결론부터. 남양주 도심지구는 228만㎡에 21,700호를 넣는 계획입니다. 지구 면적을 호수로 나누면 한 집에 배정된 땅이 105.1㎡로, 교산 186.9㎡의 절반을 조금 넘습니다. 이름은 신규 “택지”인데 밀도로 보면 3기 신도시보다 훨씬 빽빽한 고밀 신도시입니다.
교산 고시에 적힌 주택용지 비중 25.3%를 이 땅에 그대로 적용해 계산해봤습니다. 교산과 같은 용지 구성에 같은 밀도로 지으면 228만㎡에 들어가는 집은 12,197호입니다. 계획은 21,700호, 그 1.78배입니다. 그 차이 9,503호를 얻는 대가로 공원녹지와 자족용지를 절반 가까이 깎을지, 아니면 같은 땅에 1.78배로 높여 지을지 — 둘 중 하나는 반드시 골라야 하는 계획입니다.
대신 이 동네에는 3기 신도시들이 갖지 못한 것이 하나 있습니다. 운행 중인 지하철역입니다. 다만 그 역이 어떤 노선의 어떤 역인지까지 봐야 이 지구의 실제 조건이 보입니다.
어제 글에서 8·13 신규택지 3곳의 전체 그림을 정리했습니다. 오늘은 그중 물량의 80%를 차지하는 주인공 한 곳만 파봅니다.
1. 어디에, 무엇이 생기나
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 경기 남양주시 와부읍 도곡리 일대 |
| 면적 | 228만㎡ (약 69만 평) |
| 계획 호수 | 21,700호 |
| 핵심 입지 | 경의중앙선 도심역 인접 |
| 개발 방식 | 지구 내 개발제한구역(고려대 덕소농장 일대) 해제 |
| 착공 목표 | 2030년 상반기 |
지금 이 땅의 모습은 뉴스핌 기자가 8월 18일 현장에서 본 그대로입니다 — 좁은 도로를 따라 밭과 비닐하우스, 창고와 오래된 주택이 이어지고, 마을 입구에는 반대 현수막이 걸려 있습니다.
위치 감각을 잡자면, 도심역은 **덕소역 바로 위(한 정거장 북쪽)**입니다. 덕소는 20년 전 “남양주의 강남”이라 불리던 한강변 동네인데 최근에는 정체됐다는 평가를 받아왔습니다. 이번 발표가 그 일대의 판을 다시 흔든 셈입니다.
2. 밀도를 두 가지 기준으로 계산했습니다
발표 자료에 실린 것은 면적과 호수, 두 숫자입니다. 나누면 밀도가 나오는데 어느 면적으로 나누느냐에 따라 전혀 다른 이야기가 됩니다. 그래서 둘 다 계산했습니다.
계산 방법
- 사용한 값: 8·13 대책 발표 자료(도심지구 228만㎡·21,700호), 국토교통부고시 제2024-762호 하남교산 지구계획 3차 변경(686만㎡·36,697호·주택용지 비중 25.3%), 고양 창릉 지구계획(813만㎡·38,000호), 미사강변도시 지구 제원(568만㎡·37,535호)
- ① 지구 전체 면적 기준 = 지구 총면적 ÷ 계획 호수. 공원·도로·학교·자족용지까지 다 포함한 값입니다
- ② 주택용지 기준 = 주택용지 면적 ÷ 계획 호수. 실제로 집이 올라가는 땅만 세는 값입니다
- 도심지구는 지구계획이 아직 없어서 주택용지 비중을 알 수 없습니다. 교산의 고시 확정값 25.3%를 그대로 적용한 가정치로 계산했고, 해당하는 숫자에는 전부 “가정”을 붙여 표시했습니다
- 기준일 2026년 9월 17일
① 지구 전체 면적 기준
글 상단 차트의 왼쪽 패널이 이 값입니다.
| 지구 | 계획 호수 | 면적 | ㎡/호 | 도심지구 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 남양주 도심지구 | 21,700호 | 228만㎡ | 105.1㎡ | — |
| 미사강변도시 | 37,535호 | 568만㎡ | 151.3㎡ | 1.44배 |
| 하남 교산 | 36,697호 | 686만㎡ | 186.9㎡ | 1.78배 |
| 고양 창릉 | 38,000호 | 813만㎡ | 213.9㎡ | 2.04배 |
네 곳 중 도심지구가 가장 빽빽하고, 가장 넉넉한 창릉과는 2배 차이가 납니다. 다만 이 기준에는 약점이 하나 있습니다. 공원을 크게 잡아도 숫자가 커지고 도로를 넓게 깔아도 숫자가 커지기 때문에, 집 자체가 얼마나 조밀한지는 알려주지 않습니다.
② 주택용지 기준 — 여기서 갈림길이 보입니다
차트 오른쪽 패널로 넘어갑니다.
교산은 고시에 주택용지 비중이 적혀 있습니다. 686만㎡의 25.3%, 즉 **173.6만㎡**입니다. 36,697호로 나누면 **호당 47.3㎡**입니다.
도심지구에 같은 비중을 적용하면 228만㎡의 25.3% = 57.7만㎡가 되고, 21,700호로 나눠 호당 26.6㎡(가정)입니다. 교산의 56.2% 수준입니다.
질문을 거꾸로 세우면 숫자가 더 분명해집니다. 도심지구가 교산과 같은 호당 47.3㎡를 확보하려면 무엇이 필요한가.
| 질문 | 계산 | 답 |
|---|---|---|
| 필요한 주택용지는? | 21,700호 × 47.3㎡ | 102.6만㎡ |
| 그건 지구 면적의 몇 %? | 102.6만 ÷ 228만 | 45.0% (교산 25.3%) |
| 나머지 용지에 남는 몫은? | 100% − 45.0% | 55.0% (교산 74.7%) |
| 교산의 공원녹지 34% + 자족 9% = 43%에서 늘어난 19.7%p를 빼면? | 43% − 19.7%p | 23.3% |
도심지구가 교산 수준의 주거 여유를 가지려면 주택용지 비중을 25.3%에서 45.0%로 1.78배 늘려야 하고, 그 땅은 공원녹지와 자족용지에서 나올 수밖에 없습니다. 두 항목 합계를 43%에서 23.3%로 거의 절반 깎는 규모입니다.
그게 어렵다면 남는 길은 하나입니다. 용지 비중은 교산처럼 두고 같은 땅에 1.78배로 높여 짓는 것. 고층·소형 중심 설계가 됩니다. 둘 중 하나는 반드시 골라야 하고, 둘을 동시에 피하는 방법은 산수상 없습니다.
③ 이 땅의 “교산 환산 용량”은 12,200호입니다
교산과 똑같은 용지 구성(25.3%), 똑같은 주택용지 밀도(호당 47.3㎡)로 지으면 228만㎡에 들어가는 집은 12,197호입니다. 계획은 21,700호, 그 1.78배이고 차이는 9,503호입니다.
이 9,503호가 이번 계획의 성격입니다. 같은 땅에서 집을 9,500호 더 얻는 대신 무엇을 내놓는지가 지구계획에서 드러납니다.
④ 교산의 개정 이력이 힌트를 남겼습니다
교산은 이미 같은 선택을 한 번 했습니다. 2021년 승인과 2024년 3차 변경을 두 기준으로 나란히 계산하면 이렇게 됩니다.
| 기준 | 2021년 승인 | 2024년 3차 변경 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 계획 호수 | 33,037호 | 36,697호 | +3,660호 |
| 주택용지 비중 | 23.3% | 25.3% | +2.0%p |
| 주택용지 면적 | 159.8만㎡ | 173.6만㎡ | +13.7만㎡ |
| 지구 전체 면적 기준 | 207.6㎡/호 | 186.9㎡/호 | −10.0% |
| 주택용지 기준 | 48.4㎡/호 | 47.3㎡/호 | −2.2% |
지구 전체 면적 기준으로는 10% 빽빽해졌는데, 주택용지 기준으로는 2.2%만 줄었습니다. 교산의 2024년 개정은 더 높이 올려 지은 것이 아니라 다른 용지를 주택용지로 돌린 것이었다는 뜻입니다. 앞 절의 두 갈림길에서 교산이 고른 쪽은 “용지 비중을 늘리는 쪽”이었습니다.
한 가지 더 눈에 걸리는 값이 있습니다. 늘어난 3,660호가 늘어난 13.7만㎡ 안에 들어가니 **증가분만의 밀도는 호당 37.5㎡**입니다. 기존 평균 48.4㎡보다 22% 조밀합니다. 나중에 얹은 물량을 기존보다 빽빽하게 끼워 넣었다는 계산이고, 교산 1편에서 확인한 소형(60㎡ 이하) 비중 51.9% → 59.3% 상향과 방향이 맞습니다.
처음부터 105㎡/호로 시작하는 도심지구가 지구계획 단계에서 어느 쪽 카드를 꺼낼지는, 고시가 나오면 같은 두 기준으로 다시 계산해 올리겠습니다.
이 계산의 한계
- 도심지구의 주택용지 비중 25.3%는 교산 값을 빌린 가정입니다. 실제 지구계획에서 달라지고, 도심지구는 이미 시가지에 가까운 입지라 도로·학교 같은 기반시설 몫이 교산과 다를 수 있습니다
- 주택용지 기준 밀도는 땅의 넓이만 봅니다. 용적률이 다르면 같은 밀도에서도 체감이 완전히 달라집니다. 용적률은 지구계획 고시에 나옵니다
- 미사강변도시와 창릉은 주택용지 비중을 고시 원문으로 확인하지 못해 지구 전체 면적 기준만 넣었습니다
- 도심지구 21,700호는 발표 시점의 계획값입니다. 교산이 3년 만에 3,660호 늘어난 것처럼 바뀔 수 있습니다
3. “역세권”의 실제 조건
이 지구 최대 장점은 분명합니다. 역이 이미 운행 중입니다. 교산은 입주 2029년, 지하철 2032년 목표로 역을 기다리며 시작하는 동네이고, 미사는 6년 2개월을 기다렸습니다. 그 기다림이 없다는 것만으로 출발선이 다릅니다.
다만 그 역의 조건을 그대로 적어두겠습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 노선 | 경의중앙선 (도심역·덕소역) |
| 도심 접근 | 광화문 약 50분, 여의도 약 60분 (뉴스핌 르포 기준) |
| 약점 | 배차 간격이 넓어 출퇴근 지연이 잦다는 평가 |
| 지구 내 버스 | 도심역·덕소역까지 버스 15분, 배차 10~60분 불규칙 |
| 광역버스 | 강남권 위주 |
“역이 있다”와 “출퇴근이 편하다”는 별개의 문장입니다. 경의중앙선은 강남으로 직결되지 않고, 서울 도심까지도 한 시간 가까이 걸립니다.
그래서 추진 중인 노선들이 중요해지는데, 여기서 교산 5편에서 다룬 내용이 그대로 이어집니다. 이 일대로 오는 9호선 연장(강동하남남양주선)은 6개 공구 중 3개 공구가 반복 유찰돼 2031년 개통이 불투명한 상태입니다. 그 외 6호선 덕소 연장, GTX-E·F는 유치 추진 단계입니다. 확정된 개통 일정은 아직 하나도 없습니다.
4. 현장의 온도 — 기대와 반대가 같이 있습니다
발표 다음 날 헤럴드경제 르포에 따르면, 와부읍의 한 공인중개사무소에는 발표 3시간 만에 “개발 소식이 사실이냐”는 전화가 15통 왔습니다. “한강 조망만 잘 챙기면 30평대 10억원은 갈 것”이라는 중개업소 발언도 실렸습니다 — 이건 현지의 기대를 보여주는 호가성 발언이지, 근거 있는 가격 전망이 아니라는 점을 분명히 해둡니다.
닷새 뒤 뉴스핌 르포의 온도는 다릅니다. 중개업소에는 매수 문의보다 “이미 이 땅을 가진 사람들이 앞으로 어떻게 되느냐”는 전화가 훨씬 많았고, 주민대책위는 공공이 토지를 강제수용하는 방식 자체에 반대한다는 입장입니다.
이 두 장면이 같은 동네에서 일주일 사이에 나온 것이고, 둘 다 사실입니다. 교산 리포트에서 봤듯 보상과 재정착 협의는 신도시 일정에서 가장 시간이 오래 걸리는 구간입니다. 교산이 발표에서 착공까지 57개월 걸린 이유의 큰 몫이 여기 있었습니다. 도심지구의 착공 목표(발표 후 41~46개월)가 지켜질지도 상당 부분 이 협의에 달려 있습니다.
한 가지 덧붙이면 — 파이낸셜뉴스가 짚은 흥미로운 디테일로, 와부읍은 농어촌특별전형 지원이 가능한 학군(와부고)이라는 점이 실수요자들 사이에서 회자되고 있습니다. 다만 지구 개발로 도시 지역 요건이 바뀌면 이 지위가 유지될지는 확인된 바 없습니다.
5. 투기 방지선은 이렇게 깔렸습니다
8월 18일부터 국토교통부가 **서울 그린벨트 전역과 인접 수도권 10개 시·군 등 총 503.82㎢**를 토지거래허가구역으로 지정했습니다 (2026.12.31까지).
- 서울 19개 자치구의 그린벨트
- 경기: 성남·의정부·안양·부천·광명·고양·과천·구리·하남·김포 / 인천 계양
이 지정의 목적은 연내 추가 발표될 7만 3,000호+α 후보지의 사전 차단입니다. 흥미로운 건 이 명단에 남양주는 없다는 점 — 이미 발표돼 버린 곳이기 때문입니다. 발표 전에 묶는다는 원칙이니, 이 명단에 든 지역들이 곧 다음 후보지의 힌트라는 역설이 성립합니다.
6. 남양주 도심지구를 볼 때 확인할 것
- 착공 목표는 2030년 상반기(발표 후 41~46개월)이고, 교산의 실적은 57개월이었습니다
- 호당 배정 면적은 105.1㎡로 교산(186.9㎡)의 절반 수준입니다. 교산 환산 용량 12,197호의 1.78배를 넣는 계획입니다
- 경의중앙선은 강남으로 직결되지 않고 배차도 넓습니다. 9호선 연장은 3개 공구가 유찰된 상태입니다
- “30평대 10억” 류의 발언은 현지의 호가성 기대이고 근거 있는 전망이 아닙니다
- 주민대책위의 강제수용 반대가 일정의 변수로 남아 있습니다
- 지구계획과 보상 공고가 나오기 전까지는 평형 구성과 분양 일정이 모두 미정입니다
정리
남양주 도심지구는 와부읍 도곡리 일대 228만㎡에 21,700호를 넣는, 8·13 대책의 최대 물량입니다. 경의중앙선 도심역이 이미 운행 중이라 3기 신도시들과 출발선이 다르지만, 그 노선은 강남과 직결되지 않고 배차도 넓습니다. 추진 중인 9호선 연장은 유찰이 반복되고 있습니다.
밀도를 두 기준으로 계산해보면 지구 전체 면적 기준 **호당 105.1㎡**로 교산(186.9㎡)의 절반을 조금 넘고, 교산 고시의 주택용지 비중을 적용하면 **호당 26.6㎡**로 교산의 56.2%입니다. 교산과 같은 조건이라면 이 땅에 들어갈 집은 12,197호, 계획은 그 1.78배입니다. 남는 길은 공원녹지와 자족용지를 절반 가까이 깎는 것과, 같은 땅에 1.78배로 높여 짓는 것 둘뿐입니다. 어느 쪽을 골랐는지는 지구계획 고시에서 드러납니다. 참고할 선례가 있습니다. 교산은 2024년 개정에서 주택용지 비중을 늘리는 쪽을 골랐고, 그때 얹은 3,660호는 기존 평균보다 22% 조밀하게 들어갔습니다.
현장에는 “3시간에 전화 15통”의 기대와 “강제수용 반대”의 현수막이 같이 걸려 있습니다. 교산이 가르쳐준 대로라면, 이 지구의 진짜 시계는 발표가 아니라 보상 협의에서 돌아가기 시작합니다.
발표 아흐레째의 정리는 여기까지입니다. 지구지정 고시와 지구계획이 나오면 — 교산 리포트에서 했던 것처럼 — 원문으로 다시 읽겠습니다.