결론부터. 다섯 편에 걸친 창릉 리포트의 마지막 질문은 결국 이것입니다. 그래서 창릉은 얼마이고, 그 값은 적당한가.
글 상단의 차트가 답의 절반입니다. 창릉 84㎡의 확정분양가(7.59억8.67억원)는 주변 택지지구 84㎡ 실거래가(6.8억9.5억원)의 사이에 서 있습니다. 삼송의 10년 차 아파트보다는 비싸고, 향동의 신축급보다는 쌉니다. 사전청약 시절 기대하던 “시세의 반값”은 아니지만, 서울 옆 새 아파트를 주변보다 낮거나 비슷한 값에 사는 선택지인 것은 분명합니다.
그리고 답의 나머지 절반은 이것입니다. 창릉 3만 8천여 가구 중 본청약이 진행된 물량은 약 4,900가구, 13%에 불과합니다. 창릉의 청약은 끝난 이야기가 아니라 이제 막 서장을 지난 이야기라는 뜻입니다. 완결편에서는 이 가격의 위치와 남은 기회, 그리고 청약 전에 확인할 것들을 정리합니다.
📄 심층 리포트(PDF) 무료 공개 — 다섯 편의 내용에 부록 데이터와 출처 기록을 더한 통합 리포트 「고양 창릉, 가장 앞서 달리는 미완성」(12쪽)을 여기에서 내려받을 수 있습니다.
1. 가격의 위치 — 차트를 읽는 세 가지 주의사항
숫자만 보면 “주변보다 싸니까 이득”으로 읽히기 쉽지만, 세 가지를 함께 봐야 공정한 비교가 됩니다.
첫째, 연식이 다릅니다. 비교 대상인 삼송힐스테이트는 입주 10년이 넘은 단지이고, 향동 호반베르디움은 입주 7년 차 안팎입니다. 창릉은 입주 시점(2027~2030년)에 새 아파트라는 프리미엄을 안고 출발합니다.
둘째, 완성도가 다릅니다. 주변 단지들의 시세에는 이미 완성된 생활 인프라와 교통이 반영돼 있습니다. 창릉의 분양가가 사는 것은 3부에서 본 것처럼 아직 역이 없는 도시, 4부에서 본 것처럼 아직 기업이 오지 않은 도시입니다. 가격 차이의 일부는 할인이 아니라 미완성의 값입니다.
셋째, 실거래가는 움직입니다. 차트의 실거래는 2026년 78월의 특정 거래이고, 단지·층·시점에 따라 달라집니다. 보도 기준으로 첫마을 분양가와 인근 신축의 차이는 6천만1억 9천만원 수준으로 추산됐지만, 이 격차는 계약할 때의 약속이 아니라 그 시점의 스냅사진이라는 것을 기억할 필요가 있습니다.
2. 남은 87% — 앞으로 나올 물량의 지도
지금까지 본청약이 진행된 물량과 확인된 후속 물량을 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 물량 | 상태 |
|---|---|---|
| 첫마을 A4·S5·S6 (2025.2) | 2,089가구 | ✅ 본청약 완료, 입주 2027.12~2028.1 |
| S1 우미린 그레니티 (2026.5) | 494가구 | ✅ 본청약 완료, 입주 2029.5 |
| S3·S4 (2026.7) | 2,306가구 | ✅ 본청약 완료(계약 11월), 입주 2030.2~3 |
| S2 (나눔형, 전량 신규) | 1,057가구 | ⏳ 공고 대기 — 당초 6월 계획에서 밀린 상태 |
| A4 행복주택 (청년·신혼) | 297가구 | ⏳ 공급 계획 |
| B-1 (민간참여) | 1,594가구 | ⏳ 유찰 후 재공모 중, 연말 착공 목표 |
| C-1 (민간분양) | 593가구 | ⏳ 매각 진행 |
| 그 외 후속 블록 | 약 3만 가구 | ⏳ 연차별 로드맵 미공표 |
가장 가까운 기회는 S2입니다. 사전청약 없이 전량 새로 공급되는 나눔형 1,057가구라, 2부에서 본 추정분양가 문제에서 자유로운 물량이기도 합니다. 공고가 나오면 따로 다루겠습니다.
3. 유형별로 계산법이 다르다
창릉의 남은 물량은 크게 세 유형으로 나옵니다. 같은 지구라도 유형에 따라 사실상 다른 상품입니다.
| 일반형 (S4 방식) | 이익공유형·나눔형 (S3·S2 방식) | 민간분양 (C-1 등) | |
|---|---|---|---|
| 가격 수준 | 시세보다 조금 낮은 편 | 시세의 70% 수준 | 시장 가격 |
| 조건 | 일반 공공분양 규정 | 5년 의무거주, 처분 시 차익 30% 공공 귀속, LH 환매 | 브랜드·설계 자유도 |
| 성격 | 차익 기대가 상대적으로 큼 | 진입 문턱이 낮은 대신 차익을 나눔 | 가격 메리트는 제한적 |
2부에서 봤듯 올해 특별공급에서 일반형(67.8대 1)이 이익공유형(20.1대 1)보다 3.4배 몰렸습니다. 시장의 다수는 차익을 선택했지만, 모아둔 돈이 적고 오래 살 계획이라면 이익공유형의 낮은 문턱이 더 맞는 옷일 수 있습니다. 우열의 문제가 아니라 내 자금과 시간표의 문제입니다.
돈 이야기를 하나 보태면, 잔금 시점의 대출도 미리 봐야 합니다. 은행권이 잔금대출 한도를 감정가가 아닌 분양가 기준으로 조이기 시작했다는 것을 앞서 다뤘는데, 창릉처럼 분양가가 시세보다 낮은 단지일수록 이 기준 변경이 대출 한도를 줄이는 방향으로 작동할 수 있습니다. 입주 2~4년 뒤의 일이지만, 자기자금 계획은 계약 전에 세우는 것이니 지금 알아둘 이야기입니다.
4. 다섯 편을 한 장으로
시리즈를 닫으며, 창릉을 읽는 다섯 개의 문장으로 정리합니다.
- 1부 — 창릉은 도면 유출로 잘렸다가 되살아난 지구이고, 발표에서 첫 입주까지 약 8년 7개월이 걸리는 시간표 위에 있다.
- 2부 — 사전청약 추정가는 확정가에서 15% 안팎 올랐고 당첨자 26~41%가 떠났지만, 빈자리는 더 긴 대기열이 채웠다.
- 3부 — GTX는 밑으로 지나가지만 역은 2030년 이후에 온다. 첫 주민에게는 3~4년의 공백기가 있다.
- 4부 — 판교 2배라던 자족용지에 기업 협약은 아직 0건이고, 그 구조를 바꾸려는 카드들이 이제 나오고 있다.
- 5부 — 분양가는 주변 시세 사이에 있고, 물량의 87%는 아직 나오지 않았다.
5. 창릉 청약 실행 체크리스트
- 내 통장 납입액을 확인하고 2부의 커트라인(84㎡ 저축액 2,876만원) 과 비교해 노려볼 평형을 정했다
- 일반형과 이익공유형 중 내 자금·거주 계획에 맞는 유형을 정했다 — 이익공유형은 5년 의무거주·차익 30% 귀속 조건까지 확인
- 입주 시점에 철도가 없는 3~4년을 견딜 통근 계획이 서는지 따져봤다
- 잔금 시점의 대출 기준(분양가 기준 전환 흐름)을 반영해 자기자금 계획을 세웠다
- S2 나눔형 1,057가구 등 다음 공고 알림을 LH청약플러스에서 설정해뒀다
- 실거래가 비교는 계약 시점에 국토부 실거래가 공개시스템에서 직접 다시 확인하기로 했다
정리
창릉 리포트를 시작하며 던졌던 질문으로 돌아갑니다. 창릉은 어떤 지구인가. 다섯 편을 지나온 지금의 답은 이렇습니다. 시끄럽게 태어나 가장 앞서 달리고 있지만, 역과 기업과 나머지 87%의 집이 아직 도착하지 않은 도시. 그 미완성이 위험이자 기회라는 것이 이 지구의 본질입니다.
가격은 그 본질을 정직하게 반영하고 있습니다. 완성된 이웃 동네보다 싸고, 완성될 미래를 믿는 만큼만 매력적인 값. 그 믿음의 크기는 사람마다 다를 것이고, 달라야 정상입니다. 저희가 다섯 편으로 한 일은 그 판단에 필요한 숫자들을 한곳에 모아둔 것까지입니다.
창릉의 이야기는 여기서 끝나지 않습니다. S2 공고, 첫 기업 협약, 창릉역 개통, 그리고 이달 말로 예고된 추가 신규택지 발표에서 고양이 어떻게 등장할지까지. 변화가 생길 때마다 이 시리즈에 이어서 기록하겠습니다. 오래 지켜보는 것, 그것이 이 블로그가 신도시를 대하는 방식입니다.
다음 글 예고
9월 말로 예고된 추가 신규택지 7.3만호 발표와 국토부·서울시 협의 결과를 추적하고, 창릉 시리즈를 묶은 심층 리포트(PDF)를 준비합니다.