결론부터. 교산에 이어 두 번째 신도시 리포트를 시작합니다. 이번 지구는 고양 창릉입니다. 3기 신도시 다섯 곳 가운데 창릉을 먼저 고른 이유는 분명합니다. 창릉은 3기 신도시 중 가장 시끄럽게 태어났고, 지금은 가장 앞서 달리고 있는 지구이기 때문입니다.
시끄러웠다는 것은 이런 뜻입니다. 발표도 하기 전에 개발 도면이 밖으로 새어 나가 후보지에서 잘렸고, 반년 뒤 되살아나 발표되자 이번에는 옆 동네 일산이 들고일어났습니다. 그리고 앞서 있다는 것은 숫자가 말해줍니다. 3기 신도시 최초의 본청약(2025년 2월)이 창릉에서 열렸고, 2026년 3기 신도시 착공 물량의 25%가 창릉 몫이며, 첫 입주 목표는 2027년 12월로 다섯 지구 중 선두권입니다.
이 시리즈는 교산 리포트와 같은 방식으로 갑니다. 보도자료의 문장이 아니라 고시문·공고문·실제 기록의 숫자로 창릉을 읽겠습니다. 1부는 그 출발점인 시간표입니다.
1. 창릉은 어떤 지구인가
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 고양시 덕양구 원흥·동산·용두·향동·화전·도내·행신·화정·성사동 일원 |
| 면적 | 8,119,006㎡ (본단지 789만 + 기업이전단지 22.9만) |
| 규모 | 주택 38,000호 · 계획인구 92,000명 — 3기 신도시 중 왕숙에 이어 두 번째 |
| 시행 | 경기도·LH·경기주택도시공사·고양도시관리공사 |
| 서울과의 거리 | 경계까지 최단 약 1km — 3기 신도시 중 서울 도심 접근성 최고 평가 |
| 사업 준공 목표 | 2029년 (목표) |
지도에서 눈에 들어오는 것은 두 가지입니다. 지구를 대각선으로 가로지르는 GTX-A 노선, 그리고 그 옆에 붙은 첫마을 세 블록(A4·S5·S6)입니다. 창릉 이야기의 큰 축인 교통과 청약이 이 지도 한 장에 다 들어 있는 셈인데, 각각 4부와 3부에서 자세히 다루겠습니다.
2. 발표 전에 도면이 새어 나갔다
창릉의 시간표는 발표가 아니라 사건에서 시작합니다.
2018년 가을, 정부가 수도권 신규 택지를 검토하던 시기에 고양 원흥 일대의 개발 구상 도면이 외부로 유출됐습니다. 후보지가 미리 알려지면 투기가 몰리고, 실제로 지구 안 화전동의 토지 거래가 5년 만에 최고치를 찍었다는 보도가 나왔습니다. 결과는 즉각적이었습니다. 그해 12월 19일 3기 신도시 1차 발표(왕숙·교산·계양)에서 고양은 명단에서 빠졌습니다.
그렇게 끝나는 듯했던 이야기는 반년 만에 뒤집힙니다. 2019년 5월 7일, 정부는 유출됐던 원흥 일대를 포함해 더 크게 그린 창릉지구 813만㎡·3만 8,000호를 발표합니다. 유출로 잘렸던 땅이, 유출됐던 범위보다 넓어져 돌아온 겁니다.
발표 직후에는 일산이 들고일어났습니다. 창릉은 일산신도시와 서울 사이에 자리 잡기 때문에, “서울 수요를 창릉이 다 가로채면 일산은 뭐가 되느냐”는 반발이었습니다. 관련 청원에 하루 6천 명이 몰렸고, 주민들은 지구지정 취소 소송까지 냈습니다(이후 기각). 지정 직후에는 도면이 또 한 번 시중에 돌았다는 논란까지 있었으니, 창릉의 첫 3년은 신도시 계획이 아니라 신도시를 둘러싼 다툼의 기록에 가깝습니다.
이 출생 과정을 길게 적는 이유가 있습니다. 시리즈 뒷부분에서 반복해 만나게 될 창릉의 두 얼굴, 그러니까 “서울에서 가장 가까운 3기 신도시”라는 매력과 “주변 도시와 수요를 나눠 가져야 하는 위치”라는 부담이 모두 이 출생 과정에 이미 들어 있기 때문입니다.
3. 시간표 — 유출에서 입주까지 10년
글 상단의 연혁 차트가 1부의 본론입니다. 구간별로 끊어 읽으면 이렇습니다.
| 구간 | 기간 | 비고 |
|---|---|---|
| 발표(2019.5) → 지구지정(2020.3) | 10개월 | |
| 지구지정 → 지구계획 승인(2021.11) | 21개월 | |
| 발표 → 조성공사 착공(2023.5) | 49개월 | ✅ 실제 기록 — 교산은 57개월 |
| 발표 → 첫 주택 착공(2024.11) | 66개월 | ✅ 실제 기록 (A4·S5·S6 2,089가구) |
| 발표 → 첫 입주 | 약 103개월 (8년 7개월) | ⏳ 목표 — S6 2027년 12월 |
두 가지를 같이 보면 좋겠습니다.
하나, 창릉은 교산보다 빨랐습니다. 발표에서 조성공사 착공까지 교산이 57개월 걸린 구간을 창릉은 49개월에 통과했습니다. 8·13 신규택지 글에서 정부의 “33개월 착공” 약속을 교산의 57개월 옆에 놓고 봤는데, 창릉의 49개월은 그 사이 어딘가에 있는 실제 기록입니다. 문화재 발굴이라는 큰 변수를 안았던 교산과 달리, 창릉은 군부대(30사단) 이전 부지라는 비교적 정리된 땅에서 출발한 차이도 있습니다.
둘, 그래도 입주까지는 8년 7개월입니다. 사전청약(2021년 12월)에 당첨된 사람 기준으로도 입주까지 약 6년을 기다리는 일정입니다. 신도시의 시간은 이렇게 흐릅니다. 지금 발표되는 신규택지 뉴스를 볼 때도, 이 8년 7개월이라는 자를 옆에 두고 읽으면 기대와 계획이 한결 현실적이 됩니다.
4. 그리고 지금, 창릉은 선두에 있다
출생은 요란했지만 현재 성적표는 3기 신도시 중 가장 좋은 편입니다. 확인된 사실만 적습니다.
- 본청약을 3기에서 가장 먼저 시작했습니다(2025년 2월 첫마을). 평균 53.2대 1, 최고 410대 1(S5 84㎡)이라는 경쟁률은 3기 신도시 통틀어 최고 기록입니다.
- 공사가 계획보다 빠릅니다. 2026년 4월 기준 첫마을 세 블록의 공정률은 21
26%로 모두 계획치를 웃돌고 있고, 6월에는 28.731.8%까지 올라왔습니다. - 정부가 가장 공들이는 지구입니다. 올해 3기 착공 물량의 25%가 창릉이고, 7월에는 국무총리와 국토부 장관이 함께 현장을 점검하며 “신속한 공급”을 강조했습니다.
- 올해 5~7월에만 4,178가구의 본청약(S1 우미린 그레니티, S3·S4 등)이 진행됐습니다.
물론 이 성적표에는 그림자도 있습니다. 사전청약 때 안내된 추정분양가와 본청약 확정분양가 사이의 간격, 당첨자 네 명 중 한 명꼴의 포기, 아직 역이 없는 GTX. 이 이야기들은 각각 한 편씩을 차지할 만큼 무겁기 때문에, 다음 편들에서 숫자로 뜯어보겠습니다.
5. 창릉을 읽기 전에 기억할 기준
- 창릉의 규모는 3.8만호·계획인구 9.2만 명 — 왕숙 다음, 교산과 비슷한 체급이라는 점을 확인했다
- 발표에서 첫 입주까지 약 8년 7개월(목표 기준)이라는 신도시의 시간 감각을 확인했다
- 지금까지 본청약이 진행된 물량은 약 4,900가구, 전체의 13% 수준(첫마을 3개 블록 + S1·S3·S4) — 창릉의 청약 기회는 대부분 아직 남아 있다는 점을 확인했다
- 입주(2027년 말~)와 철도 개통(2030년 이후 목표) 사이에 시차가 있다는 점을 기억해뒀다
- “서울에서 가장 가까운 3기”라는 강점과 “일산·기존 택지와 수요를 나누는 위치”라는 조건이 동전의 양면이라는 점을 기억해뒀다
정리
창릉은 도면 유출로 후보에서 잘렸다가 더 큰 그림으로 되살아난, 3기 신도시 가운데 가장 파란만장하게 태어난 지구입니다. 그리고 지금은 본청약도, 공사도, 정부의 관심도 3기의 맨 앞에 서 있습니다. 발표에서 조성 착공까지 49개월로 교산보다 8개월 빨랐고, 첫 입주 목표는 2027년 12월입니다.
다만 빠르다는 것과 순탄하다는 것은 다른 말입니다. 창릉의 청약에서는 추정분양가와 확정분양가의 간격이라는 문제가, 교통에서는 역 없이 시작하는 입주라는 문제가 기다리고 있습니다. 좋은 소식과 무거운 소식을 한 장씩 넘겨 가며, 이 지구를 끝까지 따라가 보겠습니다.
다음 글 예고
창릉 리포트 2부에서는 사전청약의 추정분양가가 본청약에서 어떻게 달라졌는지, 블록별 인상 폭과 당첨자 포기율을 숫자로 뜯어봅니다.