결론부터. 다섯 편에 걸친 창릉 리포트의 마지막 질문은 결국 이것입니다. 그래서 창릉은 얼마이고, 그 값은 적당한가.
글 상단의 차트가 답의 절반입니다. 창릉 84㎡의 확정분양가(7.59억~8.67억원)는 주변 택지지구 84㎡ 실거래가(6.8억~9.5억원)의 사이에 서 있습니다. 삼송의 10년 차 아파트보다는 비싸고, 향동의 신축급보다는 쌉니다. 사전청약 시절 기대하던 “시세의 반값”은 아니지만, 서울 옆 새 아파트를 주변보다 낮거나 비슷한 값에 사는 선택지인 것은 분명합니다.
그리고 답의 나머지 절반은 이것입니다. 창릉 3만 8천여 가구 중 본청약이 진행된 물량은 약 4,900가구, 13%에 불과합니다. 창릉의 청약은 끝난 이야기가 아니라 이제 막 서장을 지난 이야기라는 뜻입니다. 완결편에서는 이 가격의 위치와 남은 기회, 그리고 청약 전에 확인할 것들을 정리합니다.
📄 심층 리포트(PDF) 무료 공개 — 다섯 편의 내용에 부록 데이터와 출처 기록을 더한 통합 리포트 「고양 창릉, 가장 앞서 달리는 미완성」(12쪽)을 여기에서 내려받을 수 있습니다.
1. 가격의 위치 — 실거래가를 직접 집계해봤습니다
보도는 창릉 분양가를 인근 신축 두세 단지와 비교합니다. 그러면 “사이에 있다”는 결론이 나옵니다. 그런데 비교 대상을 몇 개 고르느냐에 따라 결론이 달라지는 종류의 문제라서, 덕양구 전체를 놓고 다시 계산했습니다.
집계 방법
- 데이터: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 (공공데이터포털 오픈API)
- 기간: 2023년 9월 ~ 2026년 9월, 고양시 덕양구 전체
- 표본: 13,289건 중 직거래와 계약해제 건을 제외한 12,153건
- 대상: 전용 60~85㎡ (창릉 84㎡와 같은 구간)
- 집계: 동 단위 중위 실거래가, 반기별. 표본 5건 미만 구간은 산출하지 않음
글 상단의 차트가 그 결과입니다. 그리고 최근 12개월(2025년 10월~2026년 9월)로 한 번 더 잘라 동별로 줄을 세우면 이렇습니다.
| 순위 | 동 | 60~85㎡ 중위가 | 표본 | 창릉 분양가(7.59~8.67억) 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 덕은동 | 11.45억원 | 238건 | 상단보다 높음 |
| 2 | 지축동 | 8.47억원 | 281건 | 구간 안 |
| 3 | 향동동 | 8.19억원 | 233건 | 구간 안 |
| 4 | 삼송동 | 8.10억원 | 130건 | 구간 안 |
| 5 | 동산동 | 7.80억원 | 109건 | 구간 안 |
| 6 | 도내동 | 7.50억원 | 313건 | 하단보다 낮음 |
| 7 | 원흥동 | 7.30억원 | 145건 | 하단보다 낮음 |
| 8 | 신원동 | 6.00억원 | 194건 | 하단보다 낮음 |
| 9 | 성사동 | 5.80억원 | 85건 | 하단보다 낮음 |
| 10 | 토당동 | 5.42억원 | 140건 | 하단보다 낮음 |
| 11 | 화정동 | 5.19억원 | 382건 | 하단보다 낮음 |
| 12 | 행신동 | 4.91억원 | 322건 | 하단보다 낮음 |
분양가 하단(7.59억원)보다 중위가가 높은 동은 열두 곳 중 다섯 곳입니다. 덕은·지축·향동·삼송은 모두 2기 택지지구의 신축 단지가 몰린 동이고, 나머지 하나가 창릉지구에 속한 동산동입니다. 나머지 일곱 곳은 분양가 하단에 못 미칩니다.
그래서 이렇게 정리하는 편이 정확합니다. 창릉 분양가는 “주변 시세의 사이”가 아니라, 덕양구 안에서 상위권에 속합니다. 다만 비교 대상을 신축 택지지구로 한정하면 그 안에서는 중간입니다. 두 서술이 다 맞고, 어느 쪽을 쓰느냐가 판단을 가릅니다.
어느 동과 비교하느냐로 결론이 뒤집힙니다
창릉에서 차로 10분 거리인 두 생활권을 나란히 놓으면 차이가 드러납니다.
| 비교 대상 | 60~85㎡ 중위가 | 창릉 분양가 하단 대비 | 창릉 분양가 상단 대비 |
|---|---|---|---|
| 지축동 (2기 택지, 신축) | 8.47억원 | 분양가가 0.88억 낮음 | 분양가가 0.20억 높음 |
| 삼송동 (2기 택지, 10년 차) | 8.10억원 | 분양가가 0.51억 낮음 | 분양가가 0.57억 높음 |
| 화정동 (1990년대 구축 밀집) | 5.19억원 | 분양가가 1.46배 | 분양가가 1.67배 |
| 행신동 (1990년대 구축 밀집) | 4.91억원 | 분양가가 1.55배 | 분양가가 1.77배 |
“주변보다 싸다”는 말은 신축 택지지구를 주변으로 볼 때 성립하고, 창릉과 붙어 있는 구축 생활권을 주변으로 보면 반대가 됩니다. 행신동에 살던 사람이 창릉으로 옮기는 경우라면 같은 면적에 1.5배 이상을 지불하는 선택입니다. 지축동에서 옮기는 경우라면 비슷하거나 조금 낮은 값입니다. 자기 기준점이 어디인지를 먼저 정해야 이 분양가가 비싼지 싼지 말할 수 있습니다.
창릉지구 안쪽은 이미 분양가 근처까지 왔습니다
표에서 다섯 번째인 동산동은 창릉지구에 포함된 법정동입니다. 지구 경계 안의 기존 아파트가 실제로 얼마에 거래되는지를 보여주는 자리인데, 3년 동안 이렇게 움직였습니다.
| 시점 | 동산동 60~85㎡ 중위가 | 표본 |
|---|---|---|
| 2023년 하반기 | 7.45억원 | 12건 |
| 2024년 하반기 | 7.65억원 | 27건 |
| 2025년 하반기 | 7.50억원 | 33건 |
| 2026년 상반기 | 7.85억원 | 67건 |
| 2026년 하반기 | 8.10억원 | 21건 |
2023년 하반기에는 분양가 하단(7.59억원)보다 낮았지만, 2026년에는 8.10억원으로 분양가 하단을 넘어섰습니다.
이 변화율을 동일 단지로 다시 계산했습니다
동 단위 중위가는 거래된 단지의 구성에 좌우됩니다. 그래서 두 기간에 모두 3건 이상 거래된 단지만 골라 단지별 변화율의 중위를 따로 냈습니다. 기간은 2023년 10월~2024년 3월과 2026년 4~9월입니다.
| 동 | 단순 중위가 비교 | 동일 단지 매칭 | 매칭 단지 |
|---|---|---|---|
| 도내동 | +15.9% | +13.3% | 5곳 (전부 상승) |
| 향동동 | +12.4% | +13.9% | 4곳 (전부 상승) |
| 동산동 (창릉지구 안) | +11.0% | +6.3% | 2곳 |
| 삼송동 | +8.4% | +8.0% | 2곳 |
| 원흥동 | +4.1% | +6.9% | 3곳 |
| 지축동 | +1.2% | +5.8% | 4곳 (전부 상승) |
| 행신동 | +0.9% | +0.6% | 9곳 |
지축동은 단순 중위가로는 거의 제자리로 보이는데, 같은 단지끼리 비교하면 5.8% 올랐습니다. 이 동의 거래가 38건에서 161건으로 네 배 늘면서 저가 물건의 비중이 커진 결과로 읽힙니다. “지축동은 멈춰 있었다”는 문장은 쓸 수 없고, “지축동의 중위가는 거의 움직이지 않았다”가 정확한 표현입니다.
창릉지구 안의 동산동도 마찬가지입니다. 단순 비교로는 11.0%인데 매칭으로는 6.3%이고, 매칭 단지가 2곳뿐이라 이 값의 검증력도 약합니다.
그래서 이 절의 결론은 이렇게 정리하는 편이 정확합니다. 덕양구 안에서 도내·향동이 13% 안팎으로 가장 많이 올랐고, 행신동은 거의 움직이지 않았으며, 창릉 안쪽 동산동은 그 사이에 있습니다. 어느 동이 올랐는지를 말할 때는 두 방법의 값을 함께 보는 편이 안전합니다.
이 집계의 한계
- 동 단위 중위가는 단지 구성에 좌우됩니다. 같은 동에서도 연식과 단지에 따라 가격대가 갈리는데, 중위가는 그 차이를 하나로 눌러 담습니다. 특정 단지의 값이 아닙니다. 그래서 위에 동일 단지 매칭 값을 함께 실었습니다 (같은 자료로 방향이 반대로 나온 사례)
- 동일 단지 매칭도 표본이 작습니다. 동산동·삼송동은 매칭 단지가 2곳이고, 그 값은 한 단지만 달라져도 크게 움직입니다
- 2026년 하반기는 진행 중인 표본입니다(동산동 21건, 지축동 57건). 신고 기한 때문에 9월 거래가 아직 덜 들어와 있어 이후 수치가 바뀔 수 있습니다
- 연식과 완성도는 보정하지 않았습니다. 삼송동은 입주 10년 차, 지축동은 5~8년 차 단지가 중심입니다. 창릉은 입주 시점에 새 아파트라는 값을 안고 출발하므로, 같은 금액이라도 사는 물건이 다릅니다
- 그리고 창릉의 분양가가 사는 것은 3부에서 본 것처럼 아직 역이 없는 도시, 4부에서 본 것처럼 아직 기업이 오지 않은 도시입니다. 가격 차이의 일부는 할인이 아니라 미완성의 값입니다.
위 집계는 모두 2026년 9월 17일 확인 기준이며, 실거래 신고가 계속 들어오므로 최근 구간의 수치는 이후 바뀔 수 있습니다.
2. 남은 87% — 앞으로 나올 물량의 지도
지금까지 본청약이 진행된 물량과 확인된 후속 물량을 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 물량 | 상태 |
|---|---|---|
| 첫마을 A4·S5·S6 (2025.2) | 2,089가구 | ✅ 본청약 완료, 입주 2027.12~2028.1 |
| S1 우미린 그레니티 (2026.5) | 494가구 | ✅ 본청약 완료, 입주 2029.5 |
| S3·S4 (2026.7) | 2,306가구 | ✅ 본청약 완료(계약 11월), 입주 2030.2~3 |
| S2 (나눔형, 전량 신규) | 1,057가구 | ⏳ 공고 대기 — 당초 6월 계획에서 밀린 상태 |
| A4 행복주택 (청년·신혼) | 297가구 | ⏳ 공급 계획 |
| B-1 (민간참여) | 1,594가구 | ⏳ 유찰 후 재공모 중, 연말 착공 목표 |
| C-1 (민간분양) | 593가구 | ⏳ 매각 진행 |
| 그 외 후속 블록 | 약 3만 가구 | ⏳ 연차별 로드맵 미공표 |
가장 가까운 기회는 S2입니다. 사전청약 없이 전량 새로 공급되는 나눔형 1,057가구라, 2부에서 본 추정분양가 문제에서 자유로운 물량이기도 합니다. 공고가 나오면 따로 다루겠습니다.
3. 유형별로 계산법이 다르다
창릉의 남은 물량은 크게 세 유형으로 나옵니다. 같은 지구라도 유형에 따라 사실상 다른 상품입니다.
| 일반형 (S4 방식) | 이익공유형·나눔형 (S3·S2 방식) | 민간분양 (C-1 등) | |
|---|---|---|---|
| 가격 수준 | 시세보다 조금 낮은 편 | 시세의 70% 수준 | 시장 가격 |
| 조건 | 일반 공공분양 규정 | 5년 의무거주, 처분 시 차익 30% 공공 귀속, LH 환매 | 브랜드·설계 자유도 |
| 성격 | 차익 기대가 상대적으로 큼 | 진입 문턱이 낮은 대신 차익을 나눔 | 가격 메리트는 제한적 |
2부에서 봤듯 올해 특별공급에서 일반형(67.8대 1)이 이익공유형(20.1대 1)보다 3.4배 몰렸습니다. 시장의 다수는 차익을 선택했지만, 모아둔 돈이 적고 오래 살 계획이라면 이익공유형의 낮은 문턱이 더 맞는 옷일 수 있습니다. 우열의 문제가 아니라 내 자금과 시간표의 문제입니다.
돈 이야기를 하나 보태면, 잔금 시점의 대출도 미리 봐야 합니다. 은행권이 잔금대출 한도를 감정가가 아닌 분양가 기준으로 조이기 시작했다는 것을 앞서 다뤘는데, 창릉처럼 분양가가 시세보다 낮은 단지일수록 이 기준 변경이 대출 한도를 줄이는 방향으로 작동할 수 있습니다. 입주 2~4년 뒤의 일이지만, 자기자금 계획은 계약 전에 세우는 것이니 지금 알아둘 이야기입니다.
4. 다섯 편을 한 장으로
시리즈를 닫으며, 창릉을 읽는 다섯 개의 문장으로 정리합니다.
- 1부 — 창릉은 도면 유출로 잘렸다가 되살아난 지구이고, 발표에서 첫 입주까지 약 8년 7개월이 걸리는 시간표 위에 있다.
- 2부 — 사전청약 추정가는 확정가에서 15% 안팎 올랐고 당첨자 26~41%가 떠났지만, 빈자리는 더 긴 대기열이 채웠다.
- 3부 — GTX는 밑으로 지나가지만 역은 2030년 이후에 온다. 첫 주민에게는 3~4년의 공백기가 있다.
- 4부 — 판교 2배라던 자족용지에 기업 협약은 아직 0건이고, 그 구조를 바꾸려는 카드들이 이제 나오고 있다.
- 5부 — 분양가는 주변 시세 사이에 있고, 물량의 87%는 아직 나오지 않았다.
5. 창릉 청약 실행 체크리스트
- 내 통장 납입액을 확인하고 2부의 커트라인(84㎡ 저축액 2,876만원) 과 비교해 노려볼 평형을 정했다
- 일반형과 이익공유형 중 내 자금·거주 계획에 맞는 유형을 정했다 — 이익공유형은 5년 의무거주·차익 30% 귀속 조건까지 확인
- 입주 시점에 철도가 없는 3~4년을 견딜 통근 계획이 서는지 따져봤다
- 잔금 시점의 대출 기준(분양가 기준 전환 흐름)을 반영해 자기자금 계획을 세웠다
- S2 나눔형 1,057가구 등 다음 공고 알림을 LH청약플러스에서 설정해뒀다
- 실거래가 비교는 계약 시점에 국토부 실거래가 공개시스템에서 직접 다시 확인하기로 했다
정리
창릉 리포트를 시작하며 던졌던 질문으로 돌아갑니다. 창릉은 어떤 지구인가. 다섯 편을 지나온 지금의 답은 이렇습니다. 시끄럽게 태어나 가장 앞서 달리고 있지만, 역과 기업과 나머지 87%의 집이 아직 도착하지 않은 도시. 그 미완성이 위험이자 기회라는 것이 이 지구의 본질입니다.
가격은 그 본질을 정직하게 반영하고 있습니다. 완성된 이웃 동네보다 싸고, 완성될 미래를 믿는 만큼만 매력적인 값. 그 믿음의 크기는 사람마다 다를 것이고, 달라야 정상입니다. 저희가 다섯 편으로 한 일은 그 판단에 필요한 숫자들을 한곳에 모아둔 것까지입니다.
창릉의 이야기는 여기서 끝나지 않습니다. S2 공고, 첫 기업 협약, 창릉역 개통, 그리고 이달 말로 예고된 추가 신규택지 발표에서 고양이 어떻게 등장할지까지. 변화가 생길 때마다 이 시리즈에 이어서 기록하겠습니다. 오래 지켜보는 것, 그것이 이 블로그가 신도시를 대하는 방식입니다.