편안에서 가장 오래 논의될 부분이라고 생각합니다. 삶에는 집을 비워야 하는 사정이 많습니다. 발령을 받고, 부모를 모시러 가고, 아이 학교를 따라가고, 병원 가까운 곳에 잠시 머무릅니다. 그 모든 경우를 세법의 언어로 촘촘히 옮기는 일은 쉽지 않습니다. 예외를 넓히면 취지가 흐려지고, 좁히면 억울한 사람이 생깁니다. 시행령이 나올 때 이 조항부터 확인하시길 권합니다. 표의 숫자보다 당신에게 먼저 닿는 건 아마 이쪽일 겁니다.
4. 보유는 이제 공제해주지 않는다
종부세만의 이야기가 아닙니다. 양도세 쪽에서는 장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 이름과 성격을 함께 바꿉니다.
현행은 보유 연 4%(최대 40%)에 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%였습니다. 개편안은 이걸 **거주 연 8%, 최대 80%**로 단순화합니다. 보유만으로 쌓이던 공제가 사라진다는 뜻입니다. 이행은 단계적입니다.
| 시기 | 공제 방식 |
|---|---|
| 2027년 | 보유 연 4% + 거주 연 4% (현행 유지) |
| 2028년 | 보유 연 2% + 거주 연 6% |
| 2029년 이후 | 거주 연 8%만 (최대 80%) |
여기에 지금은 없는 공제한도가 새로 생깁니다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원입니다. 그리고 최대 공제를 받으려면 10년 이상 실제로 살아야 합니다.
그 외에 함께 손질된 항목들도 짚어둡니다. 종부세 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라가고(한 해에 오를 수 있는 폭이 커집니다), 공정시장가액비율은 60%에서 **2027년 70%**로, 3주택 이상과 조정대상지역 주택은 **2028년 80%**까지 단계적으로 오릅니다. 반대 방향의 조치도 있습니다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과는 한시적으로 완화되고, 65세 이상이 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 옮기면 양도세를 한시 감면합니다. 다만 조정대상지역 일시적 2주택 특례 기간은 3년에서 2년으로 줄어듭니다.
지금 확인해볼 것
- 내 집 공시가격을 확인했다 (14억원 초과 여부가 1차 분기점)
- 내가 그 집에 주민등록상·실제로 거주 중인지 정리했다
- 거주하지 않는다면, 취학·직장·질병·부모 봉양 등 예외 사유에 해당하는지 확인했다
- 양도를 생각하고 있다면 실제 거주한 기간이 몇 년인지 세어봤다
- 일시적 2주택 상태라면 특례 기간이 2년으로 줄어드는 일정을 달력에 표시했다
- 9월 정기국회 심의 결과를 보고 다시 계산하기로 했다
정리
이번 개편안이 요구하는 건 결국 한 문장입니다. 그 집에 사느냐. 실거주 1주택이라면 시가 20억원까지는 종부세가 없고 30억원까지는 오히려 줄어듭니다. 반대로 살지 않는 집은 공제가 9억원으로 깎이고, 20억원대에서는 부담이 열 배 넘게 뜁니다. 양도세 쪽에서도 보유로 쌓던 공제가 2029년이면 사라지고 거주만 남습니다. 시행은 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로, 그리고 국회를 통과해야 확정됩니다.
숫자를 다 적어놓고 보니, 이 제도가 사람들에게 하려는 말은 의외로 단순합니다. 집을 여러 채 가진 것을 벌하겠다는 것도, 비싼 집을 벌하겠다는 것도 아닙니다. 비워둔 집에 물리겠다는 것입니다. 그 방향이 옳은지 아닌지는 저마다 판단이 다를 것이고, 국회에서 다뤄질 몫이기도 합니다. 다만 제도가 이렇게 설계된 이상, 당분간 우리가 집을 볼 때 던져야 할 질문 하나가 늘어난 건 분명해 보입니다. 얼마짜리인가 다음에, 거기서 누가 사는가.
계산이 급하지 않다면 9월 국회를 한 번 기다려보셔도 좋겠습니다. 아직 정부안이고, 확정된 숫자는 하나도 없습니다.
다음 글에서는 공시가격 14억원이라는 선을 내 집에 직접 대보는 법 — 공시가격 조회부터 시가 환산, 종부세 과세표준 계산까지를 순서대로 다룹니다.