청약 일정·제도·가점 분석
청약예금·청약부금·청약저축을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있는 기한이 2026년 9월 30일에 끝납니다. 전환의 값어치를 법령 한도만 가지고 직접 계산했습니다. 승계 범위가 통장 종류마다 달라서 청약예금·부금 보유자는 국민주택 저축총액을 0에서 시작하고, 월 인정 한도가 25만원이라 2,000만원에 닿기까지 80개월이 걸립니다. 청약저축 보유자와 6년 차이입니다. 소득공제는 연 300만원 납입의 40%를 공제해 세율 15% 구간에서 연 19.8만원이 돌아오고, 월 인정 한도 25만원과 소득공제 납입 한도 300만원이 한 점에서 맞물립니다. 해지와 전환의 차이는 민영 가점 16점입니다.
목동 윤슬자이 청약이 651실에 3,788건, 평균 5.8대 1로 마감했습니다. 헤드라인 "최고 32대 1"은 서울 거주자 우선 배정분 기준이고, 물량 전체로는 1군이 8.7대 1입니다. 당첨 확률로 바꾸면 1군 11.5%, 대형 복층 47.6%로 가장 비싼 타입이 가장 쉬웠습니다. 시세 비교도 실거래가 원자료로 다시 세웠습니다. 같은 면적대(전용 110~125㎡) 목동 주상복합 중위는 30.40억, 재건축 추진 아파트는 32.85억입니다. 분양가 최저 24.6억은 주상복합 대비 19.1% 싸고 최고 33.44억은 10.0% 비쌉니다. 접수 당시 보도로 인용한 비교 대상 두 곳은 윤슬자이 주력형과 겹치는 면적이 없었고, 그 정정도 함께 적었습니다.
결과가 나온 사전청약 5개 블록을 모아 포기율을 집계했습니다. 당첨자 3,850명 중 1,225명(31.8%)이 본청약을 포기했고, 기다린 기간이 길수록 포기율이 높았습니다. 38개월 26.6%에서 약 60개월 47.2%까지, 상관계수 0.876입니다. 인상률까지 확인된 세 블록은 38개월 +14.8%, 48개월 +44.5%, 60개월 +48.3%로 같은 방향이었습니다. 가장 높은 값은 성남복정2 신혼희망타운입니다. 추정 5억 3,840만원이 확정 7억 9,845만원이 되고 428명 중 202명이 떠났으며, 타입별로는 0%에서 51.5%까지 갈렸습니다. 새 블록의 결과가 나오면 표에 계속 추가합니다.
송파 시그니처 롯데캐슬 무순위 1가구가 9만 443명 신청, 9만 443대 1로 마감했습니다. 표면 차익 10억 8,745만원을 신청자 수로 나누면 1인당 1만 2,024원입니다. 그 차익도 실거래가 원자료로 검증했습니다. 보도가 인용한 21억원은 거래 한 건이고, 84㎡대 최근 12개월 중위는 20.45억(27건), 당첨 물건과 같은 26층 이상은 18.80억(3건)이라 차익이 2억 2,000만원 움직입니다. 이 단지에는 고층 프리미엄이 없었습니다. 실제로 받으려면 자기자본 6억 1,255만원이 필요했고, 자금이 준비된 신청자 비율을 1%로 잡으면 실질 경쟁은 904대 1입니다. 분양가 대비 상승률은 2024년 상반기 +42.4%에서 2026년 하반기 +123.2%로, 차익 대부분이 최근 2년 반에 만들어졌습니다.
A2, B4, C1, M13. 교산 자료를 읽다 보면 계속 나오는 이 블록 이름들이 사실은 평형을 알려주고 있습니다. 원주민에게 배포된 종합토지이용계획도 범례에서 규칙을 찾았습니다. 국민평형 84㎡를 노린다면 어느 블록을 봐야 하는지, 그리고 그 자리가 왜 점점 좁아지고 있는지 정리했습니다. 유어집 교산 리포트 1편.
3기 신도시 교산의 첫 본청약 데이터를 뜯어봤다. 20평대 공공분양 당첨선은 저축액 2,490만~2,805만원이고, 월 25만원 인정 기준으로 8년 4개월에서 9년 5개월을 빠짐없이 부어야 닿는 금액이다. 커트라인 세 개를 같은 자로 재면 "하남에 산다"는 조건의 값도 나온다. 월 10만원 시절 통장 2년 7개월이었던 것이 월 25만원 이후 1년 1개월로 줄었다. 25만원 상향은 통장이 얇은 사람에게 기회를 준 동시에 당해 지역 거주 요건의 가치를 절반 이하로 깎았다. 월 10만원으로 20년을 부은 통장은 커트라인까지 4개월만 남았고, 후보군이 한도까지 넣으면 커트라인은 연 300만원씩 올라간다.
청약 가점 3개 항목의 배점표를 구간 하나도 빠짐없이 싣고, 여기서 거의 다루지 않는 각도를 하나 더 계산했습니다. 무주택기간이 만 30세부터 기산되기 때문에 나이가 점수의 천장을 만듭니다. 2026년 기준으로 만 30세의 현실적 상한은 52점, 만 35세는 64점이고 84점 만점은 만 45세가 되어야 열립니다. 연령별 상한표, 실제 3가지 조건의 끝까지 계산, 그리고 미성년 통장 인정이 2단으로 잘리는 구조까지 정리했습니다.