결론부터. 이번 주 수도권 청약 캘린더에서 챙길 것은 세 가지입니다. 내일(9월 8일) 목동 윤슬자이 오피스텔 651실이 접수를 받고, 같은 날 성북 브라운스톤 월곡 센트럴이 1순위 청약을 엽니다. 그리고 접수를 마친 성남복정2 신혼희망타운은 17일 당첨자를 발표합니다.
다만 이번 주의 진짜 뉴스는 일정표 바깥에 있습니다. 복정2의 본청약 확정분양가가 5년 전 사전청약 추정가보다 48.3% 올랐다는 사실입니다. 글 상단의 차트가 그 5년의 간격입니다. 저희가 다른 사전청약 단지들에서 추적해온 인상률이 15~17% 수준이었으니, 복정은 그 세 배가 넘는 기록입니다. 아마 이 기록은 한동안 깨지지 않기를 모두가 바랄 겁니다.
1. 복정의 48% — 신혼희망타운이라는 이름과 8억이라는 값
숫자부터 정리합니다.
| 항목 | 사전청약 (2021) | 본청약 (2026) |
|---|---|---|
| 55㎡ 분양가 | 추정 5억 3,840만원 | 확정 7억 6,637만~7억 9,845만원 |
| 56㎡ 테라스형 | 추정 5억 5,489만원 | 확정 8억 1,214만원 |
| 인상 폭 (55㎡ 최고가 기준) | +2억 6,005만원 (+48.3%) | |
| 본청약 시점 | 당초 2023년 5월 | 실제 2026년 8월 공고 (33개월 지연) |
| 입주 시점 | 당초 2025년 10월 | 2030년 5월 예정 (57개월 지연) |
발코니 확장과 취득세까지 더하면 55㎡의 실부담은 8억원을 넘습니다. 당첨자 한 분의 말이 이 표 전체를 요약합니다. “소득 제한을 받는 신혼가구가 옵션과 세금까지 포함해 8억원이 넘는 비용을 감당하기는 쉽지 않다.” 신혼희망타운은 소득 기준을 통과해야 넣을 수 있는 유형인데, 5년을 기다리는 사이 값이 그 소득으로 감당하기 어려운 곳까지 올라간 겁니다. 정책 모기지는 집값의 70%까지, 최대 4억원 한도라 나머지는 현금의 몫입니다.
창릉에서 확인했던 구조가 더 크게 반복되고 있습니다. 지연이 길수록 인상 폭이 커진다는 것 — 창릉 첫마을은 약 3년 만의 본청약에서 15~17%, 복정2는 5년 만의 본청약에서 48.3%였습니다. 사전청약의 추정가는 시간이 지날수록 부정확해지는 숫자이고, 지연은 그 부정확함을 키우는 방향으로만 작동해왔습니다. 17일 발표 이후 당첨자들이 얼마나 계약하는지, 포기율 데이터가 나오면 이 글에 이어 기록하겠습니다.
2. 목동 윤슬자이 — 24억의 오피스텔, 통장 없이 내일 접수
이번 주 접수 물량의 대어는 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 옛 목동 KT부지(양천구 목동 924번지)에 최고 48층 3개동, 주거용 오피스텔 651실로 들어서는 목동 윤슬자이입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 규모 | 지하 6층 |
| 분양가 | 주력 114 |
| 일정 | 9월 8일 접수 (청약홈) → 9월 11일 발표 → 9월 13~14일 계약 |
| 자격 | 청약통장·주택 소유 여부 무관 · 서울 거주자 20% 우선 |
| 전매 | 계약 후 소유권이전등기 시까지 제한 |
| 입주 | 2030년 12월 예정 |
오피스텔 청약은 아파트와 규칙이 다릅니다. 통장이 필요 없고 순위 경쟁이 없어서 누구나 넣을 수 있는 대신, 아파트 청약에서 통하던 계산이 그대로 통하지 않습니다. 넣기 전에 세 가지는 따져봐야 합니다.
첫째, 취득세입니다. 오피스텔은 주택(1~3%)이 아니라 건축물 세율(부가세목 포함 4.6%)을 적용받습니다. 33억짜리 주력형이라면 취득세만 약 1억 5,000만원입니다. 지난 글에서 다룬 오피스텔 생애최초 감면은 소형(전용 40㎡·시가표준 2억 이하)에 해당하는 이야기라, 이 단지와는 무관합니다.
둘째, 대출과 환금성입니다. 고가 오피스텔은 주택담보대출 규제와 별도의 상품이라 조건이 은행마다 다르고, 되팔 때의 시장도 아파트보다 얇습니다. 전매가 등기까지 묶여 있으니 단기 차익 계산은 애초에 성립하지 않습니다.
셋째, 이 상품이 나온 배경입니다. 9월 서울의 아파트 일반분양은 사실상 가뭄 수준입니다. 그 공백에 규제 문턱이 낮은 하이엔드 오피스텔이 들어온 것이라, 아파트 대신이 아니라 전혀 다른 상품으로 접근해야 맞습니다. 목동 학군과 재건축 일대의 새 주거 수요를 겨냥한, 현금 여력이 있는 수요자용 상품입니다.
3. 같은 날 서울에서 열리는 또 하나
- 브라운스톤 월곡 센트럴 (성북구 하월곡동) — 소규모 재건축, 일반분양 62가구(전용 59·74㎡), 9월 8일 1순위. 6호선 월곡역 인접이고, 동북선 경전철 개통 목표가 2027년 11월이라 개통 시점과 입주 시점이 맞물리는 단지입니다. 물량이 적어 경쟁률이 튈 수 있습니다.
4. 청약 전 체크리스트
- 목동 윤슬자이에 관심 있다면 취득세 4.6%와 대출 조건까지 넣은 총비용을 계산해봤다 (33억 기준 취득세 약 1.5억)
- 오피스텔은 통장·순위가 없다 = 경쟁 방식도 환금성도 아파트와 다르다는 점을 구분했다
- 사전청약 당첨을 기다리는 중이라면, 복정2 사례처럼 본청약 확정가가 추정가보다 크게 오를 수 있다는 전제로 자금 계획을 다시 점검했다
- 신혼희망타운·공공분양의 정책 모기지는 한도(4억)와 가입 조건이 붙는다는 점을 확인했다
- 브라운스톤 월곡 등 소단지는 일반분양 세대가 적어 경쟁률이 튈 수 있다는 점을 감안했다
- 모든 일정·분양가는 접수 전에 청약홈·LH청약플러스 공고 원문으로 재확인했다
정리
이번 주 청약 시장은 양 끝을 동시에 보여줍니다. 한쪽에는 통장도 필요 없는 24억~69억짜리 목동 오피스텔이 있고, 다른 쪽에는 소득 기준을 통과한 신혼부부가 5년을 기다려 받아 든 48% 오른 고지서가 있습니다. 현금이 있는 쪽에는 문턱이 낮아지고, 정책의 우산 아래 있던 쪽에는 청구서가 무거워진 한 주입니다.
저희가 할 수 있는 일은 이 대비를 숫자로 남겨두는 것입니다. 복정2의 48.3%는 사전청약 인상률 추적표의 맨 위에 올랐고, 당분간 그 자리를 지킬 겁니다. 17일 발표 뒤의 계약 결과까지 지켜보고 이어서 적겠습니다.
다음 글 예고
성남복정2 당첨자 발표(9.17) 이후의 계약·포기 데이터, 그리고 9월 말로 예고된 추가 신규택지 발표를 계속 추적합니다.