이 글은 2026년 9월 첫째 주 청약 일정 안내로 시작했고, 그 일정은 모두 끝났습니다. 규칙대로 지우지 않고 결과 기록으로 성격을 바꿨습니다. 그 주의 두 사건 중 하나가 사전청약 당첨자의 대량 포기였고, 그 뒤로 숫자가 더 모였습니다. 이 글은 그 사전청약 포기율 추적 기록으로 이어갑니다. 새 블록의 결과가 나오면 아래 표에 계속 추가합니다.
결론부터. 지금까지 결과가 나온 사전청약 5개 블록을 합치면, 당첨자 3,850명 가운데 1,225명(31.8%)이 본청약을 포기했습니다.
그리고 그 포기율에는 규칙이 있습니다. 사전청약에서 본청약까지 기다린 기간이 길수록 포기율이 높아집니다. 38개월 26.6%에서 60개월 47.2%까지, 상관계수 0.876입니다.
사전청약은 “먼저 확보한 자리”를 주는 제도였는데, 기다림이 길어질수록 그 자리를 포기하는 사람의 비율이 올라갔습니다. 이 글은 그 기록입니다.
1. 사전청약 포기율 추적표
글 상단 차트가 이 표를 그린 것입니다.
집계 방법
- 대상: 사전청약 당첨자 수와 본청약 포기자 수가 함께 공개된 블록
- 대기 기간은 사전청약 시기에서 본청약 시기까지의 개월 수입니다
- 인상률은 사전청약 추정분양가에서 본청약 확정분양가까지의 총 상승률이고, 연평균은 복리 기준입니다
- 창릉 수치는 창릉 리포트 2부에서, 복정2는 2026년 9월 7일 보도에서 가져왔습니다
- 추세선은 5개 점의 최소제곱 직선입니다
- 기준일 2026년 9월 17일
| 블록 | 사전청약 | 본청약 | 대기 | 당첨자 | 포기 | 포기율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 창릉 첫마을 A4·S5·S6 | 2021.12 | 2025.02 | 38개월 | 1,401명 | 373명 | 26.6% |
| 창릉 S3 (이익공유형) | 2023.02 | 2026.07 | 41개월 | 880명 | 254명 | 28.9% |
| 창릉 S1 (우미린) | 2022.07 | 2026.05 | 46개월 | 362명 | 150명 | 41.4% |
| 창릉 S4 | 2022.07 | 2026.07 | 48개월 | 779명 | 246명 | 31.6% |
| 성남복정2 A1 | 2021 | 2026.08 | 약 60개월 | 428명 | 202명 | 47.2% |
| 합계 | 3,850명 | 1,225명 | 31.8% |
대기 기간과 포기율의 상관계수는 0.876입니다. 다만 완전한 단조 증가는 아닙니다. 창릉 S1은 46개월에 41.4%인데 S4는 48개월에 31.6%로, 더 오래 기다린 블록이 오히려 낮습니다. 블록마다 분양 유형(일반형·이익공유형)과 평형, 당첨자 규모가 달라서 기간만으로 설명되지 않는 부분이 남습니다.
추세선의 기울기는 대기 1개월당 포기율 0.91%p입니다. 거칠게 옮기면 본청약이 1년 밀릴 때마다 당첨자 열 명 중 한 명이 더 떠났다는 계산입니다.
표본이 5개 블록뿐이라 상관계수 0.876과 기울기 0.91%p는 방향을 보여주는 값이지 예측에 쓸 수 있는 관계는 아닙니다. 블록이 더 모이면 다시 계산하겠습니다.
인상률과 함께 보면
인상률까지 확인된 세 블록만 나란히 놓습니다.
| 블록 | 대기 | 총 인상률 | 연평균 | 포기율 |
|---|---|---|---|---|
| 창릉 첫마을 S5 84㎡ | 38개월 | +14.8% | 4.5% | 26.6% |
| 창릉 S4 84㎡ (상단) | 48개월 | +44.5% | 9.6% | 31.6% |
| 성남복정2 55㎡ (상단) | 약 60개월 | +48.3% | 8.2% | 47.2% |
기다린 기간이 길수록 인상률이 크고, 인상률이 클수록 포기율이 높습니다. 세 블록의 인상률과 포기율 상관계수는 0.759입니다.
고리가 이렇게 이어집니다. 본청약이 늦어진다 → 그사이 공사비와 땅값이 올라 확정분양가가 오른다 → 소득 요건을 통과해 당첨된 사람이 그 값을 감당하지 못한다 → 포기한다. 지연은 일정만 미루는 것이 아니라, 당첨자를 걸러내는 방향으로 작동했습니다.
2. 성남복정2: 48.3% 오른 신혼희망타운, 당첨자 절반이 떠났다
추적표에서 가장 높은 값을 기록한 블록입니다. 숫자부터 정리합니다.
| 항목 | 사전청약 (2021) | 본청약 (2026) |
|---|---|---|
| 55㎡ 분양가 | 추정 5억 3,840만원 | 확정 7억 6,637만~7억 9,845만원 |
| 56㎡ 테라스형 | 추정 5억 5,489만원 | 확정 8억 1,214만원 (+46.4%) |
| 인상 폭 (55㎡ 최고가 기준) | +2억 6,005만원 (+48.3%) | |
| 본청약 시점 | 당초 2023년 5월 | 실제 2026년 8월 공고 (33개월 지연) |
| 입주 시점 | 당초 2025년 10월 | 2030년 5월 예정 (57개월 지연) |
| 사전청약 당첨자 | 428명 | 본청약 신청 226명 (52.8%) |
| 포기 | 202명 (47.2%) |
타입별로는 55㎡T 테라스형이 51.5%, 55㎡B가 50.0%, 55㎡A가 48.7%였고, 55㎡C만 16명 전원이 신청해 포기율 0%였습니다. 같은 단지 안에서도 타입에 따라 0%와 51.5%가 갈렸습니다.
발코니 확장과 취득세까지 더하면 55㎡의 실부담은 8억원을 넘습니다. 당첨자 한 분의 말이 이 표 전체를 요약합니다. “소득 제한을 받는 신혼가구가 옵션과 세금까지 포함해 8억원이 넘는 비용을 감당하기는 쉽지 않다.”
신혼희망타운은 소득 기준을 통과해야 넣을 수 있는 유형입니다. 그 소득으로 감당할 수 있는 집을 주겠다는 제도였는데, 5년을 기다리는 사이 값이 그 소득으로 감당할 수 없는 곳까지 올라갔습니다. 정책 모기지는 집값의 70%까지, 최대 4억원 한도라 나머지는 현금의 몫입니다.
2-2. 떠난 자리는 어떻게 됐나
포기율만 보면 이 물량들이 팔리지 않은 것처럼 읽힙니다. 창릉에서는 그렇지 않았습니다.
| 블록 | 사전청약 포기 | 포기분 포함 일반공급 경쟁률 |
|---|---|---|
| 창릉 첫마을 | 373명 (26.6%) | 평균 53.2대 1 · S5 84㎡ 410대 1 |
| 창릉 S1 (우미린) | 150명 (41.4%) | 평균 61.2대 1 |
| 창릉 S3·S4 | 500명 (30.1%) | 특별공급에 1만 8천여 명 (S4 67.8대 1, S3 20.1대 1) |
같은 가격이 사전청약 당첨자에게는 포기의 이유가 되고, 새 신청자에게는 여전히 기회가 됐습니다.
이 대비가 사전청약 제도의 성격을 정확히 보여줍니다. 사전청약 당첨자는 5억대라는 추정가를 기준으로 5년 전에 자금 계획을 세운 사람들입니다. 새 신청자는 지금 나온 확정가를 보고 판단하는 사람들입니다. 같은 집, 같은 값인데 출발점이 다릅니다. 제도가 손해를 입힌 대상은 시장이 아니라 그 제도를 믿은 당첨자들이었습니다.
복정2의 일반공급 결과는 아직 확인하지 못했습니다. 나오면 이 표에 추가하겠습니다.
3. 같은 주의 다른 쪽: 목동 윤슬자이
그 주의 다른 사건은 반대쪽 끝에 있었습니다. 옛 목동 KT부지에 들어서는 주거용 오피스텔 651실, 분양가 24억 6,000만원에서 68억 9,000만원까지, 청약통장도 순위도 없이 9월 8일 하루 접수였습니다.
결과는 651실에 3,788건, 평균 5.8대 1이었고 미달은 없었습니다. 그 결과를 당첨 확률로 바꾸고 헤드라인 경쟁률의 분모까지 따진 집계는 목동 윤슬자이 청약 결과 글에 따로 정리했습니다.
여기서는 한 줄만 옮겨둡니다. 같은 주에, 소득 기준을 통과한 신혼부부 428명 중 202명이 8억원짜리 고지서 앞에서 돌아섰고, 통장이 필요 없는 24억짜리 오피스텔에는 3,788건이 몰렸습니다. 현금이 있는 쪽에는 문턱이 낮아지고, 정책의 우산 아래 있던 쪽에는 청구서가 무거워진 한 주였습니다.
같은 날 성북구 하월곡동 브라운스톤 월곡 센트럴(일반분양 62가구)도 1순위 청약을 열었습니다. 6호선 월곡역 인접에 동북선 경전철 개통 목표가 2027년 11월인 단지입니다.
4. 사전청약 당첨을 기다리는 중이라면
추적표에서 나온 값들을 기준으로 바꿔 적습니다.
- 대기 기간을 먼저 센다. 사전청약 시기부터 본청약 예정 시기까지 몇 개월인가. 지금까지 결과가 나온 블록에서 38개월은 포기율 26.6%, 60개월은 47.2%였다
- 추정분양가에 인상 여력을 얹어 자금 계획을 세운다. 확인된 인상률은 38개월에 +14.8%, 48개월에 +44.5%, 60개월에 +48.3%였다. 연평균으로는 4.5~9.6% 구간이다
- 정책 모기지 한도를 확인한다. 신혼희망타운 모기지는 집값의 70%까지, 최대 4억원이다. 확정분양가가 오르면 부족분은 전부 현금이다
- 옵션과 취득세를 따로 센다. 복정2 55㎡는 확정분양가 7억 9,845만원에 발코니 확장과 취득세를 더해 실부담이 8억원을 넘겼다
- 포기의 비용을 미리 계산해둔다. 사전청약을 포기하면 청약통장은 되살아나지만 기다린 기간은 돌아오지 않는다. 그 판단은 확정분양가가 나온 뒤에 하는 것이 아니라 미리 선을 정해두는 편이 낫다
정리
사전청약 5개 블록, 당첨자 3,850명 중 1,225명(31.8%)이 본청약을 포기했습니다. 기다린 기간이 길수록 포기율이 높아졌고(상관계수 0.876), 기다린 기간이 길수록 확정분양가 인상률도 컸습니다.
고리는 단순합니다. 본청약이 늦어지면 그사이 공사비와 땅값이 올라 확정분양가가 오르고, 소득 요건을 통과해 당첨된 사람이 그 값을 감당하지 못해 포기합니다. 지연은 일정만 미루지 않았습니다. 당첨자를 걸러냈습니다.
성남복정2가 지금 이 표의 맨 위에 있습니다. 5억 3,840만원이 7억 9,845만원이 되고, 428명 중 202명이 떠났습니다. 신혼희망타운이라는 이름의 제도에서 나온 숫자입니다.
사전청약은 가격의 약속이 아니라 순서의 약속이었고, 순서가 늦어질 때 그 약속은 스스로를 무효로 만드는 방향으로 작동했습니다.
새 블록의 결과가 나오면 1장의 표에 계속 추가하겠습니다. 표본이 쌓이면 지금의 상관계수도 다시 계산할 수 있습니다.