결론부터. 어제(8월 26일) 국토교통부 장관과 서울시장이 두 번째로 마주 앉았고, 연내 발표될 추가 신규택지의 윤곽이 하나 확정됐습니다. 남은 7만 3,000호+α에 서울 그린벨트와 용산공원은 들어가지 않습니다. 김윤덕 장관의 표현으로는 “용산공원과 서울 소재 그린벨트는 신규 공공주택지구에 포함되지 않는다” — 국토부가 “확정적으로 말한 것”이라고 못 박은 발언입니다.
발표는 이르면 9월 말로 전해졌고, 무게는 경기 그린벨트에 실렸습니다. 보도에서 거론되는 이름은 하남과 고양입니다.
이 대목에서 저희 독자라면 기시감이 있을 겁니다. 남양주 도심지구 글에서 이렇게 썼습니다 — “발표 전에 묶는다는 원칙이니, 토지거래허가구역 명단에 든 지역들이 곧 다음 후보지의 힌트라는 역설이 성립한다.” 그 명단(성남·의정부·안양·부천·광명·고양·과천·구리·하남·김포·인천 계양)에 하남과 고양이 정확히 들어 있습니다. 힌트가 결과로 바뀌는 과정을 지금 보고 있는 셈입니다.
1. 어제 무슨 일이 있었나
지난 20일 1차 회동에서 두 사람은 용산공원을 두고 평행선을 확인했습니다. 어제 2차 회동(약 50분)의 결과는 이렇게 요약됩니다.
| 쟁점 | 어제까지의 상태 |
|---|---|
| 추가 신규택지 7.3만호 | 서울 그린벨트·용산공원 제외 확정 — 발표는 이르면 9월 말 |
| 7.3만호가 전부 경기냐 | 장관은 확답 대신 “천천히 기다려보자” |
| 용산공원 | 이견 유지 — 장관 “훼손된 일부 부지만 제한적 공급” vs 시장 “부지 전체 보존” |
| 탄천물재생센터(강남 일원동) | 시장이 대안으로 제시, 장관 “검토” 약속 |
| 재개발 용적률 | 법정 상한의 1.2배 상향 검토 — 진전 평가 |
| 다음 일정 | 일주일쯤 뒤 3차 회동 — “현안 일괄 합의” 기대 발언 |
합의된 것과 미뤄진 것을 구분하는 게 이 표의 용도입니다. 확정된 건 “서울 그린벨트·용산공원 제외” 하나이고, 나머지는 전부 다음 주 3차 회동으로 넘어갔습니다.
2. 그래서 남은 73,000호는 어디로 가나
글 상단의 차트가 보여주듯, 연내 계획된 신규택지 10만호+α 중 주소가 정해진 건 아직 27%(27,200호)뿐입니다. 8·13 글에서 다뤘던 강서 1,000호, 남양주 도심 21,700호, 광주역세권2 4,500호가 그것이고, 나머지 73%가 이번에 방향이 잡힌 7.3만호입니다.
서울이 빠지면서 남는 선택지는 경기 그린벨트입니다. 한국경제가 전한 바로는, 애초 서울에서 후보로 거론되던 곳은 내곡 예비군훈련장(서초), 세곡·자곡(강남), 수서차량기지, 올림픽선수촌 일대(송파) — 전부 강남권이었습니다. 이 카드들이 테이블에서 내려갔고, 경인일보는 다음 달 발표에 하남·고양 그린벨트가 담길 것으로 전망했습니다.
두 가지를 겹쳐 볼 필요가 있습니다.
첫째, 토허구역 명단과의 정합. 정부는 8월 18일부터 연말까지 서울 그린벨트 전역과 경기 10개 시·인천 계양을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 후보지 발표 전 투기 차단이 목적이라고 스스로 밝혔으니, 명단에 있는 하남·고양이 거론되는 건 우연이 아니라 설계대로입니다. 얄궂은 건 서울입니다 — 서울 그린벨트 전역도 같은 날 묶였는데, 정작 서울은 빠지는 것으로 정리됐습니다. 지정은 12월 31일까지 유지됩니다.
둘째, 하남이라는 이름. 하남에는 이미 교산신도시(36,697호)가 조성 중입니다. 저희가 다섯 편에 걸쳐 추적해온 그 지구입니다. 하남 그린벨트에 신규택지가 추가된다면, 교산에서 확인해온 것들 — 발표에서 착공까지 57개월이라는 실제 기록, 문화재와 보상이라는 변수 — 이 그대로 적용될 시험대가 하나 더 생기는 셈입니다. 어디가 지정되든, 같은 방식으로 따라가겠습니다.
3. 서울은 대신 무엇을 내놨나
서울시장의 논리는 처음부터 “그린벨트는 미래 세대의 것, 용산공원은 국가공원”이었습니다. 반대만 한 건 아니고, 어제 테이블에 대안 두 개를 올렸습니다.
하나, 탄천물재생센터 부지(강남구 일원동). 시설을 이전·복개하고 그 자리에 청년주택 약 1만 3,000호를 짓겠다는 제안입니다. 시가 구상 중인 ‘동남권 청년 특화 산업단지’(재원 약 5조 5,000억원, 민간투자 적격성 조사 연내 완료 목표)와 묶인 카드이고, 장관은 검토를 약속했습니다. 용산공원(추정 물량과 별개로 여론조사에서 반대 64%)을 지키는 대신 강남 땅을 내놓는 맞불로 읽힙니다.
둘, 재개발 용적률 완화. 법정 상한의 1.2배까지 올리는 방안이 검토되고 있습니다. 이투데이 보도 기준으로 이 카드가 실행되면 서울 정비사업 순증 물량이 8만 7,000호에서 13만호 수준으로 늘어난다는 계산이 오갑니다. 임대주택 확보 비율 등 조건은 추가 협의 대상입니다.
구도를 한 줄로 줄이면 — 서울의 주택 공급은 “빈 땅에 새 지구”가 아니라 “있는 도시를 더 높이”로 방향이 잡혀가고 있습니다. 신규택지는 경기로, 서울은 정비사업으로. 다음 주 일괄 합의가 나온다면 이 분업 구도가 공식화되는 겁니다.
4. 수요자 입장에서 챙길 것
- 추가 신규택지 발표(이르면 9월 말)를 기다린다면 서울 물량은 없다는 전제로 계획을 조정했다
- 하남·고양 등 거론 지역의 그린벨트 토지는 토지거래허가구역(12월 31일까지) 이라 실거주·실사용 목적 외 취득이 어렵다는 점을 확인했다 — 지금 뛰어드는 건 제도적으로도 막혀 있고, 지정 전 소문에 움직이는 건 더 위험하다
- 신규택지의 시간표를 확인했다 — 8·13 글에서 봤듯 발표에서 착공까지 목표로도 33~46개월, 교산의 실제 기록은 57개월이다. 지금의 공급 부족과는 다른 시간대의 이야기다
- 서울 거주 희망자라면 신규택지 대신 정비사업(재개발·재건축) 물량과 용적률 완화의 향방이 내 관심사라는 점을 확인했다
- 탄천 1.3만호는 제안 단계(적격성 조사 연내 완료 목표)이며 확정 공급계획이 아니라는 점을 구분했다
- 다음 주 3차 회동의 “일괄 합의” 발표를 확인할 일정으로 잡아뒀다
정리
어제 2차 회동으로 확정된 건 하나 — 연내 발표될 추가 신규택지 7.3만호에 서울 그린벨트와 용산공원은 없다는 것입니다. 발표는 이르면 9월 말, 무게는 경기 그린벨트(하남·고양 거론)입니다. 저희가 남양주 글에서 짚었던 토허구역 명단의 힌트가 그대로 맞아떨어지는 방향입니다.
서울은 대신 탄천 1.3만호 청년주택과 용적률 1.2배 완화 카드를 올렸고, 용산공원 이견은 남았습니다. 다음 주 3차 회동에서 일괄 합의가 예고돼 있으니, 결과가 나오면 숫자를 다시 뜯어보겠습니다.
발표를 기다리는 동안 기억할 건 시간표입니다. 오늘 방향이 잡힌 7.3만호가 실제 아파트가 되는 건 빨라야 2030년대 초반 — 그 사이의 공급은 결국 정비사업과 기존 재고에서 나옵니다. 뉴스의 크기와 내 계획에 미치는 시점은 다르다는 것, 이 블로그가 발표 글마다 반복하는 문장입니다.
다음 글 예고
다음 주 국토부-서울시 3차 회동의 ‘일괄 합의’ 결과와, 9월 말로 예고된 추가 신규택지 발표를 이어서 추적합니다. 교산 리포트 다음 회차도 준비 중입니다.