결론부터. 1부에서 창릉의 10년 시간표를 봤다면, 2부는 그 시간이 청약통장 주인들에게 어떤 값으로 돌아왔는지에 대한 이야기입니다.
2021년 사전청약 때 안내된 추정분양가는 본청약에서 블록별로 14.6~17.1% 올랐습니다. 84㎡ 기준으로 약 1억원, 올여름 본청약을 치른 S4 블록은 약 2억원이 올랐습니다. 그리고 그 결과가 포기율에 그대로 나타났습니다. 사전청약 당첨자 가운데 첫마을은 26.6%, S1 우미린은 41.4%가 본청약을 포기했습니다.
미리 말해두면, 이 글은 “창릉이 비싸졌다”는 이야기가 아닙니다. 오른 확정분양가조차 주변 시세보다는 낮았고, 청약 경쟁률은 여전히 세 자릿수를 오갔습니다. 이 글이 하려는 이야기는 조금 다릅니다. 사전청약이라는 제도가 약속한 것과 실제로 지켜진 것 사이의 간격, 그 간격을 숫자로 재보는 일입니다. 유료 리포트를 준비하며 모은 창릉의 청약 데이터 전부를 이 한 편에 정리했습니다.
1. 창릉의 사전청약은 세 번 있었다
사전청약은 본청약보다 1~3년 먼저 당첨자를 정해두는 제도입니다. 2021년, 공급 부족에 대한 불안을 가라앉히려고 정부가 꺼낸 카드였고, 창릉에서는 세 차례 진행됐습니다.
| 회차 | 시기 | 블록 | 물량 | 추정분양가(대표) | 경쟁률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4차 공공 사전청약 | 2021.12 | S5·S6·A4 | 1,697호 | 84㎡ 6억7,300만 | 공공분양 평균 36.6대 1, 84㎡ 165.7대 1 |
| 2022년 7월 사전청약 | 2022.7 | S1·S4 | 1,394호 | 84㎡ 6억원 안팎 | 지구 평균 20.3대 1 |
| 뉴:홈 1차 사전청약 | 2023.2 | S3(나눔형) | 877호 | 84㎡ 5억원대 중반* | 일반공급 84㎡ 82.4대 1 |
S3 추정분양가는 공식 공고 원문 대조가 어려워 당시 정리 자료 기준의 참고치입니다.
경쟁은 치열했습니다. 2021년 4차 사전청약에서 창릉의 청약저축 최고 납입액은 3,410만원, 매달 10만원씩 28년을 부은 통장이 들어왔습니다. 이 대기열의 깊이가 창릉 청약 이야기의 바탕입니다.
2. 4년 뒤에 도착한 고지서
사전청약의 약속은 “추정”이라는 단서를 달고 있었습니다. 그 단서가 실제로 어떻게 작동했는지, 2025년 2월 첫마을 본청약에서 처음 확인됐습니다.
| 블록·평형 | 추정분양가(2021) | 확정분양가(2025) | 인상 폭 |
|---|---|---|---|
| A4 55㎡ (신혼희망타운) | 4억 7,289만 | 5억 5,375만 | +8,086만 (+17.1%) |
| S6 74㎡ | 6억 2,078만 | 7억 1,149만 | +9,071만 (+14.6%) |
| S5 84㎡ | 6억 7,300만 | 7억 7,289만 | +9,989만 (+14.8%) |
| S4 84㎡ (2026 본청약) | 6억원 안팎 | 8억 1,217만~8억 6,719만 | 약 +2억 (보도 기준) |
이유는 단순합니다. 사전청약과 본청약 사이에 4~5년이 흘렀고, 그사이 공사비가 크게 올랐기 때문입니다. 확정분양가는 본청약 시점의 땅값과 건축비로 다시 계산됩니다. 제도가 거짓말을 한 것은 아니지만, “추정분양가”라는 말을 “약속된 가격”으로 읽은 사람에게는 1억~2억원의 차이가 배신처럼 도착했습니다.
여기에 조건 변경 논란도 겹쳤습니다. S3(이익공유형) 사전청약 당시 안내되던 연 1.9~3.0% 고정금리의 전용 모기지가 올해 본청약 공고문에서는 빠지고 일반 디딤돌 대출 안내로 바뀌어, 당첨자들이 반발했습니다. 가격에 이어 돈 빌리는 조건까지 달라진 셈입니다.
3. 네 명 중 한 명이 떠났다
인상된 고지서 앞에서 당첨자들이 내린 결정이 위 차트의 오른쪽입니다.
| 블록 | 사전청약 당첨 유지자 | 포기 | 포기율 |
|---|---|---|---|
| 첫마을 A4·S5·S6 | 1,401명 중 1,028명 | 373명 | 26.6% |
| S3 (이익공유형) | 880명 중 626명 | 254명 | 28.9% |
| S4 | 779명 중 533명 | 246명 | 31.6% |
| S1 (우미린 그레니티) | 362가구 배정 중 212명 신청 | 150가구 | 41.4% |
4년을 기다린 당첨자 네 명 중 한 명, 많은 블록에서는 다섯 명 중 두 명이 문 앞에서 돌아섰습니다. 오른 분양가를 감당할 수 없었거나, 기다리는 사이 사정이 달라졌거나, 다른 계산이 섰기 때문일 겁니다.
그런데 이 표에는 반전이 있습니다. 떠난 자리를 새 수요가 즉시 채웠다는 점입니다. 포기분이 포함된 일반공급 경쟁률은 첫마을 평균 53.2대 1, S5 84㎡는 410대 1이었고, 올해 5월 S1 우미린도 평균 61.2대 1을 기록했습니다. 7월 S3·S4 특별공급에는 1만 8천여 명이 몰렸습니다(S4 67.8대 1, S3 20.1대 1 — 일반공급 최종 결과는 아직 종합 발표 전이라, 나오는 대로 이 글을 갱신하겠습니다).
같은 가격이 당첨자에게는 포기의 이유가 되고, 새 신청자에게는 여전히 기회가 됩니다. 흔히 인용되는 설명은 “오른 확정분양가조차 인근 원흥의 84㎡ 실거래보다 낮다”는 것인데, 실거래가 원자료로 직접 집계해보니 이 문장은 성립하지 않았습니다. 바로 다음 절에서 숫자로 확인합니다. 그렇다고 창릉의 매력이 사라지는 것은 아닙니다. 새 아파트라는 값과 서울 경계 1km라는 입지가 남고, 무엇보다 사전청약 당첨자의 손해와 창릉이라는 지구의 값어치는 별개의 문제입니다. 다만 그 값어치를 “주변보다 싸다”로 설명할 수는 없게 됐습니다.
3-2. 인상률을 세 가지로 다시 계산했습니다
위 표의 “+14.8%”, “약 +2억”은 총 인상 폭입니다. 그런데 블록마다 기다린 기간이 달라서, 총 폭만 보면 어느 쪽이 더 나쁜 조건이었는지 알 수 없습니다. 기간으로 나눠보고, 실거래 자료로 대조하고, 커트라인을 시간 단위로 바꿔봤습니다.
계산 방법
- 연평균 인상률은 복리 기준입니다. 추정분양가에서 확정분양가까지의 배율에 기간(연)의 역수를 지수로 올려 계산했습니다
- 기간은 사전청약 시기에서 본청약 시기까지의 만 개월입니다 (첫마을 2021.12 → 2025.02 = 38개월, S4 2022.07 → 2026.07 = 48개월)
- 실거래 비교는 국토교통부 아파트 매매 실거래가 원자료를 공공데이터포털 API 로 직접 내려받아 집계했습니다. 고양시 덕양구(법정동코드 41281) 2025년 10월부터 2026년 9월까지, 전용 83㎡ 이상 86㎡ 미만, 중개거래만(직거래 제외), 계약해제 건 제외. 표본 5건 미만인 동은 넣지 않았습니다
- 기준일 2026년 9월 17일
① 기다린 기간으로 나누면 순서가 달라집니다
| 블록 | 대기 기간 | 총 인상 | 연평균 |
|---|---|---|---|
| S6 74㎡ | 38개월 | +14.6% | 4.4% |
| S5 84㎡ | 38개월 | +14.8% | 4.5% |
| A4 55㎡ | 38개월 | +17.1% | 5.1% |
| S4 84㎡ (하단) | 48개월 | +35.4% | 7.9% |
| S4 84㎡ (상단) | 48개월 | +44.5% | 9.6% |
대기 기간이 38개월에서 48개월로 열 달 길어졌는데, 연평균 인상률은 4.5%에서 7.9~9.6%로 거의 두 배가 됐습니다. 기다린 기간에 비례해서 오른 것이 아니라, 뒤로 밀린 블록일수록 매년 더 빠르게 올랐습니다.
참고로 복정2 사례는 5년에 총 42.3%, 연평균 7.3%였습니다. 창릉 S4의 연 7.9~9.6%는 그보다도 빠릅니다. 사전청약의 손실은 “몇 년 기다렸는지”보다 “언제 본청약을 받았는지”에 더 크게 달려 있었다는 뜻입니다.
② 실거래 자료로 대조하니 숫자가 달랐습니다
이 글의 앞부분에서 “오른 확정분양가조차 인근 원흥의 84㎡ 실거래보다 낮다”는 문장을 보도 인용으로 적었습니다. 실거래가 원자료로 직접 집계해보니 그 문장은 성립하지 않았습니다.
| 동 | 84㎡대 중위가 | 표본 | 창릉 분양가 하단(7.59억) 대비 | 상단(8.67억) 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 덕은동 | 11.50억 | 233건 | 분양가가 34.0% 낮음 | 24.6% 낮음 |
| 향동동 | 8.68억 | 116건 | 12.6% 낮음 | 0.1% 낮음 (거의 같음) |
| 지축동 | 8.55억 | 219건 | 11.2% 낮음 | 1.4% 높음 |
| 삼송동 | 8.43억 | 112건 | 10.0% 낮음 | 2.8% 높음 |
| 도내동 | 8.22억 | 240건 | 7.7% 낮음 | 5.5% 높음 |
| 동산동 | 7.80억 | 109건 | 2.7% 낮음 | 11.2% 높음 |
| 원흥동 | 7.30억 | 112건 | 4.0% 높음 | 18.8% 높음 |
원흥동 84㎡대의 최근 12개월 중위가는 7.30억이고, 112건 가운데 가장 비싸게 팔린 한 건이 8.75억(삼송원흥역센트럴푸르지오, 2018년 준공)이었습니다. 보도에 인용된 “9억 2천만~10억 5천만원”은 이 기간의 실거래 최고가보다 5.1~20.0% 높은 값입니다.
그러니 정확한 문장은 이렇게 바뀝니다. 창릉 84㎡ 확정분양가 하단 7.59억은 원흥동 중위가보다 4.0% 높고, 상단 8.67억은 원흥동 중위가보다 18.8% 높으며 12개월 최고가(8.75억)에 0.9% 못 미치는 수준입니다. 덕양구에서 창릉 분양가 상단보다 확실히 비싼 동은 덕은동 한 곳뿐입니다.
이 대조를 굳이 본문에 남기는 이유가 있습니다. 보도에 인용된 시세는 특정 단지의 상단 호가나 다른 시점의 값일 수 있고, 그대로 받아쓰면 “시세보다 싸다”는 결론이 실제보다 후하게 나옵니다. 5부에서 같은 자료로 더 자세히 다뤘고, 그 편의 결론도 같습니다.
③ 할인 폭은 블록이 뒤로 갈수록 줄었습니다
같은 원흥동 중위가 7.30억을 기준선으로 놓고, 시점별 창릉 가격이 어디 있었는지 봤습니다.
| 시점 | 창릉 84㎡ 가격 | 원흥동 중위가 대비 |
|---|---|---|
| 2021년 사전청약 추정가 | 6.73억 | 7.8% 낮음 |
| 2025년 첫마을 확정가 | 7.73억 | 5.9% 높음 |
| 2026년 S4 확정가 (하단) | 8.12억 | 11.2% 높음 |
| 2026년 S4 확정가 (상단) | 8.67억 | 18.8% 높음 |
원흥동 중위가는 2025년 10월부터 2026년 9월까지의 값 하나를 기준선으로 고정해 비교했습니다. 2021년과 2025년 당시의 원흥동 시세는 이보다 낮았을 것이므로, 위 표는 “지금 시세를 기준으로 과거 가격을 보면”에 해당하는 비교입니다.
사전청약 시점에는 주변보다 싼 가격이었고, 확정분양가가 나온 시점부터는 주변 중위가보다 높은 가격이 됐습니다. 사전청약 당첨자들이 느낀 것은 단순히 1억~2억원이 오른 것만이 아니라, “주변보다 싸게 산다”는 전제가 사라진 것이었습니다.
④ 커트라인을 납입 기간으로 바꾸면 제도 변경이 보입니다
4장에서 당첨 커트라인이 청약저축 2,876만원, 최고 3,890만원이라고 적었습니다. 이 금액이 시간으로는 얼마인지 계산하면 한 가지가 드러납니다.
| 저축총액 | 월 10만원 시절 | 월 25만원 이후 | 단축 |
|---|---|---|---|
| 2,876만원 (S5 84㎡ 커트라인) | 288개월 (24년) | 116개월 (9년 8개월) | 14년 4개월 |
| 3,410만원 (2021 사전청약 최고) | 341개월 (28년 5개월) | 137개월 (11년 5개월) | 17년 |
| 3,890만원 (2025 본청약 최고) | 389개월 (32년 5개월) | 156개월 (13년) | 19년 5개월 |
주택공급에 관한 규칙 제10조의 월 납입 인정 한도가 2024년 11월부터 10만원에서 25만원으로 올랐습니다. 그 전까지 이 커트라인들은 20년 이상 부어야 닿는 금액이었습니다.
지금 시작하는 사람은 같은 2,876만원에 9년 8개월이면 닿습니다. 24년이 걸리던 줄이 10년 줄로 바뀐 셈입니다. 이 변화는 창릉의 기록을 다시 읽게 만듭니다. “31년 부은 통장이 당첨됐다”는 문장은 월 10만원 제도 아래에서 쌓인 기록이고, 앞으로의 커트라인은 납입 기간이 짧아도 금액으로 따라붙는 사람들이 섞인 결과가 됩니다. 청약통장 전환 글에서 계산한 월 25만원의 의미가 여기서 한 번 더 확인됩니다.
⑤ 포기 규모를 합치면
| 블록 | 사전청약 당첨자 | 포기 | 포기율 |
|---|---|---|---|
| 첫마을 A4·S5·S6 | 1,401명 | 373명 | 26.6% |
| S3 (이익공유형) | 880명 | 254명 | 28.9% |
| S4 | 779명 | 246명 | 31.6% |
| S1 (우미린 그레니티) | 362명 | 150명 | 41.4% |
| 합계 | 3,422명 | 1,023명 | 29.9% |
창릉 사전청약 당첨자 3,422명 가운데 1,023명, 정확히 열 명 중 세 명이 본청약을 포기했습니다. 첫마을만 따로 보면 포기자 373명이 감당하지 못한 인상액은 1인당 9,989만원, 합치면 약 373억원입니다.
이 계산의 한계
- S4의 추정분양가 “6억원 안팎”은 보도 기준의 개략치입니다. 정확한 공고 원문 수치를 확인하지 못해 연평균 인상률도 근사값입니다
- 실거래 집계는 전용 83㎡ 이상 86㎡ 미만, 최근 12개월, 중개거래로 한정한 값입니다. 기간이나 면적대를 달리 잡으면 중위가가 달라집니다
- 연식과 완성도는 보정하지 않았습니다. 원흥동은 2018년 준공 단지가 거래의 중심이고, 창릉은 입주 시점에 새 아파트입니다. 같은 금액이라도 사는 물건이 다릅니다
- 커트라인의 납입 기간 환산은 매달 한도까지 빠짐없이 넣는 경우입니다. 선납·연체나 중간 공백이 있으면 달라집니다
- 포기율은 블록별 발표 시점이 서로 달라 합계가 같은 시점의 값은 아닙니다
4. 숫자 뒤에 남은 두 가지 기록
하나, 올여름의 집회. 2026년 7월 24일, S4 사전청약 당첨자들이 약 2억원의 분양가 상승에 항의하는 집회를 열었습니다. 3기 신도시 사전청약 단지에서 당첨자들이 거리로 나온 것은 제도의 신뢰가 어디까지 소모됐는지 보여주는 장면입니다.
둘, 그래도 통장은 줄을 섭니다. 2025년 첫마을 본청약의 당첨 커트라인은 S5 84㎡ 기준 청약저축 2,876만원, 약 23년 납입이었고, 최고 기록은 3,890만원(31년 이상)이었습니다. 사전청약 제도가 흔들리는 동안에도, 서울 옆 새 아파트를 기다리는 대기열은 오히려 길어졌습니다.
이 두 장면이 공존하는 것이 지금 창릉의, 그리고 한국 청약 시장의 현재라고 저희는 읽습니다.
5. 창릉 청약을 준비한다면
- 남은 블록(S2 1,057가구 나눔형 등)에 청약할 계획이라면, 공고문의 분양가를 최종 가격이 아니라 기준 시점의 가격으로 읽고 자금 계획에 여유를 뒀다
- 사전청약이 아닌 본청약(확정분양가) 단지는 가격이 그대로 확정된다는 차이를 구분했다
- 이익공유형(S3 방식)은 시세보다 싸게 사는 대신 5년 의무거주, 처분 시 차익의 30% 공공 귀속 조건이 붙는다는 점을 확인했다
- 확정분양가와 인근 실거래가를 직접 비교해봤다 — 원흥동 84㎡대 중위가는 7.30억(최근 12개월 112건)이고, 창릉 분양가 하단 7.59억이 그보다 4.0% 높다
- 커트라인 2,876만원이 월 25만원 인정 한도에서는 9년 8개월이면 닿는 금액이라는 점을 확인했다 (월 10만원 시절에는 24년)
- 커트라인 데이터(84㎡ 저축액 2,876만원)를 보고 내 통장 납입액으로 노려볼 평형을 현실적으로 골랐다
- 대출 조건은 공고문 원문으로만 확인했다 — 사전 안내 자료와 달라질 수 있다는 것이 이번 S3의 교훈이다
정리
창릉의 사전청약 데이터를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 추정분양가는 4년 사이 15% 안팎, 많게는 2억원이 올랐고, 당첨자 3,422명 중 1,023명(29.9%)이 떠났으며, 그 빈자리는 더 긴 대기열이 채웠다.
기간으로 나눠 계산하면 한 가지가 더 보입니다. 첫마을은 38개월에 연평균 4.5%였는데 **S4는 48개월에 연평균 7.9~9.6%**였습니다. 열 달 더 기다린 블록의 연 인상률이 거의 두 배였다는 뜻이고, 사전청약의 손실은 기다린 기간보다 언제 본청약을 받았는지에 더 크게 달려 있었습니다.
그리고 실거래 원자료로 대조해보니, 흔히 인용되던 “주변보다 싸다”는 설명이 지금은 성립하지 않습니다. 원흥동 84㎡대 중위가 7.30억보다 창릉 분양가 하단이 4.0%, 상단은 18.8% 높습니다. 덕양구에서 창릉 분양가 상단보다 확실히 비싼 동은 덕은동 하나입니다.
사전청약은 가격의 약속이 아니라 순서의 약속이었습니다. 그 사실을 몰랐던 사람들이 값을 치렀고, 제도는 신뢰를 잃었고, 그런데도 창릉의 청약 경쟁률은 3기 신도시 최고 기록을 갈아치웠습니다. 이 세 문장이 모두 참이라는 것이 이번 편에서 저희가 확인한 내용입니다.
숫자를 다 보고 나면 남는 질문은 하나입니다. 그렇게 들어간 새집에서, 출근길은 얼마나 걸릴까.