실거래가 데이터 분석
서울 아파트값은 주간 0.20% 올랐는데 강남구는 0.35% 내렸습니다. 강남·서초가 5주 연속 하락하고 송파도 하락 전환한 사이 강북구는 0.46% 올랐습니다. 토지거래허가 신청은 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 66% 줄었고, 경매에서 서울 낙찰가율은 떨어졌는데 중랑구는 115%를 찍었습니다. 여기에 네 번째 지표로 실거래가 원자료를 붙였더니 같은 자료가 반대를 말했습니다. 서울 양천구는 단순 중위가로 10.1% 하락, 동일 단지 매칭으로는 17.8% 상승입니다. 고양 덕양구는 단순 비교가 7배 과대(+14.4% vs +2.0%)했습니다. 거래가 줄면 중위가는 남은 거래의 구성을 따라갑니다. 지표 이름이 같아도 계산 방법을 먼저 확인해야 하는 이유를 정리했습니다.
창릉 84㎡의 확정분양가는 7억 6천만~8억 7천만원, 주변 택지지구의 실거래가는 6억 8천만~9억 5천만원입니다. 분양가는 딱 그 사이에 서 있습니다. 시리즈 마지막 편에서는 이 가격의 위치를 실거래 데이터로 확인하고, 아직 본청약이 열리지 않은 87%의 물량과 유형별(일반형·이익공유형·민간분양) 계산법, 잔금 시점의 대출 기준까지, 창릉 청약을 준비하는 사람이 실제로 확인해야 할 것들을 정리합니다.
창릉의 자족용지 약 130만㎡가 정말 "판교테크노밸리의 2배"인지 판교 공식 개요 수치로 직접 나눠봤습니다. 제1판교테크노밸리 전체 면적 기준 1.97배, 실제 조성 용지 기준 2.86배, 판교 1·2·3단계 합계 기준으로는 오히려 0.78배입니다. 기준이 적혀 있지 않으면 같은 문장이 0.78배에서 2.86배까지 움직입니다. 다만 창릉의 자족 비중 16.0%는 교산 9.0%의 1.78배이고 호당 자족용지는 2.03배로, 실제로 넉넉한 지구입니다. 교산이 3조원을 유치한 밀도를 적용하면 창릉에는 6.3조원이 필요합니다. 협약은 아직 0건이고, 세제 혜택이 붙은 땅은 자족용지의 11.9%뿐입니다.
GTX-A는 2024년 12월부터 창릉지구 밑을 달리지만 역이 없어 서지 않습니다. 공백기를 날짜 뺄셈으로 계산했습니다. 첫 입주 2027년 12월에서 창릉역 개통 목표 2030년 12월까지 36개월인데, 미사가 실제로 기다린 74개월의 절반이 안 되고 감일이 지금까지 기다린 87개월의 41%입니다. 그런데 이 36개월은 계획된 것이 아닙니다. 초기 구상인 2026년 개통대로였다면 철도가 입주보다 먼저였고, 목표가 네 해 넘게 밀리면서 공백이 생겼습니다. 창릉역 공사비 1,650억원을 LH가 전액 부담하니 호당 434만원, 분양가의 0.50~0.57%를 입주자가 이미 치른 셈입니다. 공백기 3년을 통근 시간으로 바꾸면 375시간에서 625시간 사이입니다.
창릉 사전청약 추정분양가는 본청약에서 블록별로 14.6~44.5% 올랐습니다. 기간으로 나눠 계산하면 첫마을은 38개월에 연평균 4.5%, S4는 48개월에 연평균 7.9~9.6%로 열 달 더 기다린 블록이 매년 두 배 빠르게 올랐습니다. 당첨자 3,422명 중 1,023명(29.9%)이 포기했고, 그 빈자리는 더 긴 대기열이 채웠습니다. 실거래가 원자료를 직접 집계해 흔히 인용되는 "주변보다 싸다"는 설명도 검증했습니다. 원흥동 84㎡대 중위가는 7.30억(112건)이고 창릉 분양가 하단이 그보다 4.0% 높습니다. 당첨 커트라인 2,876만원은 월 25만원 인정 한도에서 9년 8개월이면 닿는 금액으로, 월 10만원 시절 24년에서 14년 4개월 줄었습니다.
창릉의 연혁을 구간별로 끊어 계산했습니다. 발표(2019.5.7)에서 첫 입주 목표(2027.12)까지 102개월인데, 그중 49개월(48%)이 부지조성 착공 전 행정 구간입니다. 사업시행자가 공개한 추진경위 날짜로 계산하면 발표→지구지정 9개월, 지구지정→지구계획 승인 20개월, 승인→조성 착공 18개월, 조성 착공→주택 착공 16개월, 주택 착공→첫 입주 37개월입니다. 부지조성 착공 4개월 뒤에 지구계획이 또 바뀌었고, 사전청약 당첨자의 대기는 72개월로 본청약 당첨자의 2.12배입니다. 공정률을 선형 환산하면 목표 입주에 닿는 블록이 없고, 이 자를 남양주 도심지구에 대면 첫 입주는 2035년 2월입니다.
송파하남선 정거장 여섯 곳 가운데 104정거장만 지하 7층, 심도 55m입니다. 수도권에서 가장 깊은 8호선 산성역(55.4m)과 사실상 같은 깊이입니다. 산성역은 지상에서 승강장까지 최단 5분, 최장 8분이 걸립니다. 정거장별 심도와 위치, 그리고 깊이가 실제 통행 시간에 어떤 의미인지 정리했습니다. 유어집 교산 리포트 5편.
미사역 초역세권 상가 공실률이 40~50%라는 현장 조사와, 10%대라는 공식 통계가 함께 있습니다. 둘 다 사실입니다. 한국부동산원 조사 기준을 뜯어 왜 네 배 차이가 나는지 확인하고, 교산에 계획된 상업용지 규모를 LH 토지이용계획표 원문으로 계산했습니다. 미사에는 지금 12만 9,919명이 삽니다. 교산 계획 인구는 그보다 4만 명 적습니다. 유어집 교산 리포트 4편.
2024년 12월 3차 지구계획 변경으로 교산의 자족시설 비중은 10.8%에서 9.0%로 줄고 집은 3,660호 늘었습니다. 그리고 정확히 1년 뒤, 그 자족용지 5블록에 3조원짜리 AI 혁신클러스터가 들어온다는 발표가 나왔습니다. 지워진 면적 46,539㎡와 새로 들어올 71,443㎡를 고시 원문으로 대조하고, 이 계획이 지금 어디까지 왔는지 확인했습니다. 유어집 교산 리포트 3편.
신도시에서 진짜 문제는 지하철이 오느냐가 아니라 언제 오느냐입니다. 미사는 입주하고 6년 2개월을 기다려 5호선을 받았고, 감일은 2019년에 입주해 지금도 없습니다. 교산은 2029년 6월 입주에 2032년 개통 목표로 약 3년, 3기 신도시 중 가장 짧습니다. 그런데 하남시 실거래가 3년치 10,196건을 직접 집계해보니 방향이 반대였습니다. 지하철이 6년 전에 개통한 미사(60~85㎡ 중위 11.25억)가 철도 계획조차 없는 위례(15.90억)보다 41.3%, 감일(13.30억)보다 18.2% 쌉니다. 3년 상승률도 세 신도시가 41~46% 구간에 모여 있어 개통 효과가 드러나지 않았습니다. 하남에서 시세 순서를 정한 것은 철도가 아니라 서울 경계와의 거리였습니다. 유어집 교산 리포트 2편.