2026년 9월 정비계획 변경고시에 실린 남영동 업무지구 2구역의 추정 비례율은 111.31%입니다. 서계 통합구역(101.02%)·청파2구역(101.17%)보다 10%p 넘게 높습니다. 이유는 땅의 성격입니다. 2종일반주거였던 땅이 일반상업지역으로 올라가 용적률 892%, 최고 42층 657세대에 업무시설까지 들어서고, 조합원은 112명뿐입니다. 조합원 1명당 5.9세대를 짓는 구조라 일반분양이 사업을 끌고 갑니다. 고시가 가정한 분양가는 평당 5,450만원으로 서계·청파2보다 24~27% 높고, 사업비도 평당 1,070만원으로 43~45% 높습니다. 2022년 565세대에서 657세대까지 네 번 바뀐 세대수, 주거 구역과 다른 투자 진입 방식까지 정리했습니다.
서울시가 2026년 9월 17일 청파동1가 97-35 일대(청파3구역) 신속통합기획을 확정했습니다. 53,602.1㎡에 1,280세대 내외, 최고 25층, 용적률 250%입니다. 보도된 토지등소유자 1,028명으로 나누면 1인당 1.25세대로, 청파1(1.52)·청파2(1.35)·서계(1.34)보다 낮습니다. 일반분양으로 사업비를 채울 여지가 가장 작은 출발점이라는 뜻입니다. 구역은 후보지 때보다 6.9% 넓어졌고, 표고차는 약 40m, 단지 한가운데 교회 하나는 그대로 남습니다. 청파2와 같은 속도라면 정비구역 지정은 2027년 말 전후입니다. 투자자가 지금 확인할 수 있는 것과 아직 확인할 수 없는 것을 나눠 정리했습니다.
서계동과 청파동은 서울역 서쪽 언덕입니다. 서계 통합구역 고시는 평균 표고 46.9m에 평균 경사 10.6°, 청파2구역 고시는 구역의 30.1%가 경사 10~15°라고 적었고, 막 기획을 마친 청파3구역은 표고차가 약 40m입니다. 경사가 투자자에게 의미를 갖는 곳은 공사비입니다. 시공 계약까지 간 청파1구역은 사업개요의 지하 3층이 계약 공시에서 지하 6층이 됐고, 계약금액을 단가로 나누면 연면적이 계획보다 14,006㎡, 12.4% 넓습니다. 계획 연면적으로 셌을 때보다 약 394억원, 조합원 1인당 약 8,600만원이 더 붙은 셈입니다. 같은 비율이 서계·청파2에 적용되면 감정가 5억원 조합원의 분담금이 4,300만~4,600만원 늘어나는 계산도 함께 했습니다.
서계 통합구역과 청파2구역 정비구역 지정 고시에 적힌 분양 수입 총액과 평형표로 평형별 예상 분양가를 역산하고, 감정가 3억·5억·8억일 때 분담금을 계산했습니다. 감정가 5억원인 조합원이 84㎡를 받으면 분담금은 서계 약 9.7억, 청파2 약 9.3억이고, 59㎡로 내려가면 5억대입니다. 바로 옆 청파1구역의 실제 계약 공사비(평당 929만원)가 적용되면 같은 조합원의 분담금은 약 8,900만원 더 늘어납니다. 고시가 가정한 비례율과 분양가를 그대로 쓴 계산이라 개인의 실제 분담금은 아니지만, 매수를 검토하는 물건에 대입해 볼 수 있도록 표로 정리했습니다.
서계 통합구역과 청파2구역 고시의 추정 비례율은 101%대지만, 그 여유는 공사비 1~2% 안에 있습니다. 서울역 서부 정비사업 여섯 곳 중 시공 계약까지 간 곳은 청파1구역 하나뿐입니다. 2026년 8월 대우건설 공시에 적힌 계약금액은 3,556억 200만원(부가세 제외), 조합과 보도가 밝힌 단가는 3.3㎡당 929만원입니다. 같은 동네 서계 통합구역과 청파2구역의 정비구역 지정 고시는 공사비를 평당 750만원과 737.8만원으로 잡았습니다. 두 고시의 비례율 변화표에 청파1의 실제 계약 단가를 넣으면 비례율이 두 구역 모두 약 83%로 내려가고, 되돌리려면 분양가가 10% 올라야 합니다. 감정가 1억원당 권리가액이 약 1,800만원 줄어드는 계산입니다. 계약금액을 단가로 나누면 연면적이 계획보다 12% 넓어졌다는 것도 드러납니다. 청파1의 세대수가 자료마다 626, 646, 697, 700으로 갈리는 문제도 함께 대조했습니다.
청파2구역 정비구역 지정 고시(서울시 고시 제2024-519호) 원문을 열어 추정 비례율 산출근거를 항목별로 옮겼습니다. 지정 직후 보도된 101.7%는 소수점 전사 오류이고, 고시는 101.17%입니다. 총수입 1조 7,801억 가운데 81.7%가 조합원 분양 1,366세대에서 나오고 일반분양은 132세대, 7.0%에 그칩니다. 바로 옆 서계 통합구역은 조합원 분양 비중이 68.6%였습니다. 종전자산을 소유자 수로 나누면 두 구역 모두 1인당 6.46억으로 거의 같은데, 조합원이 받을 집값 총액은 청파2가 종전자산의 1.60배, 서계가 1.42배입니다. 고시의 비례율 변화표에서 분양가와 공사비가 비례율을 얼마나 움직이는지 기울기를 뽑았고, 같은 계산을 서계에 다시 해 보다가 우리 5편의 오류도 찾았습니다.
청파2구역 고시(서울시 고시 제2024-519호)의 용도지역 조서를 면적 단위로 따라가 보면 구역의 99.1%가 1종과 2종(7층 이하)이던 땅이고, 아파트가 들어설 획지 64,557㎡는 전부 제2종일반주거지역 하나로 바뀝니다. 바뀌지 않고 남는 18,001.4㎡는 도로·공원 자리와 정확히 같습니다. 같은 서울역 서부의 서계 통합구역이 택지를 2종·3종·준주거 세 갈래로 나눈 것과 대조됩니다. 용적률은 기준 163.36%에서 법적상한 250%까지 1.53배로 올라가 서계(1.38배)보다 상승 폭이 크고, 땅을 내놓는 순부담 비율은 두 구역이 13.5%와 13.4%로 거의 같습니다. 서계에 없는 전용 124㎡ 95세대, 해발고도로 정한 높이 한도까지 두 고시를 항목별로 맞대어 정리했습니다.
2026년 10월 8일 서울시 소규모주택정비 통합심의에서 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획이 수정가결됐습니다. 11,695.7㎡에 213세대가 있던 자리에 최고 35층 438세대(임대 111)를 넣는 계획이고, 서울시 자치구 모아타운으로는 처음으로 준주거지역 상향과 용적률 470%를 받습니다. 1ha당 세대수로 바꾸면 374.5세대로, 바로 옆 서계 통합구역(238.2세대)의 1.57배입니다. 같은 서계동의 두 사업장을 면적·밀도·용적률·임대 비율·절차 일곱 가지로 나란히 놓고, 서울시 발표를 옮긴 보도 사이에서 10세대가 어긋난 이유도 확인했습니다. 3년간 116번지 본번의 실거래는 0건이었습니다.
서계 통합구역 정비구역 지정 고시에는 추정 비례율 산출 근거가 세대 단위로 적혀 있습니다. 총수입 2조 6,938억 중 68.6%는 조합원이 자기 아파트를 분양받으며 내는 돈이고, 조합원 분양가는 일반분양과 똑같이 세대당 10.94억으로 잡혀 있습니다. 지출 1조 3,819억의 68.4%가 공사비, 종전자산 추정액은 1조 2,987억, 추정 비례율은 101.02%입니다. 고시의 비례율 변화표를 뜯어보니 분양가 1%는 비례율을 1.77%p, 공사비 1%는 0.74%p 움직였습니다. 종전자산을 토지등소유자 수로 나눈 평균과, 그 숫자를 실거래가와 비교하면 안 되는 이유까지 정리했습니다. 조합이 올린 예산서와 자금 집행 내역은 조합원 전용이라 외부에서 볼 수 없었습니다.
서계 통합구역 112,953㎡는 정비구역으로 지정되기 전까지 91.5%가 제1종일반주거와 제2종(7층이하)이었습니다. 2025년 4월 고시로 80,021㎡가 2종·3종으로 올라갔고, 일반상업지역 3,275㎡는 거꾸로 준주거로 내려가 오피스텔 자리가 됐습니다. 서울시 고시 제2025-188호 본문의 용도지역 조서를 그대로 옮기고, 흔히 알려진 '2종 250 / 3종 300 / 준주거 400'이 왜 실제로는 246.91%가 되는지 획지별 용적률을 면적 가중으로 다시 계산해 확인했습니다. 고시 안에서 서로 맞지 않던 숫자 두 개도 같은 계산으로 풀렸습니다. 땅의 24.2%는 도로와 공원으로 나갑니다.
같은 서계동에서 같은 8억을 써도, 빌라를 사면 대지지분 5.6평이 따라오고 단독주택을 사면 대지 14.5평이 따라옵니다. 국토교통부 실거래가 원자료 128건을 집계하니 땅 1평 값이 빌라 1억 4,178만원, 단독 5,504만원으로 2.58배 벌어졌습니다. 그런데 건물 1평 값은 6,181만원과 4,901만원으로 1.26배 차이에 그칩니다. 벌어지는 쪽은 건물이 아니라 땅이었습니다. 면적 구간을 맞춰도 격차가 남는 이유와, 이 숫자를 재개발 분담금 계산에 그대로 옮기면 안 되는 이유를 함께 정리했습니다.
서계동 33번지 일대 재개발이 2026년 7월 2일 조합설립인가를 받았습니다. 정비구역 지정 고시일부터 세면 448일입니다. 바로 옆 청파2구역은 추진위원회 단계를 통째로 생략하는 공공지원 직접설립 방식을 썼는데도 600일이 걸렸습니다. 절차를 줄인 쪽이 152일 더 걸린 셈입니다. 두 구역의 공식 고시와 조합 추진경과에 남은 날짜를 단계별로 환산해 비교했고, 서계 통합구역의 진짜 병목이 조합 단계가 아니라 그 앞 720일에 있었다는 것도 함께 정리했습니다. 조합원 한 사람당 몇 가구가 돌아가는지도 계산했습니다. 고시 본문에는 조합원 분양 1,690세대, 일반분양 413세대, 임대 588세대가 적혀 있고, 소유자 2,012명 중 16.0%는 분양을 받지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
서계동 재개발을 한 덩어리로 알고 계셨다면 다시 보셔야 합니다. 서계동 33번지 일대는 2026년 7월 2일 조합설립인가를 받은 2,714가구 규모 재개발이고, 서계동 116번지는 2026년 6월 22일 모아타운으로 지정된 가로주택·소규모 사업입니다. 절차도 분담금 구조도 다릅니다. 여기에 청파1·2·3구역과 남영동 업무지구 2구역까지 더하면 서울역 서부에만 정비사업 6곳이 동시에 돌아갑니다. 공식 자료와 보도의 세대수가 2,900·2,714·2,691로 제각각인 이유를 대조했고, 보도에 실린 빌라 시세를 대지지분 평당가로 환산해 구역끼리 견줘봤습니다. 사업 진도가 가장 앞선 구역이 가장 낮게 나왔습니다.
2026년 추석 연휴는 9월 24일(목)부터 27일(일)까지 나흘입니다. 이 기간 서울 도심에서 입장료 없이 갈 수 있는 행사가 두 곳 열립니다. 남산골한옥마을 「남산달빛마당」은 9월 25일부터 27일까지 매일 10시~20시, 국가무형유산 줄타기 공연과 선착순 100명 LED 청사초롱까지 일정이 전부 공개됐습니다. 광화문광장 「빛모락 가을축제」는 9월 24일부터 27일까지인데 운영시간과 프로그램이 아직 미공개입니다. 여기에 주차가 함정입니다. 서울시설공단 무료개방은 27일 자정까지지만 중구는 26일 자정에 끝납니다. 두 행사의 프로그램·예약·교통·주차를 확정된 것과 미확정인 것으로 갈라 정리했습니다.
서울 아파트값은 주간 0.20% 올랐는데 강남구는 0.35% 내렸습니다. 강남·서초가 5주 연속 하락하고 송파도 하락 전환한 사이 강북구는 0.46% 올랐습니다. 토지거래허가 신청은 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 66% 줄었고, 경매에서 서울 낙찰가율은 떨어졌는데 중랑구는 115%를 찍었습니다. 여기에 네 번째 지표로 실거래가 원자료를 붙였더니 같은 자료가 반대를 말했습니다. 서울 양천구는 단순 중위가로 10.1% 하락, 동일 단지 매칭으로는 17.8% 상승입니다. 고양 덕양구는 단순 비교가 7배 과대(+14.4% vs +2.0%)했습니다. 거래가 줄면 중위가는 남은 거래의 구성을 따라갑니다. 지표 이름이 같아도 계산 방법을 먼저 확인해야 하는 이유를 정리했습니다.
청약예금·청약부금·청약저축을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있는 기한이 2026년 9월 30일에 끝납니다. 전환의 값어치를 법령 한도만 가지고 직접 계산했습니다. 승계 범위가 통장 종류마다 달라서 청약예금·부금 보유자는 국민주택 저축총액을 0에서 시작하고, 월 인정 한도가 25만원이라 2,000만원에 닿기까지 80개월이 걸립니다. 청약저축 보유자와 6년 차이입니다. 소득공제는 연 300만원 납입의 40%를 공제해 세율 15% 구간에서 연 19.8만원이 돌아오고, 월 인정 한도 25만원과 소득공제 납입 한도 300만원이 한 점에서 맞물립니다. 해지와 전환의 차이는 민영 가점 16점입니다.
오피스텔이 1주택자의 통로로 불리는 이유와 그 통행료를 하나로 합쳐 계산했습니다. 10·15 대책 전후 46일 비교에서 서울 아파트 거래는 61.8% 줄고 오피스텔은 32.1% 늘었습니다. 그런데 비교 기준을 공급면적에서 실사용 면적으로 바꾸면 그림이 달라집니다. 같은 전용 60㎡를 쓰려면 오피스텔은 공급면적을 1.45배 사야 하고, 공급면적 기준 33.3% 싸 보이던 것이 실사용 기준으로는 3.0%가 됩니다. 취득세와 관리비 10년을 더하면 오피스텔이 2,793만원 더 듭니다. 총비용이 같아지는 지점은 오피스텔 공급 평단가가 아파트의 64.0%일 때입니다.
오피스텔 세금을 취득·보유·양도 순서로 따라갔습니다. 살 때는 몇 채든 4.6%로 단순하고, 팔 때는 실제 사용 형태로 판정됩니다. 정작 결과를 가르는 지점은 그 중간입니다. 매년 6월 재산세 변동신고에서 주택분을 택하면 재산세는 줄지만 그 순간부터 취득세·종부세의 주택 수에 들어갑니다. 소형 특례는 신축·기축·인구감소지역으로 요건이 갈리고, 종부세에서는 주택 수만 빼주고 과세표준에는 그대로 합산됩니다. 단계별로 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
2021년에 15억이던 아파텔이 2023년에 8억이 됐고, 2026년에는 다시 신고가가 나오고 있습니다. 같은 상품이 3년 사이에 반토막이 났다가 회복한 것처럼 보이지만, 데이터를 열어보면 회복한 쪽과 그러지 못한 쪽이 뚜렷하게 갈립니다. 10년 상승률이 전용 85㎡ 초과는 85%인데 30~40㎡는 23%에 그쳤습니다. 아파텔의 지난 5년을 실거래로 따라가고, 지금의 상승이 어디에서 왔는지 규제와 공급으로 짚었습니다.
오피스텔 세금 이야기를 시리즈로 시작합니다. 첫 편은 모든 사고의 출발점인 '주택 수의 미로'입니다. 같은 주거용 오피스텔 한 채가 취득세에서는 주택으로 잡히고, 청약에서는 무주택이 유지되며, 양도세에서는 서류가 아니라 실제 사용으로 판정됩니다. 세목마다 기준이 다른 이 구조를 표 하나로 정리하고, 오피스텔 때문에 아파트 비과세를 날리는 대표적인 실수와 소형 오피스텔 특례의 조건, 올해 5월 부활한 다주택 중과까지 지금 기준으로 담았습니다.
목동 윤슬자이 청약이 651실에 3,788건, 평균 5.8대 1로 마감했습니다. 헤드라인 "최고 32대 1"은 서울 거주자 우선 배정분 기준이고, 물량 전체로는 1군이 8.7대 1입니다. 당첨 확률로 바꾸면 1군 11.5%, 대형 복층 47.6%로 가장 비싼 타입이 가장 쉬웠습니다. 시세 비교도 실거래가 원자료로 다시 세웠습니다. 같은 면적대(전용 110~125㎡) 목동 주상복합 중위는 30.40억, 재건축 추진 아파트는 32.85억입니다. 분양가 최저 24.6억은 주상복합 대비 19.1% 싸고 최고 33.44억은 10.0% 비쌉니다. 접수 당시 보도로 인용한 비교 대상 두 곳은 윤슬자이 주력형과 겹치는 면적이 없었고, 그 정정도 함께 적었습니다.
결과가 나온 사전청약 5개 블록을 모아 포기율을 집계했습니다. 당첨자 3,850명 중 1,225명(31.8%)이 본청약을 포기했고, 기다린 기간이 길수록 포기율이 높았습니다. 38개월 26.6%에서 약 60개월 47.2%까지, 상관계수 0.876입니다. 인상률까지 확인된 세 블록은 38개월 +14.8%, 48개월 +44.5%, 60개월 +48.3%로 같은 방향이었습니다. 가장 높은 값은 성남복정2 신혼희망타운입니다. 추정 5억 3,840만원이 확정 7억 9,845만원이 되고 428명 중 202명이 떠났으며, 타입별로는 0%에서 51.5%까지 갈렸습니다. 새 블록의 결과가 나오면 표에 계속 추가합니다.
가을 궁궐 야간 프로그램 두 개가 나란히 열렸습니다. 경복궁 야간관람은 10월 2일까지 매일 3,000매를 3천원에 선착순으로 팔고, 창덕궁 달빛기행은 3만원짜리 추첨제 투어로 9월 10일 시작합니다. 추첨을 놓친 사람에게 기회가 하나 남아 있는데, 잔여석이 9월 3일 오후 2시 선착순으로 풀립니다. 두 프로그램의 예매 방법과 차이, 어느 쪽이 내게 맞는지 고르는 기준까지 정리했습니다.
창릉 84㎡의 확정분양가는 7억 6천만~8억 7천만원, 주변 택지지구의 실거래가는 6억 8천만~9억 5천만원입니다. 분양가는 딱 그 사이에 서 있습니다. 시리즈 마지막 편에서는 이 가격의 위치를 실거래 데이터로 확인하고, 아직 본청약이 열리지 않은 87%의 물량과 유형별(일반형·이익공유형·민간분양) 계산법, 잔금 시점의 대출 기준까지, 창릉 청약을 준비하는 사람이 실제로 확인해야 할 것들을 정리합니다.
창릉의 자족용지 약 130만㎡가 정말 "판교테크노밸리의 2배"인지 판교 공식 개요 수치로 직접 나눠봤습니다. 제1판교테크노밸리 전체 면적 기준 1.97배, 실제 조성 용지 기준 2.86배, 판교 1·2·3단계 합계 기준으로는 오히려 0.78배입니다. 기준이 적혀 있지 않으면 같은 문장이 0.78배에서 2.86배까지 움직입니다. 다만 창릉의 자족 비중 16.0%는 교산 9.0%의 1.78배이고 호당 자족용지는 2.03배로, 실제로 넉넉한 지구입니다. 교산이 3조원을 유치한 밀도를 적용하면 창릉에는 6.3조원이 필요합니다. 협약은 아직 0건이고, 세제 혜택이 붙은 땅은 자족용지의 11.9%뿐입니다.
GTX-A는 2024년 12월부터 창릉지구 밑을 달리지만 역이 없어 서지 않습니다. 공백기를 날짜 뺄셈으로 계산했습니다. 첫 입주 2027년 12월에서 창릉역 개통 목표 2030년 12월까지 36개월인데, 미사가 실제로 기다린 74개월의 절반이 안 되고 감일이 지금까지 기다린 87개월의 41%입니다. 그런데 이 36개월은 계획된 것이 아닙니다. 초기 구상인 2026년 개통대로였다면 철도가 입주보다 먼저였고, 목표가 네 해 넘게 밀리면서 공백이 생겼습니다. 창릉역 공사비 1,650억원을 LH가 전액 부담하니 호당 434만원, 분양가의 0.50~0.57%를 입주자가 이미 치른 셈입니다. 공백기 3년을 통근 시간으로 바꾸면 375시간에서 625시간 사이입니다.
창릉 사전청약 추정분양가는 본청약에서 블록별로 14.6~44.5% 올랐습니다. 기간으로 나눠 계산하면 첫마을은 38개월에 연평균 4.5%, S4는 48개월에 연평균 7.9~9.6%로 열 달 더 기다린 블록이 매년 두 배 빠르게 올랐습니다. 당첨자 3,422명 중 1,023명(29.9%)이 포기했고, 그 빈자리는 더 긴 대기열이 채웠습니다. 실거래가 원자료를 직접 집계해 흔히 인용되는 "주변보다 싸다"는 설명도 검증했습니다. 원흥동 84㎡대 중위가는 7.30억(112건)이고 창릉 분양가 하단이 그보다 4.0% 높습니다. 당첨 커트라인 2,876만원은 월 25만원 인정 한도에서 9년 8개월이면 닿는 금액으로, 월 10만원 시절 24년에서 14년 4개월 줄었습니다.
창릉의 연혁을 구간별로 끊어 계산했습니다. 발표(2019.5.7)에서 첫 입주 목표(2027.12)까지 102개월인데, 그중 49개월(48%)이 부지조성 착공 전 행정 구간입니다. 사업시행자가 공개한 추진경위 날짜로 계산하면 발표→지구지정 9개월, 지구지정→지구계획 승인 20개월, 승인→조성 착공 18개월, 조성 착공→주택 착공 16개월, 주택 착공→첫 입주 37개월입니다. 부지조성 착공 4개월 뒤에 지구계획이 또 바뀌었고, 사전청약 당첨자의 대기는 72개월로 본청약 당첨자의 2.12배입니다. 공정률을 선형 환산하면 목표 입주에 닿는 블록이 없고, 이 자를 남양주 도심지구에 대면 첫 입주는 2035년 2월입니다.
행정안전부가 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안으로 생애최초 취득세 감면의 문이 넓어집니다. 소형 주거용 오피스텔이 처음으로 감면 대상에 들어오고, 40세 미만 청년은 한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 무엇보다 소형 오피스텔을 팔고 아파트를 살 때 감면을 한 번 더 받을 수 있게 됩니다. 조건과 예시 계산, 그리고 함께 바뀌는 것들을 정리했습니다.
연내 발표될 추가 신규택지 7만 3,000호에서 서울 그린벨트와 용산공원이 빠졌습니다. 그 뒤의 예고를 날짜로 추적했습니다. 2차 회동에서 예고된 3차 회동의 "일괄 합의"는 15일이 지나도록 결과가 보도되지 않았고, 발표 시점은 "이르면 9월 말"에서 "9월 말~10월 초"로 한 번 늘어났습니다. 후보지는 하남 감북동과 고양 대곡역 일대로 동 단위까지 좁혀졌습니다. 그리고 연내 10만호는 택지 지정 발표 물량이지 공급 물량이 아닙니다. 창릉의 실제 소요 기간을 대면 첫 입주는 2035년이고, 지금 주소가 정해진 것은 목표의 27.2%입니다.
은행권이 입주 단지 잔금대출 한도를 감정가(시세)가 아니라 분양가 기준으로 조이기 시작했습니다. KB국민·신한은 이미 '분양가의 60%와 감정가의 50% 중 낮은 금액'을 적용 중입니다. 분양가 22억·시세 40억인 단지라면 대출이 20억에서 13억 2천으로, 현금으로 메꿔야 할 몫이 2억에서 8억 8천으로 뜁니다. 누가 영향을 받고, 입주 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
올해 불꽃축제는 예년보다 3주 빠른 9월 5일 토요일, 노들섬에서 쏩니다. 영국·미국·한국 세 팀이 저녁 8시대부터 70분. 무료 명당 6곳을 도착 권장 시간과 함께 지도로 정리했고, 노들섬 유료석(11만~22만원)이 그 값을 하는지, 여의나루역 무정차 같은 귀갓길 변수까지 담았습니다. 다녀오는 데 필요한 건 이 글 하나면 됩니다.
8·13 대책으로 규제지역 공공분양의 15%가 지분적립형·수익공유형으로 나옵니다. 2026년 4분기 분양분부터입니다. 최초 25%만 사고 5년마다 지분을 사 모으는 구조를 분양가 6억원 예시로 계산했고, 유리한 경우와 불리한 경우를 나눠 적었습니다. 그리고 같은 대책에 조용히 들어간 한 줄 — 규제지역 민간 무순위 물량의 공공임대 전환 — 이 '10억 로또 줍줍'의 시대를 끝낸다는 것도 함께 정리했습니다.
8·13 대책 최대 물량 21,700호가 들어설 남양주 도심지구의 밀도를 두 기준으로 직접 계산했습니다. 지구 전체 면적 기준 105.1㎡/호로 창릉(213.9)·교산(186.9)·미사(151.3)보다 빽빽하고, 교산 고시의 주택용지 비중 25.3%를 적용하면 호당 26.6㎡로 교산의 56.2%입니다. 교산 수준을 맞추려면 주택용지 비중을 45.0%로 늘려 공원녹지와 자족용지를 절반 깎거나, 같은 땅에 1.78배로 높여 지어야 합니다. 교산 환산 용량은 12,197호이고 계획은 그 1.78배입니다. 교산의 2021년 대비 2024년 개정을 같은 두 기준으로 대조해 어느 카드를 골랐는지도 확인했습니다.
8·13 대책으로 공개된 수도권 신규택지 3곳(강서 1,000호·남양주 도심 21,700호·광주역세권2 4,500호)을 같은 기준으로 다시 재봤습니다. 정부가 내세운 "33개월 착공, 교산 대비 24개월 단축"을 크기로 보정하면 순서가 뒤집힙니다. 교산은 686만㎡를 57개월에 착공까지 끌고 가 월 120,351㎡를 처리했는데, 강서지구의 33개월 목표는 월 1,545㎡로 교산 속도의 1.3%입니다. 교산 속도로 환산하면 강서는 0.4개월이면 되는 규모여서, 33개월은 필요치의 78배입니다. 밀도도 강서가 호당 51.0㎡로 가장 빽빽합니다. 다만 면적 보정 자체의 한계도 함께 적었습니다.
송파하남선 정거장 여섯 곳 가운데 104정거장만 지하 7층, 심도 55m입니다. 수도권에서 가장 깊은 8호선 산성역(55.4m)과 사실상 같은 깊이입니다. 산성역은 지상에서 승강장까지 최단 5분, 최장 8분이 걸립니다. 정거장별 심도와 위치, 그리고 깊이가 실제 통행 시간에 어떤 의미인지 정리했습니다. 유어집 교산 리포트 5편.
미사역 초역세권 상가 공실률이 40~50%라는 현장 조사와, 10%대라는 공식 통계가 함께 있습니다. 둘 다 사실입니다. 한국부동산원 조사 기준을 뜯어 왜 네 배 차이가 나는지 확인하고, 교산에 계획된 상업용지 규모를 LH 토지이용계획표 원문으로 계산했습니다. 미사에는 지금 12만 9,919명이 삽니다. 교산 계획 인구는 그보다 4만 명 적습니다. 유어집 교산 리포트 4편.
2024년 12월 3차 지구계획 변경으로 교산의 자족시설 비중은 10.8%에서 9.0%로 줄고 집은 3,660호 늘었습니다. 그리고 정확히 1년 뒤, 그 자족용지 5블록에 3조원짜리 AI 혁신클러스터가 들어온다는 발표가 나왔습니다. 지워진 면적 46,539㎡와 새로 들어올 71,443㎡를 고시 원문으로 대조하고, 이 계획이 지금 어디까지 왔는지 확인했습니다. 유어집 교산 리포트 3편.
송파 시그니처 롯데캐슬 무순위 1가구가 9만 443명 신청, 9만 443대 1로 마감했습니다. 표면 차익 10억 8,745만원을 신청자 수로 나누면 1인당 1만 2,024원입니다. 그 차익도 실거래가 원자료로 검증했습니다. 보도가 인용한 21억원은 거래 한 건이고, 84㎡대 최근 12개월 중위는 20.45억(27건), 당첨 물건과 같은 26층 이상은 18.80억(3건)이라 차익이 2억 2,000만원 움직입니다. 이 단지에는 고층 프리미엄이 없었습니다. 실제로 받으려면 자기자본 6억 1,255만원이 필요했고, 자금이 준비된 신청자 비율을 1%로 잡으면 실질 경쟁은 904대 1입니다. 분양가 대비 상승률은 2024년 상반기 +42.4%에서 2026년 하반기 +123.2%로, 차익 대부분이 최근 2년 반에 만들어졌습니다.
신도시에서 진짜 문제는 지하철이 오느냐가 아니라 언제 오느냐입니다. 미사는 입주하고 6년 2개월을 기다려 5호선을 받았고, 감일은 2019년에 입주해 지금도 없습니다. 교산은 2029년 6월 입주에 2032년 개통 목표로 약 3년, 3기 신도시 중 가장 짧습니다. 그런데 하남시 실거래가 3년치 10,196건을 직접 집계해보니 방향이 반대였습니다. 지하철이 6년 전에 개통한 미사(60~85㎡ 중위 11.25억)가 철도 계획조차 없는 위례(15.90억)보다 41.3%, 감일(13.30억)보다 18.2% 쌉니다. 3년 상승률도 세 신도시가 41~46% 구간에 모여 있어 개통 효과가 드러나지 않았습니다. 하남에서 시세 순서를 정한 것은 철도가 아니라 서울 경계와의 거리였습니다. 유어집 교산 리포트 2편.
A2, B4, C1, M13. 교산 자료를 읽다 보면 계속 나오는 이 블록 이름들이 사실은 평형을 알려주고 있습니다. 원주민에게 배포된 종합토지이용계획도 범례에서 규칙을 찾았습니다. 국민평형 84㎡를 노린다면 어느 블록을 봐야 하는지, 그리고 그 자리가 왜 점점 좁아지고 있는지 정리했습니다. 유어집 교산 리포트 1편.
8월 3일 세제개편안으로 ISA 제도가 둘로 나뉩니다. 국내 주식에만 넣는 '생산적금융 ISA'는 이자·배당을 한도 없이 비과세하고 최장 10년을 굴릴 수 있는 반면, 기존 ISA는 계약기간이 최장 5년으로 잘리고 납입한도 이월도 폐지됩니다. 내집마련 자금을 ISA에 모으고 있었다면 무엇이 달라지는지 정리했습니다.
정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 종부세의 기준을 '몇 채인가'에서 '얼마짜리인가, 그리고 거기 사는가'로 옮겼습니다. 시가 30억 아파트 한 채를 같은 조건으로 보유해도 실제 사는 사람은 76만원, 살지 않는 사람은 424만 7,000원. 무엇이 갈렸고, 확정된 것과 아직 아닌 것은 무엇인지 나눠 정리했습니다.
한강 밤핑 시범 운영이 30일간 3,503팀 11,476명으로 끝났습니다. 발표 숫자를 직접 나눠봤습니다. 사이트 200개를 30일 운영한 6,000칸 중 채워진 것은 58.4%이고, 금·토가 5분에 매진됐다는 발표를 만석으로 놓고 계산하면 주중·일요일 점유율은 40.5%입니다. 팀당 참가 인원은 3.28명으로 4인 정원의 82%, 만족도 80.1%와 내년 지속 희망 94.7%의 간격은 14.6%p입니다. 같은 발표의 카드 결제액 증가분 194억원을 참가자 수로 나누면 1인당 169만원이라, 이 행사만의 성과로 읽을 수 없습니다. 2027년 11개 공원 확대 계획을 올해 점유율로 환산하면 약 6만 3,000명입니다.
3기 신도시 교산의 첫 본청약 데이터를 뜯어봤다. 20평대 공공분양 당첨선은 저축액 2,490만~2,805만원이고, 월 25만원 인정 기준으로 8년 4개월에서 9년 5개월을 빠짐없이 부어야 닿는 금액이다. 커트라인 세 개를 같은 자로 재면 "하남에 산다"는 조건의 값도 나온다. 월 10만원 시절 통장 2년 7개월이었던 것이 월 25만원 이후 1년 1개월로 줄었다. 25만원 상향은 통장이 얇은 사람에게 기회를 준 동시에 당해 지역 거주 요건의 가치를 절반 이하로 깎았다. 월 10만원으로 20년을 부은 통장은 커트라인까지 4개월만 남았고, 후보군이 한도까지 넣으면 커트라인은 연 300만원씩 올라간다.
청약 가점 3개 항목의 배점표를 구간 하나도 빠짐없이 싣고, 여기서 거의 다루지 않는 각도를 하나 더 계산했습니다. 무주택기간이 만 30세부터 기산되기 때문에 나이가 점수의 천장을 만듭니다. 2026년 기준으로 만 30세의 현실적 상한은 52점, 만 35세는 64점이고 84점 만점은 만 45세가 되어야 열립니다. 연령별 상한표, 실제 3가지 조건의 끝까지 계산, 그리고 미성년 통장 인정이 2단으로 잘리는 구조까지 정리했습니다.
청약·정책·데이터 분석 · 광고 없이 요약만 · 무료