결론부터. 2026년 8월 26일 국토교통부 장관과 서울시장이 두 번째로 마주 앉았고, 연내 발표될 추가 신규택지의 윤곽이 하나 확정됐습니다. 남은 7만 3,000호+α에 서울 그린벨트와 용산공원은 들어가지 않습니다. 김윤덕 장관의 표현으로는 “용산공원과 서울 소재 그린벨트는 신규 공공주택지구에 포함되지 않는다” — 국토부가 “확정적으로 말한 것”이라고 못 박은 발언입니다.
발표는 이르면 9월 말로 전해졌고, 무게는 경기 그린벨트에 실렸습니다. 당시 거론된 이름은 하남과 고양이었고, 9월 7일 보도에서는 하남 감북동, 고양 대곡역 일대로 동 단위까지 좁혀졌습니다. 그 뒤로 예고가 어떻게 됐는지는 아래 1-2장에 날짜로 추적해 적었습니다.
이 대목은 저희 독자에게 낯익을 겁니다. 남양주 도심지구 글에서 이렇게 썼습니다 — “발표 전에 묶는다는 원칙이니, 토지거래허가구역 명단에 든 지역들이 곧 다음 후보지의 힌트라는 역설이 성립한다.” 그 명단(성남·의정부·안양·부천·광명·고양·과천·구리·하남·김포·인천 계양)에 하남과 고양이 정확히 들어 있습니다. 힌트가 결과로 바뀌는 과정을 지금 보고 있는 셈입니다.
1. 2차 회동에서 무슨 일이 있었나
8월 20일 1차 회동에서 두 사람은 용산공원을 두고 평행선을 확인했습니다. 8월 26일 2차 회동(약 50분)의 결과는 이렇게 요약됩니다.
| 쟁점 | 2차 회동 직후의 상태 |
|---|---|
| 추가 신규택지 7.3만호 | 서울 그린벨트·용산공원 제외 확정 — 발표는 이르면 9월 말 |
| 7.3만호가 전부 경기냐 | 장관은 확답 대신 “천천히 기다려보자” |
| 용산공원 | 이견 유지 — 장관 “훼손된 일부 부지만 제한적 공급” vs 시장 “부지 전체 보존” |
| 탄천물재생센터(강남 일원동) | 시장이 대안으로 제시, 장관 “검토” 약속 |
| 재개발 용적률 | 법정 상한의 1.2배 상향 검토 — 진전 평가 |
| 다음 일정 | 일주일쯤 뒤 3차 회동 — “현안 일괄 합의” 기대 발언 |
합의된 것과 미뤄진 것을 구분하는 게 이 표의 용도입니다. 확정된 건 “서울 그린벨트·용산공원 제외” 하나이고, 나머지는 전부 3차 회동으로 넘어갔습니다. 그 3차 회동이 어떻게 됐는지가 다음 절입니다.
1-2. 예고와 이행을 날짜로 추적했습니다
이 글은 2026년 8월 27일에 썼고, 그때 두 가지가 예고돼 있었습니다. **“일주일쯤 뒤 3차 회동에서 일괄 합의”**와 **“이르면 9월 말 추가 발표”**입니다. 그 뒤로 시간이 흘렀으니 예고가 어떻게 됐는지 날짜로 세어봤습니다.
집계 방법
① 예고 이행 추적표
| 날짜 | 내용 | 오늘까지 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2026.08.13 | 8·13 대책 — 연내 10만호+α, 주소 확정 27,200호 | D+35일 | ✅ 발표 완료 |
| 2026.08.14 | “이르면 9월 말 추가 발표” | D+34일 | ⏳ 기한 내 (13일 남음) |
| 2026.08.18 | 토지거래허가구역 503.82㎢ 지정 (12.31까지) | D+30일 | ✅ 시행 중 |
| 2026.08.20 | 1차 회동 — 용산공원 평행선 | D+28일 | ✅ |
| 2026.08.26 | 2차 회동 — 서울 그린벨트·용산공원 제외 확정 | D+22일 | ✅ 확정 |
| 2026.08.26 | “일주일쯤 뒤 3차 회동, 현안 일괄 합의 기대” | D+22일 | ❓ 결과 미보도 |
| 2026.09.07 | 1차관 “9월 말~10월 초” · 후보로 하남 감북동·고양 대곡역 거론 | D+10일 | ⏳ 진행 중 |
2차 회동에서 예고된 3차 회동은 9월 2일 전후가 예상 시점이었고, 오늘까지 15일이 지났지만 “일괄 합의”의 결과는 보도되지 않았습니다.
이 칸을 빈 채로 두는 것이 이 표의 용도입니다. 발표 일정은 “이르면 9월 말”에서 “9월 말~10월 초”로 한 번 늘어났고, 서울 그린벨트 물량은 협의가 성립하지 않아 이번 계획에서 빠졌습니다. 예고가 어떻게 됐는지를 같은 자리에 적어두면, 다음 예고를 얼마나 믿을지 판단할 재료가 쌓입니다.
② 후보지가 동 단위로 좁혀졌습니다
8월 26일 시점에 거론된 이름은 “하남과 고양”이었습니다. 9월 7일 보도에서는 동 단위로 내려왔습니다.
| 시점 | 거론 범위 |
|---|---|
| 2026.08.26 | 경기 그린벨트 — 하남, 고양 (시 단위) |
| 2026.09.07 | 하남 감북동, 고양 대곡역 일대 (동 단위) |
정부가 검토 중인 항목으로 보도된 것은 개발제한구역 여부만이 아닙니다. 취락 형성 정도, 토지 이용 현황, 그리고 지분 쪼개기 같은 이상 거래 여부까지 함께 본다고 합니다. 후보지 선정 기준에 “투기가 이미 일어났는지”가 들어간다는 뜻이고, 이름이 새어 나간 땅이 오히려 빠질 수 있다는 이야기입니다. 창릉이 2018년 도면 유출로 1차 발표에서 잘렸다가 반년 뒤 되살아난 그 전례와 겹쳐 읽을 대목입니다.
③ “연내 10만호”는 공급 10만호가 아닙니다
이 문장이 이번 절에서 가장 중요합니다. 연내 10만호는 택지 지정을 발표하는 물량이고, 집이 생기는 물량이 아닙니다. 앞서 계산한 실제 소요 기간을 그대로 대보면 이렇게 됩니다.
| 물량 | 발표 | 조성착공 (창릉 49개월) | 조성착공 (교산 57개월) | 첫 입주 (창릉 102개월) |
|---|---|---|---|---|
| 8·13 확정분 27,200호 | 2026.08 | 2030년 9월 | 2031년 5월 | 2035년 2월 |
| 추가 7.3만호 | 2026.10 (가정) | 2030년 11월 | 2031년 7월 | 2035년 4월 |
연내 발표될 10만호가 실제 입주로 이어지는 시점은 창릉의 실적을 그대로 적용하면 2035년입니다. 정부가 8·13에서 제시한 착공 목표는 남양주 도심·광주역세권2가 2030년 상반기였으니, 착공까지는 창릉 실적(2030년 9월)과 몇 달 차이입니다. 문제는 착공이 아니라 그 뒤의 53개월입니다.
그래서 진척률도 같은 기준으로 봐야 합니다. 지금 주소가 정해진 것은 **27,200호, 목표의 27.2%**이고 나머지 **72.8%(72,800호)**는 후보지 선정 중입니다. 8·13 발표로부터 35일이 지난 시점의 숫자입니다.
이 추적의 한계
- 3차 회동은 결과가 보도되지 않았을 뿐, 열리지 않았다고 확인된 것은 아닙니다. 비공개로 진행됐을 수 있습니다
- 후보지로 거론된 하남 감북동·고양 대곡역은 보도 기준의 거론이고 확정이 아닙니다. 발표 전까지는 바뀔 수 있고, 위에 적은 대로 이름이 알려진 것 자체가 배제 사유가 될 수도 있습니다
- 입주 시점 환산은 창릉·교산 두 지구의 실적을 적용한 값입니다. 정부가 예고한 절차 통합(“최단기 착공모델”)이 실제로 작동하면 더 짧아질 수 있습니다
- 7.3만호의 발표 시점 2026년 10월은 “9월 말~10월 초”라는 발언을 근거로 잡은 가정치입니다
- 이 표는 발표가 나오면 갱신합니다. 예고 칸의 상태가 ✅ 또는 ❌로 바뀌는 시점이 기록의 의미가 생기는 순간입니다
2. 그래서 남은 73,000호는 어디로 가나
글 상단의 차트가 보여주듯, 연내 계획된 신규택지 10만호+α 중 주소가 정해진 건 아직 27%(27,200호)뿐입니다. 8·13 글에서 다뤘던 강서 1,000호, 남양주 도심 21,700호, 광주역세권2 4,500호가 그것이고, 나머지 73%가 이번에 방향이 잡힌 7.3만호입니다.
서울이 빠지면서 남는 선택지는 경기 그린벨트입니다. 한국경제가 전한 바로는, 애초 서울에서 후보로 거론되던 곳은 내곡 예비군훈련장(서초), 세곡·자곡(강남), 수서차량기지, 올림픽선수촌 일대(송파) — 전부 강남권이었습니다. 이 카드들이 테이블에서 내려갔고, 경인일보는 다음 달 발표에 하남·고양 그린벨트가 담길 것으로 전망했습니다.
두 가지를 겹쳐 볼 필요가 있습니다.
첫째, 토허구역 명단과 어긋나지 않는다는 점. 정부는 8월 18일부터 연말까지 서울 그린벨트 전역과 경기 10개 시·인천 계양을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 후보지 발표 전 투기 차단이 목적이라고 스스로 밝혔으니, 명단에 있는 하남·고양이 거론되는 건 우연이 아니라 설계대로입니다. 눈에 걸리는 건 서울입니다. 서울 그린벨트 전역도 같은 날 묶였는데, 정작 서울은 빠지는 것으로 정리됐습니다. 지정은 12월 31일까지 유지됩니다.
둘째, 하남이라는 이름. 하남에는 이미 교산신도시(36,697호)가 조성 중입니다. 저희가 다섯 편에 걸쳐 추적해온 그 지구입니다. 하남 그린벨트에 신규택지가 추가된다면, 교산에서 확인해온 것들 — 발표에서 착공까지 57개월이라는 실제 기록, 문화재와 보상이라는 변수 — 이 그대로 적용될 시험대가 하나 더 생기는 셈입니다. 어디가 지정되든, 같은 방식으로 따라가겠습니다.
3. 서울은 대신 무엇을 내놨나
서울시장의 논리는 처음부터 “그린벨트는 미래 세대의 것, 용산공원은 국가공원”이었습니다. 반대만 한 건 아니고, 2차 회동에서 대안 두 개를 올렸습니다.
하나, 탄천물재생센터 부지(강남구 일원동). 시설을 이전·복개하고 그 자리에 청년주택 약 1만 3,000호를 짓겠다는 제안입니다. 시가 구상 중인 ‘동남권 청년 특화 산업단지’(재원 약 5조 5,000억원, 민간투자 적격성 조사 연내 완료 목표)와 묶인 카드이고, 장관은 검토를 약속했습니다. 용산공원(추정 물량과 별개로 여론조사에서 반대 64%)을 지키는 대신 강남 땅을 내놓는 맞불로 읽힙니다.
둘, 재개발 용적률 완화. 법정 상한의 1.2배까지 올리는 방안이 검토되고 있습니다. 이투데이 보도 기준으로 이 카드가 실행되면 서울 정비사업 순증 물량이 8만 7,000호에서 13만호 수준으로 늘어난다는 계산이 오갑니다. 임대주택 확보 비율 등 조건은 추가 협의 대상입니다.
구도를 한 줄로 줄이면, 서울의 주택 공급은 “빈 땅에 새 지구”가 아니라 “있는 도시를 더 높이”로 방향이 잡혀가고 있습니다. 신규택지는 경기로, 서울은 정비사업으로. 일괄 합의가 나온다면 이 분업 구도가 공식화됩니다.
4. 수요자 입장에서 챙길 것
- 추가 신규택지 발표(9월 말~10월 초)를 기다린다면 서울 물량은 없다는 전제로 계획을 조정했다
- 하남·고양 등 거론 지역의 그린벨트 토지는 토지거래허가구역(12월 31일까지) 이라 실거주·실사용 목적 외 취득이 어렵다는 점을 확인했다 — 지금 뛰어드는 건 제도적으로도 막혀 있고, 지정 전 소문에 움직이는 건 더 위험하다
- 신규택지의 시간표를 확인했다 — 8·13 글에서 봤듯 발표에서 착공까지 목표로도 33~46개월, 교산의 실제 기록은 57개월이다. 지금의 공급 부족과는 다른 시간대의 이야기다
- 서울 거주 희망자라면 신규택지 대신 정비사업(재개발·재건축) 물량과 용적률 완화의 향방이 내 관심사라는 점을 확인했다
- 탄천 1.3만호는 제안 단계(적격성 조사 연내 완료 목표)이며 확정 공급계획이 아니라는 점을 구분했다
- “연내 10만호”는 택지 지정 발표 물량이고 공급 물량이 아니라는 점을 확인했다 — 창릉 실적을 대보면 첫 입주는 2035년이다
- 주소가 정해진 물량이 아직 **27.2%(27,200호)**뿐이라는 점을 확인했다
정리
2차 회동으로 확정된 건 하나 — 연내 발표될 추가 신규택지 7.3만호에 서울 그린벨트와 용산공원은 없다는 것입니다. 서울 그린벨트 물량은 협의가 성립하지 않아 이번 계획에서 빠졌고, 무게는 경기 그린벨트에 실렸습니다. 후보로 거론되는 이름은 하남 감북동, 고양 대곡역 일대입니다.
예고를 날짜로 추적해보면 두 가지가 남습니다. 하나는 2차 회동에서 예고된 3차 회동의 “일괄 합의” 결과가 15일이 지나도록 보도되지 않았다는 것이고, 다른 하나는 발표 시점이 “이르면 9월 말”에서 “9월 말~10월 초”로 한 번 늘어났다는 것입니다.
그리고 숫자의 성격을 한 번 더 짚어둡니다. 연내 10만호는 택지 지정을 발표하는 물량이고, 집이 생기는 물량이 아닙니다. 창릉의 실제 소요 기간(발표→첫입주 102개월)을 그대로 대면 첫 입주는 2035년입니다. 지금 주소가 정해진 것은 목표의 **27.2%**입니다.
발표의 크기와 내 계획에 닿는 시점은 다릅니다. 이 블로그가 공급 대책 글마다 반복하는 문장인데, 이번에는 그 간격을 날짜와 개월로 적어뒀습니다. 발표가 나오면 1-2장의 추적표를 갱신하겠습니다.