결론부터. 서울 아파트값은 오르고 있는데, 강남은 내리고 있습니다. 9월 7일 기준 주간 통계에서 서울 전체는 0.20% 올랐습니다. 같은 주에 강남구는 0.35% 내렸고, 서초구는 0.30% 내렸습니다. 두 곳 모두 5주 연속 하락입니다. 송파구도 이번 주에 하락으로 돌아섰습니다.
반대편에서는 강북구가 0.46% 올랐습니다. 도봉구와 서대문구가 0.43%, 성북구가 0.42%였습니다. 글 상단의 차트가 그 대비입니다.
집값이 오르는 축이 강남에서 강북으로 옮겨간 그림인데, 이런 모양이 5주째 이어지고 있습니다. 그래서 이번에는 이 흐름을 세 가지 다른 지표로 겹쳐서 확인해봤습니다.
1. 주간 가격 — 권역 이름에 속지 말 것
먼저 숫자입니다. 2026년 9월 7일 기준 한국부동산원 주간 통계입니다.
| 구분 | 주간 변동률 |
|---|---|
| 전국 | +0.08% |
| 서울 전체 | +0.20% |
| 강북 14개구 평균 | +0.33% |
| 강남 11개구 평균 | +0.08% |
| 강북구 | +0.46% |
| 도봉구 · 서대문구 | +0.43% |
| 성북구 | +0.42% |
| 관악구 | +0.41% |
| 중랑구 | +0.40% |
| 송파구 | −0.02% (전주 +0.01%에서 하락 전환) |
| 서초구 | −0.30% (5주 연속) |
| 강남구 | −0.35% (5주 연속) |
여기서 한 가지 짚어둘 것이 있습니다. 강남 11개구 평균이 +0.08%로 낮은 것은 강남권 전체가 약해서가 아닙니다. 한강 남쪽에 속한 관악구는 0.41% 올랐습니다. 평균을 끌어내린 것은 강남·서초·송파의 하락입니다. “강남권이 내린다”가 아니라 “강남 3구가 내린다”가 정확한 표현입니다.
전세도 같은 방향입니다. 서울 전셋값은 0.19% 올랐는데, 강북 14개구가 0.26%, 강남 11개구가 0.13%였습니다. 서초구는 전세마저 0.21% 내렸습니다.
2. 어느 동네가 내리고, 어느 동네가 오르나
동 단위로 내려가면 성격이 더 분명해집니다.
내린 곳은 강남구 압구정동과 대치동, 서초구 잠원동과 반포동입니다. 서울에서 가장 비싼 대단지들이 모여 있는 동네입니다.
오른 곳의 공통점은 역세권 중저가 대단지입니다. 관악구는 봉천동과 신림동의 역세권 단지들이 상승을 이끌었습니다.
한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 이번 주에 내린 곳은 비싼 대단지였고, 오른 곳은 지하철 가까운 중간 가격대였습니다. 지난주 오피스텔 3편에서 아파트 규제가 수요를 옆으로 밀어냈다고 정리했는데, 아파트 시장 안에서도 같은 이동이 일어나고 있는 셈입니다.
3. 거래는 이미 멈춰 있다
가격보다 먼저 봐야 할 것이 거래량입니다. 서울은 2025년 10월부터 전역이 토지거래허가구역이라, 아파트를 사려면 허가 신청을 해야 합니다. 그 신청 건수가 이렇게 줄었습니다.
| 시점 | 신청 건수 |
|---|---|
| 2026년 4월 | 8,896건 (정점) |
| 5월 | 6,011건 |
| 6월 | 5,277건 |
| 7월 | 4,618건 |
| 8월 | 3,012건 |
넉 달 만에 66.1% 줄었고, 8월 한 달만 봐도 전월 대비 34.8% 감소입니다. 서울 전역이 허가구역으로 지정된 뒤 월간 최저치입니다.
흥미로운 것은 줄어드는 속도와 가격 방향이 어긋난다는 점입니다.
| 권역 | 8월 신청 건수 | 신청가격 변동 |
|---|---|---|
| 강북권 10개구 | −31.4% | +0.61% |
| 한강벨트 7개구 | −38.6% | +0.52% |
| 강남 3구 + 용산 | −34.6% | −0.34% |
| 서남권 4개구 | −38.6% | −0.99% |
한강벨트는 성동·마포·광진·동작·양천·영등포·강동구입니다. 서남권은 강서·관악·구로·금천구이고, 여기서 ‘신청가격’은 허가 신청서에 적힌 거래가격 기준입니다.
거래는 어디서나 줄었는데, 가격은 강북권과 한강벨트에서만 올랐습니다. 강북권이 8월 전체 신청의 48.8%를 차지했습니다. 살 수 있는 사람이 줄어든 상황에서, 그래도 사는 사람들이 어디를 고르고 있는지가 드러나는 숫자입니다.
주간 가격에서 관악구가 올랐는데 서남권 신청가격은 0.99% 내렸다는 점은 짚어둘 만합니다. 통계의 기준(주간 실거래·호가 기반 지수 vs 월간 허가 신청가)과 집계 범위가 달라서 생기는 차이이므로, 두 숫자를 같은 선에서 비교하기보다 각각 다른 창으로 보는 편이 맞습니다.
4. 경매도 같은 곳을 가리킨다
세 번째 지표는 경매입니다. 8월 서울 아파트 낙찰가율은 **97.0%**로 전월(101.0%)보다 4.0%포인트 떨어졌습니다. 평균 응찰자도 7.2명에서 6.1명으로 줄었습니다. 전체 지표만 보면 식은 것처럼 보입니다.
그런데 자치구로 쪼개면 다릅니다. **중랑구가 115.2%, 노원구가 102.8%**로 감정가를 웃도는 낙찰이 계속됐습니다. 반대로 대형 면적 아파트와 이른바 나홀로 단지는 감정가의 60~80% 수준에서 팔리며 전체 평균을 끌어내렸습니다.
정리하면 주간 가격, 허가 신청, 경매 세 가지가 모두 같은 방향을 가리킵니다. 서로 다른 방식으로 집계된 지표가 같은 결론에 도달하는 것은, 이 흐름이 한두 주의 통계 잡음은 아니라는 뜻입니다.
5. 그래서 어떻게 봐야 하나
해석은 갈립니다. 양쪽 다 적어두겠습니다.
흐름이 이어진다고 보는 쪽은 규제의 설계를 근거로 듭니다. 10·15 대책의 구간별 대출 한도는 비싼 집일수록 대출이 줄어드는 구조이고, 잔금대출 기준 변경처럼 은행 심사도 함께 조여졌습니다. 고가 주택을 살 수 있는 사람이 줄면 자금은 그 아래 가격대로 내려갑니다.
신중하게 보는 쪽은 기간과 표본을 지적합니다. 5주는 방향을 확인하기에는 짧고, 주간 지수는 거래가 적을 때 소수의 거래에 크게 흔들립니다. 실제로 8월 거래량이 정점의 3분의 1 수준이라, 지금 지수는 얇은 거래 위에서 계산되고 있습니다. 우리은행 부동산연구원은 외곽 지역의 상승이 직전 주보다 소폭 둔화됐다는 점도 함께 짚었습니다.
두 견해가 부딪치지 않는 지점이 하나 있습니다. 어느 쪽이든 “지금은 지역을 묶어서 판단할 수 없는 시기”라는 데는 동의합니다. 서울 평균 0.20%라는 숫자 하나로는 내 동네에서 무슨 일이 벌어지는지 알 수 없습니다.
6. 내 동네를 확인할 때 볼 것
- 서울 평균이 아니라 내 자치구의 주간 변동률을 따로 확인했다 (한국부동산원 주간 동향은 매주 목요일 발표)
- 같은 구 안에서도 역세권 여부와 가격대에 따라 방향이 다르다는 점을 감안했다
- 관심 단지의 최근 실거래 건수를 확인했다 (거래가 적으면 호가와 지수 모두 흔들린다)
- 지수 상승·하락보다 같은 단지 같은 면적의 직전 실거래를 기준으로 비교했다
- 매수를 검토한다면 토지거래허가 신청 절차와 실거주 의무를 먼저 확인했다 (서울 전역이 허가구역이다)
- 대출 한도를 구간별 한도 기준으로 다시 계산했다 (비싼 집일수록 대출 여력이 줄어드는 구조다)
정리
서울 집값은 지금 한 방향으로 움직이지 않습니다. 9월 7일 기준으로 강남구와 서초구는 5주 연속 내렸고 송파구도 하락으로 돌아섰는데, 강북구는 0.46% 올랐습니다. 허가 신청은 넉 달 만에 66% 줄었지만 강북권과 한강벨트의 신청가격은 올랐습니다. 경매에서는 서울 평균이 떨어지는 동안 중랑구가 115%를 찍었습니다.
세 지표가 같은 이야기를 합니다. 비싼 집에서 힘이 빠지고, 지하철 가까운 중간 가격대로 사람이 모이고 있습니다. 규제가 고가 주택을 겨냥했으니 그 아래로 수요가 내려가는 것은 어찌 보면 자연스러운 결과입니다.
다만 거래가 정점의 3분의 1로 줄어든 시장에서 나온 숫자라는 점은 기억해둘 만합니다. 얇은 거래 위에서 계산된 지수는 방향이 바뀔 때도 빠르게 바뀝니다. 그래서 지금은 평균값 하나로 판단하기보다, 내가 보고 있는 그 동네와 그 단지의 실거래를 직접 확인하는 편이 안전합니다. 숫자는 확인 시점 2026년 9월 15일 기준이며, 주간 통계는 매주 갱신됩니다.
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가을 이사철 전세 시장을 다룹니다. 9월 전국 아파트 입주 물량이 6년 5개월 만에 가장 적은 수준으로 떨어졌는데, 그 숫자가 전셋값과 매물 현황에서 어떻게 나타나고 있는지 정리합니다.