부동산 정책과 세제 변화 추적
오피스텔이 1주택자의 통로로 불리는 이유와 그 통행료를 하나로 합쳐 계산했습니다. 10·15 대책 전후 46일 비교에서 서울 아파트 거래는 61.8% 줄고 오피스텔은 32.1% 늘었습니다. 그런데 비교 기준을 공급면적에서 실사용 면적으로 바꾸면 그림이 달라집니다. 같은 전용 60㎡를 쓰려면 오피스텔은 공급면적을 1.45배 사야 하고, 공급면적 기준 33.3% 싸 보이던 것이 실사용 기준으로는 3.0%가 됩니다. 취득세와 관리비 10년을 더하면 오피스텔이 2,793만원 더 듭니다. 총비용이 같아지는 지점은 오피스텔 공급 평단가가 아파트의 64.0%일 때입니다.
오피스텔 세금을 취득·보유·양도 순서로 따라갔습니다. 살 때는 몇 채든 4.6%로 단순하고, 팔 때는 실제 사용 형태로 판정됩니다. 정작 결과를 가르는 지점은 그 중간입니다. 매년 6월 재산세 변동신고에서 주택분을 택하면 재산세는 줄지만 그 순간부터 취득세·종부세의 주택 수에 들어갑니다. 소형 특례는 신축·기축·인구감소지역으로 요건이 갈리고, 종부세에서는 주택 수만 빼주고 과세표준에는 그대로 합산됩니다. 단계별로 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
2021년에 15억이던 아파텔이 2023년에 8억이 됐고, 2026년에는 다시 신고가가 나오고 있습니다. 같은 상품이 3년 사이에 반토막이 났다가 회복한 것처럼 보이지만, 데이터를 열어보면 회복한 쪽과 그러지 못한 쪽이 뚜렷하게 갈립니다. 10년 상승률이 전용 85㎡ 초과는 85%인데 30~40㎡는 23%에 그쳤습니다. 아파텔의 지난 5년을 실거래로 따라가고, 지금의 상승이 어디에서 왔는지 규제와 공급으로 짚었습니다.
오피스텔 세금 이야기를 시리즈로 시작합니다. 첫 편은 모든 사고의 출발점인 '주택 수의 미로'입니다. 같은 주거용 오피스텔 한 채가 취득세에서는 주택으로 잡히고, 청약에서는 무주택이 유지되며, 양도세에서는 서류가 아니라 실제 사용으로 판정됩니다. 세목마다 기준이 다른 이 구조를 표 하나로 정리하고, 오피스텔 때문에 아파트 비과세를 날리는 대표적인 실수와 소형 오피스텔 특례의 조건, 올해 5월 부활한 다주택 중과까지 지금 기준으로 담았습니다.
행정안전부가 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안으로 생애최초 취득세 감면의 문이 넓어집니다. 소형 주거용 오피스텔이 처음으로 감면 대상에 들어오고, 40세 미만 청년은 한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 무엇보다 소형 오피스텔을 팔고 아파트를 살 때 감면을 한 번 더 받을 수 있게 됩니다. 조건과 예시 계산, 그리고 함께 바뀌는 것들을 정리했습니다.
연내 발표될 추가 신규택지 7만 3,000호에서 서울 그린벨트와 용산공원이 빠졌습니다. 그 뒤의 예고를 날짜로 추적했습니다. 2차 회동에서 예고된 3차 회동의 "일괄 합의"는 15일이 지나도록 결과가 보도되지 않았고, 발표 시점은 "이르면 9월 말"에서 "9월 말~10월 초"로 한 번 늘어났습니다. 후보지는 하남 감북동과 고양 대곡역 일대로 동 단위까지 좁혀졌습니다. 그리고 연내 10만호는 택지 지정 발표 물량이지 공급 물량이 아닙니다. 창릉의 실제 소요 기간을 대면 첫 입주는 2035년이고, 지금 주소가 정해진 것은 목표의 27.2%입니다.
은행권이 입주 단지 잔금대출 한도를 감정가(시세)가 아니라 분양가 기준으로 조이기 시작했습니다. KB국민·신한은 이미 '분양가의 60%와 감정가의 50% 중 낮은 금액'을 적용 중입니다. 분양가 22억·시세 40억인 단지라면 대출이 20억에서 13억 2천으로, 현금으로 메꿔야 할 몫이 2억에서 8억 8천으로 뜁니다. 누가 영향을 받고, 입주 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
8·13 대책으로 규제지역 공공분양의 15%가 지분적립형·수익공유형으로 나옵니다. 2026년 4분기 분양분부터입니다. 최초 25%만 사고 5년마다 지분을 사 모으는 구조를 분양가 6억원 예시로 계산했고, 유리한 경우와 불리한 경우를 나눠 적었습니다. 그리고 같은 대책에 조용히 들어간 한 줄 — 규제지역 민간 무순위 물량의 공공임대 전환 — 이 '10억 로또 줍줍'의 시대를 끝낸다는 것도 함께 정리했습니다.
8·13 대책 최대 물량 21,700호가 들어설 남양주 도심지구의 밀도를 두 기준으로 직접 계산했습니다. 지구 전체 면적 기준 105.1㎡/호로 창릉(213.9)·교산(186.9)·미사(151.3)보다 빽빽하고, 교산 고시의 주택용지 비중 25.3%를 적용하면 호당 26.6㎡로 교산의 56.2%입니다. 교산 수준을 맞추려면 주택용지 비중을 45.0%로 늘려 공원녹지와 자족용지를 절반 깎거나, 같은 땅에 1.78배로 높여 지어야 합니다. 교산 환산 용량은 12,197호이고 계획은 그 1.78배입니다. 교산의 2021년 대비 2024년 개정을 같은 두 기준으로 대조해 어느 카드를 골랐는지도 확인했습니다.
8·13 대책으로 공개된 수도권 신규택지 3곳(강서 1,000호·남양주 도심 21,700호·광주역세권2 4,500호)을 같은 기준으로 다시 재봤습니다. 정부가 내세운 "33개월 착공, 교산 대비 24개월 단축"을 크기로 보정하면 순서가 뒤집힙니다. 교산은 686만㎡를 57개월에 착공까지 끌고 가 월 120,351㎡를 처리했는데, 강서지구의 33개월 목표는 월 1,545㎡로 교산 속도의 1.3%입니다. 교산 속도로 환산하면 강서는 0.4개월이면 되는 규모여서, 33개월은 필요치의 78배입니다. 밀도도 강서가 호당 51.0㎡로 가장 빽빽합니다. 다만 면적 보정 자체의 한계도 함께 적었습니다.
8월 3일 세제개편안으로 ISA 제도가 둘로 나뉩니다. 국내 주식에만 넣는 '생산적금융 ISA'는 이자·배당을 한도 없이 비과세하고 최장 10년을 굴릴 수 있는 반면, 기존 ISA는 계약기간이 최장 5년으로 잘리고 납입한도 이월도 폐지됩니다. 내집마련 자금을 ISA에 모으고 있었다면 무엇이 달라지는지 정리했습니다.
정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 종부세의 기준을 '몇 채인가'에서 '얼마짜리인가, 그리고 거기 사는가'로 옮겼습니다. 시가 30억 아파트 한 채를 같은 조건으로 보유해도 실제 사는 사람은 76만원, 살지 않는 사람은 424만 7,000원. 무엇이 갈렸고, 확정된 것과 아직 아닌 것은 무엇인지 나눠 정리했습니다.