실거래가 데이터 분석
서울 아파트값은 주간 0.20% 올랐는데 강남구는 0.35% 내렸습니다. 강남구와 서초구가 5주 연속 하락했고 송파구도 이번 주 하락으로 돌아섰습니다. 반대편에서는 강북구가 0.46%, 도봉·서대문이 0.43% 올랐습니다. 거래는 이미 얼어 있습니다. 토지거래허가 신청이 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 넉 달 만에 66% 줄었습니다. 경매에서도 서울 낙찰가율은 떨어졌는데 중랑구는 115%를 찍었습니다. 세 가지 지표가 같은 방향을 가리키는 지금의 그림을 정리했습니다.
창릉 84㎡의 확정분양가는 7억 6천만~8억 7천만원, 주변 택지지구의 실거래가는 6억 8천만~9억 5천만원입니다. 분양가는 딱 그 사이에 서 있습니다. 시리즈 마지막 편에서는 이 가격의 위치를 실거래 데이터로 확인하고, 아직 본청약이 열리지 않은 87%의 물량과 유형별(일반형·이익공유형·민간분양) 계산법, 잔금 시점의 대출 기준까지, 창릉 청약을 준비하는 사람이 실제로 확인해야 할 것들을 정리합니다.
창릉의 자족용지는 약 130만㎡, 정부 발표 표현으로 '판교테크노밸리의 2배 이상'입니다. 그런데 발표 7년째인 지금, 창릉에 들어오겠다고 투자협약을 맺은 앵커기업은 없습니다. 같은 기간 교산은 3조원 AI 클러스터를, 부천 대장은 SK와 대한항공 2.2조원을, 왕숙은 카카오 6천억원을 유치했습니다. 왜 서울에서 가장 가까운 신도시에 기업이 먼저 오지 않는지, 그 구조와 고양시가 꺼내 든 반전 카드들, 그리고 이 성적표가 입주자에게 갖는 의미까지 정리했습니다.
GTX-A는 2024년 12월부터 창릉지구 밑을 달리고 있습니다. 다만 역이 없어 서지 않을 뿐입니다. 창릉역의 개통 목표는 2026년에서 2027년으로, 다시 2030년 말로 밀렸고, 지구를 관통할 경전철 고양은평선은 2031년 개통이 목표입니다. 첫 입주가 2027년 12월이니, 창릉의 첫 주민들은 3~4년의 공백기를 버스와 도로로 건너야 합니다. 창릉 교통의 확정된 사실과 목표를 구분해 정리하고, 공백기의 실제 출근길까지 따져봤습니다.
2021년 겨울, 창릉 사전청약에 당첨된 사람들은 84㎡ 기준 6억 7,300만원이라는 추정분양가를 받아 들었습니다. 4년 뒤 본청약 고지서에는 7억 7,289만원이 적혀 있었습니다. 블록별로 15~17%, 많게는 2억원까지 오른 확정분양가와 당첨자 네 명 중 한 명이 넘는 포기율, 그리고 올여름의 집회까지. 창릉의 사전청약 데이터를 전부 모아 사전청약이라는 제도가 실제로 어떻게 작동했는지 따져봤습니다.
3기 신도시 두 번째 시리즈를 시작합니다. 첫 지구는 고양 창릉입니다. 창릉은 발표 전에 개발 도면이 유출되면서 후보에서 한 번 빠졌다가 반년 만에 되살아난, 3기 신도시 가운데 가장 시끄럽게 태어난 지구입니다. 그런데 지금은 3기에서 본청약을 가장 먼저 시작했고, 올해 착공 물량의 4분의 1을 차지하는 선두 주자가 되어 있습니다. 1부에서는 2018년 유출 사건부터 2027년 첫 입주 목표까지, 창릉의 10년 시간표를 한 장에 정리했습니다.
송파하남선 정거장 여섯 곳 가운데 104정거장만 지하 7층, 심도 55m입니다. 수도권에서 가장 깊은 8호선 산성역(55.4m)과 사실상 같은 깊이입니다. 산성역은 지상에서 승강장까지 최단 5분, 최장 8분이 걸립니다. 정거장별 심도와 위치, 그리고 깊이가 실제 통행 시간에 어떤 의미인지 정리했습니다. 유어집 교산 리포트 5편.
미사역 초역세권 상가 공실률이 40~50%라는 현장 조사와, 10%대라는 공식 통계가 함께 있습니다. 둘 다 사실입니다. 한국부동산원 조사 기준을 뜯어 왜 네 배 차이가 나는지 확인하고, 교산에 계획된 상업용지 규모를 LH 토지이용계획표 원문으로 계산했습니다. 미사에는 지금 12만 9,919명이 삽니다. 교산 계획 인구는 그보다 4만 명 적습니다. 유어집 교산 리포트 4편.
2024년 12월 3차 지구계획 변경으로 교산의 자족시설 비중은 10.8%에서 9.0%로 줄고 집은 3,660호 늘었습니다. 그리고 정확히 1년 뒤, 그 자족용지 5블록에 3조원짜리 AI 혁신클러스터가 들어온다는 발표가 나왔습니다. 지워진 면적 46,539㎡와 새로 들어올 71,443㎡를 고시 원문으로 대조하고, 이 계획이 지금 어디까지 왔는지 확인했습니다. 유어집 교산 리포트 3편.
신도시에서 진짜 문제는 지하철이 오느냐가 아니라 언제 오느냐입니다. 미사는 입주하고 6년 2개월을 기다려 5호선을 받았고, 감일은 2019년에 입주해 지금도 없습니다. 교산은 2029년 6월 입주에 2032년 개통 목표로 약 3년. 3기 신도시를 통틀어 가장 짧은 숫자입니다. 그 숫자가 어디서 나왔고 어디까지 믿을 수 있는지 따져봤습니다. 유어집 교산 리포트 2편.