2026년 추석 연휴는 9월 24일(목)부터 27일(일)까지 나흘입니다. 이 기간 서울 도심에서 입장료 없이 갈 수 있는 행사가 두 곳 열립니다. 남산골한옥마을 「남산달빛마당」은 9월 25일부터 27일까지 매일 10시~20시, 국가무형유산 줄타기 공연과 선착순 100명 LED 청사초롱까지 일정이 전부 공개됐습니다. 광화문광장 「빛모락 가을축제」는 9월 24일부터 27일까지인데 운영시간과 프로그램이 아직 미공개입니다. 여기에 주차가 함정입니다. 서울시설공단 무료개방은 27일 자정까지지만 중구는 26일 자정에 끝납니다. 두 행사의 프로그램·예약·교통·주차를 확정된 것과 미확정인 것으로 갈라 정리했습니다.
서울 아파트값은 주간 0.20% 올랐는데 강남구는 0.35% 내렸습니다. 강남구와 서초구가 5주 연속 하락했고 송파구도 이번 주 하락으로 돌아섰습니다. 반대편에서는 강북구가 0.46%, 도봉·서대문이 0.43% 올랐습니다. 거래는 이미 얼어 있습니다. 토지거래허가 신청이 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 넉 달 만에 66% 줄었습니다. 경매에서도 서울 낙찰가율은 떨어졌는데 중랑구는 115%를 찍었습니다. 세 가지 지표가 같은 방향을 가리키는 지금의 그림을 정리했습니다.
청약예금·청약부금·청약저축을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있는 기한이 2026년 9월 30일에 끝납니다. 2024년 10월부터 2년 한시로 운영된 제도이고, 이번에 놓치면 같은 조건으로 다시 바꿀 방법은 없습니다. 전환하면 국민주택과 민영주택 모두 넣을 수 있고 금리도 최대 3.1%로 오르지만, 확대된 자격은 전환일 이후 납입분부터 인정되고 선납금이 많으면 정리할 것이 생깁니다. 누가 바꿔야 하고 누가 서두를 필요가 없는지 나눠서 정리했습니다.
오피스텔이 1주택자의 현실적인 통로로 불리는 이유를 규제와 실측으로 확인했습니다. 10·15 대책 전후 46일 동안 서울 아파트 거래는 61.8% 줄었는데 오피스텔은 32.1% 늘었습니다. 대출 한도 규제와 LTV 40%가 적용되지 않고, 청약에서는 무주택이 유지되며, 몇 채를 갖고 있어도 취득세 중과가 없습니다. 다만 그 문에는 취득세 4.6%, 전용률 50~60%, 아파트의 1.5~2배인 관리비라는 통행료가 붙습니다. 시리즈를 이 대차대조표로 마무리합니다.
오피스텔 세금을 취득·보유·양도 순서로 따라갔습니다. 살 때는 몇 채든 4.6%로 단순하고, 팔 때는 실제 사용 형태로 판정됩니다. 정작 결과를 가르는 지점은 그 중간입니다. 매년 6월 재산세 변동신고에서 주택분을 택하면 재산세는 줄지만 그 순간부터 취득세·종부세의 주택 수에 들어갑니다. 소형 특례는 신축·기축·인구감소지역으로 요건이 갈리고, 종부세에서는 주택 수만 빼주고 과세표준에는 그대로 합산됩니다. 단계별로 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
2021년에 15억이던 아파텔이 2023년에 8억이 됐고, 2026년에는 다시 신고가가 나오고 있습니다. 같은 상품이 3년 사이에 반토막이 났다가 회복한 것처럼 보이지만, 데이터를 열어보면 회복한 쪽과 그러지 못한 쪽이 뚜렷하게 갈립니다. 10년 상승률이 전용 85㎡ 초과는 85%인데 30~40㎡는 23%에 그쳤습니다. 아파텔의 지난 5년을 실거래로 따라가고, 지금의 상승이 어디에서 왔는지 규제와 공급으로 짚었습니다.
오피스텔 세금 이야기를 시리즈로 시작합니다. 첫 편은 모든 사고의 출발점인 '주택 수의 미로'입니다. 같은 주거용 오피스텔 한 채가 취득세에서는 주택으로 잡히고, 청약에서는 무주택이 유지되며, 양도세에서는 서류가 아니라 실제 사용으로 판정됩니다. 세목마다 기준이 다른 이 구조를 표 하나로 정리하고, 오피스텔 때문에 아파트 비과세를 날리는 대표적인 실수와 소형 오피스텔 특례의 조건, 올해 5월 부활한 다주택 중과까지 지금 기준으로 담았습니다.
옛 목동 KT부지에 들어서는 최고 48층 오피스텔 651실, 목동 윤슬자이가 오늘(9월 8일) 청약홈에서 접수합니다. 청약통장 없이 만 19세 이상 누구나 넣는 100% 추첨제이고, 주력 전용 114~120㎡ 분양가는 24억 6천만~33억 4,400만원입니다. 분양가와 주변 시세의 간격, 시세차익 계산에 숨은 세 가지 함정, 취득세와 중도금 조건, 신청 절차까지 — 넣기 전에 알아야 할 것을 한 편에 정리했습니다.
이번 주 청약 시장의 두 얼굴을 정리했습니다. 하나는 내일(9월 8일) 접수하는 목동 윤슬자이입니다. 최고 48층 오피스텔 651실, 분양가는 24억 6천만원에서 68억 9천만원까지이고 청약통장 없이 신청합니다. 다른 하나는 성남복정2 신혼희망타운입니다. 5년 전 사전청약 추정가 5억 3,840만원이 본청약에서 7억 9,845만원이 됐습니다. 48.3% 인상, 저희가 추적해온 사전청약 인상률의 신기록입니다. 이번 주 일정과 함께 두 사건이 말해주는 것을 정리합니다.
가을 궁궐 야간 프로그램 두 개가 나란히 열렸습니다. 경복궁 야간관람은 10월 2일까지 매일 3,000매를 3천원에 선착순으로 팔고, 창덕궁 달빛기행은 3만원짜리 추첨제 투어로 9월 10일 시작합니다. 추첨을 놓친 사람에게 기회가 하나 남아 있는데, 잔여석이 9월 3일 오후 2시 선착순으로 풀립니다. 두 프로그램의 예매 방법과 차이, 어느 쪽이 내게 맞는지 고르는 기준까지 정리했습니다.
창릉 84㎡의 확정분양가는 7억 6천만~8억 7천만원, 주변 택지지구의 실거래가는 6억 8천만~9억 5천만원입니다. 분양가는 딱 그 사이에 서 있습니다. 시리즈 마지막 편에서는 이 가격의 위치를 실거래 데이터로 확인하고, 아직 본청약이 열리지 않은 87%의 물량과 유형별(일반형·이익공유형·민간분양) 계산법, 잔금 시점의 대출 기준까지, 창릉 청약을 준비하는 사람이 실제로 확인해야 할 것들을 정리합니다.
창릉의 자족용지는 약 130만㎡, 정부 발표 표현으로 '판교테크노밸리의 2배 이상'입니다. 그런데 발표 7년째인 지금, 창릉에 들어오겠다고 투자협약을 맺은 앵커기업은 없습니다. 같은 기간 교산은 3조원 AI 클러스터를, 부천 대장은 SK와 대한항공 2.2조원을, 왕숙은 카카오 6천억원을 유치했습니다. 왜 서울에서 가장 가까운 신도시에 기업이 먼저 오지 않는지, 그 구조와 고양시가 꺼내 든 반전 카드들, 그리고 이 성적표가 입주자에게 갖는 의미까지 정리했습니다.
GTX-A는 2024년 12월부터 창릉지구 밑을 달리고 있습니다. 다만 역이 없어 서지 않을 뿐입니다. 창릉역의 개통 목표는 2026년에서 2027년으로, 다시 2030년 말로 밀렸고, 지구를 관통할 경전철 고양은평선은 2031년 개통이 목표입니다. 첫 입주가 2027년 12월이니, 창릉의 첫 주민들은 3~4년의 공백기를 버스와 도로로 건너야 합니다. 창릉 교통의 확정된 사실과 목표를 구분해 정리하고, 공백기의 실제 출근길까지 따져봤습니다.
2021년 겨울, 창릉 사전청약에 당첨된 사람들은 84㎡ 기준 6억 7,300만원이라는 추정분양가를 받아 들었습니다. 4년 뒤 본청약 고지서에는 7억 7,289만원이 적혀 있었습니다. 블록별로 15~17%, 많게는 2억원까지 오른 확정분양가와 당첨자 네 명 중 한 명이 넘는 포기율, 그리고 올여름의 집회까지. 창릉의 사전청약 데이터를 전부 모아 사전청약이라는 제도가 실제로 어떻게 작동했는지 따져봤습니다.
3기 신도시 두 번째 시리즈를 시작합니다. 첫 지구는 고양 창릉입니다. 창릉은 발표 전에 개발 도면이 유출되면서 후보에서 한 번 빠졌다가 반년 만에 되살아난, 3기 신도시 가운데 가장 시끄럽게 태어난 지구입니다. 그런데 지금은 3기에서 본청약을 가장 먼저 시작했고, 올해 착공 물량의 4분의 1을 차지하는 선두 주자가 되어 있습니다. 1부에서는 2018년 유출 사건부터 2027년 첫 입주 목표까지, 창릉의 10년 시간표를 한 장에 정리했습니다.
행정안전부가 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안으로 생애최초 취득세 감면의 문이 넓어집니다. 소형 주거용 오피스텔이 처음으로 감면 대상에 들어오고, 40세 미만 청년은 한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 무엇보다 소형 오피스텔을 팔고 아파트를 살 때 감면을 한 번 더 받을 수 있게 됩니다. 조건과 예시 계산, 그리고 함께 바뀌는 것들을 정리했습니다.
8월 26일 국토부 장관과 서울시장의 2차 회동에서 연내 발표될 추가 신규택지 7만 3,000호에 서울 그린벨트와 용산공원이 빠진다는 게 확인됐습니다. 발표는 이르면 9월 말, 무게는 경기 그린벨트 — 하남·고양이 거론됩니다. 2주 전 남양주 글에서 '토지거래허가구역 명단이 다음 후보지의 힌트'라고 썼는데, 그 명단에 하남과 고양이 있습니다. 서울이 대신 내놓은 탄천 1.3만호 카드와 용적률 1.2배 완화까지, 오늘 테이블에 오른 것들을 정리했습니다.
은행권이 입주 단지 잔금대출 한도를 감정가(시세)가 아니라 분양가 기준으로 조이기 시작했습니다. KB국민·신한은 이미 '분양가의 60%와 감정가의 50% 중 낮은 금액'을 적용 중입니다. 분양가 22억·시세 40억인 단지라면 대출이 20억에서 13억 2천으로, 현금으로 메꿔야 할 몫이 2억에서 8억 8천으로 뜁니다. 누가 영향을 받고, 입주 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
올해 불꽃축제는 예년보다 3주 빠른 9월 5일 토요일, 노들섬에서 쏩니다. 영국·미국·한국 세 팀이 저녁 8시대부터 70분. 무료 명당 6곳을 도착 권장 시간과 함께 지도로 정리했고, 노들섬 유료석(11만~22만원)이 그 값을 하는지, 여의나루역 무정차 같은 귀갓길 변수까지 담았습니다. 다녀오는 데 필요한 건 이 글 하나면 됩니다.
8·13 대책으로 규제지역 공공분양의 15%가 지분적립형·수익공유형으로 나옵니다. 2026년 4분기 분양분부터입니다. 최초 25%만 사고 5년마다 지분을 사 모으는 구조를 분양가 6억원 예시로 계산했고, 유리한 경우와 불리한 경우를 나눠 적었습니다. 그리고 같은 대책에 조용히 들어간 한 줄 — 규제지역 민간 무순위 물량의 공공임대 전환 — 이 '10억 로또 줍줍'의 시대를 끝낸다는 것도 함께 정리했습니다.
8·13 대책의 최대 물량 21,700호가 들어설 남양주 도심지구를 해부했습니다. 와부읍 도곡리 일대 228만㎡, 경의중앙선 도심역 인접, 고려대 덕소농장 그린벨트 해제. 지구 면적을 호수로 나눠보면 호당 105㎡로 교산(187㎡)의 절반 수준 고밀 개발입니다. 현장의 기대와 반대, 교통의 실제 조건, 그리고 착공 약속까지 확인 가능한 것만 정리했습니다.
정부가 8월 13일 수도권 신규택지 3곳을 공개했습니다. 서울 강서 1,000호, 남양주 도심 21,700호, 광주역세권2 4,500호. 강서지구는 발표 33개월 만인 2029년 착공이 목표입니다. 같은 방식으로 발표됐던 3기 신도시 교산은 발표에서 조성공사 착공까지 57개월이 걸렸습니다. 약속과 기록을 나란히 놓고, 이번에는 무엇이 다른지와 무엇이 그대로인지 확인했습니다.
송파하남선 정거장 여섯 곳 가운데 104정거장만 지하 7층, 심도 55m입니다. 수도권에서 가장 깊은 8호선 산성역(55.4m)과 사실상 같은 깊이입니다. 산성역은 지상에서 승강장까지 최단 5분, 최장 8분이 걸립니다. 정거장별 심도와 위치, 그리고 깊이가 실제 통행 시간에 어떤 의미인지 정리했습니다. 유어집 교산 리포트 5편.
미사역 초역세권 상가 공실률이 40~50%라는 현장 조사와, 10%대라는 공식 통계가 함께 있습니다. 둘 다 사실입니다. 한국부동산원 조사 기준을 뜯어 왜 네 배 차이가 나는지 확인하고, 교산에 계획된 상업용지 규모를 LH 토지이용계획표 원문으로 계산했습니다. 미사에는 지금 12만 9,919명이 삽니다. 교산 계획 인구는 그보다 4만 명 적습니다. 유어집 교산 리포트 4편.
2024년 12월 3차 지구계획 변경으로 교산의 자족시설 비중은 10.8%에서 9.0%로 줄고 집은 3,660호 늘었습니다. 그리고 정확히 1년 뒤, 그 자족용지 5블록에 3조원짜리 AI 혁신클러스터가 들어온다는 발표가 나왔습니다. 지워진 면적 46,539㎡와 새로 들어올 71,443㎡를 고시 원문으로 대조하고, 이 계획이 지금 어디까지 왔는지 확인했습니다. 유어집 교산 리포트 3편.
8월 18일 하루만 접수하는 거여동 송파 시그니처 롯데캐슬 무순위 1세대. 공급총액 10억 1,255만원에 최근 실거래 21억원, 차익은 약 10억 8,745만원입니다. 청약통장도 필요 없습니다. 그런데 계약금 30%를 일주일 안에, 잔금을 한 달 안에 내야 하고 거주의무 3년이라 전세도 못 놓습니다. 실제로 필요한 현금이 얼마인지 계산했습니다.
신도시에서 진짜 문제는 지하철이 오느냐가 아니라 언제 오느냐입니다. 미사는 입주하고 6년 2개월을 기다려 5호선을 받았고, 감일은 2019년에 입주해 지금도 없습니다. 교산은 2029년 6월 입주에 2032년 개통 목표로 약 3년. 3기 신도시를 통틀어 가장 짧은 숫자입니다. 그 숫자가 어디서 나왔고 어디까지 믿을 수 있는지 따져봤습니다. 유어집 교산 리포트 2편.
A2, B4, C1, M13. 교산 자료를 읽다 보면 계속 나오는 이 블록 이름들이 사실은 평형을 알려주고 있습니다. 원주민에게 배포된 종합토지이용계획도 범례에서 규칙을 찾았습니다. 국민평형 84㎡를 노린다면 어느 블록을 봐야 하는지, 그리고 그 자리가 왜 점점 좁아지고 있는지 정리했습니다. 유어집 교산 리포트 1편.
8월 3일 세제개편안으로 ISA 제도가 둘로 나뉩니다. 국내 주식에만 넣는 '생산적금융 ISA'는 이자·배당을 한도 없이 비과세하고 최장 10년을 굴릴 수 있는 반면, 기존 ISA는 계약기간이 최장 5년으로 잘리고 납입한도 이월도 폐지됩니다. 내집마련 자금을 ISA에 모으고 있었다면 무엇이 달라지는지 정리했습니다.
정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 종부세의 기준을 '몇 채인가'에서 '얼마짜리인가, 그리고 거기 사는가'로 옮겼습니다. 시가 30억 아파트 한 채를 같은 조건으로 보유해도 실제 사는 사람은 76만원, 살지 않는 사람은 424만 7,000원. 무엇이 갈렸고, 확정된 것과 아직 아닌 것은 무엇인지 나눠 정리했습니다.
서울시가 8월 30일까지 여의도·뚝섬 한강공원에서 '한강 밤핑'을 엽니다. 오후 5시부터 다음 날 오전 9시까지, 참가비 무료. 예약 방법부터 야간 수영장·다리 밑 영화관·무소음 DJ파티까지 연계 프로그램을 전부 정리했습니다.
3기 신도시 교산의 첫 본청약 데이터를 뜯어봤다. 20평대 공공분양 당첨선은 저축액 2,490만~2,805만원. 가점을 쌓을 게 아니라 통장 전략을 다시 짜야 하는 이유를 실데이터로 정리했다.
무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 가입기간 17점. 청약 가점 3개 항목의 정확한 산정 기준과 흔히 틀리는 계산 실수를 사례로 정리했습니다.
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