결론부터. 서울 아파트값은 오르고 있는데, 강남은 내리고 있습니다. 9월 7일 기준 주간 통계에서 서울 전체는 0.20% 올랐습니다. 같은 주에 강남구는 0.35% 내렸고, 서초구는 0.30% 내렸습니다. 두 곳 모두 5주 연속 하락입니다. 송파구도 이번 주에 하락으로 돌아섰습니다.
반대편에서는 강북구가 0.46% 올랐습니다. 도봉구와 서대문구가 0.43%, 성북구가 0.42%였습니다. 글 상단의 차트가 그 대비입니다.
집값이 오르는 축이 강남에서 강북으로 옮겨간 그림인데, 이런 모양이 5주째 이어지고 있습니다. 그래서 이번에는 이 흐름을 세 가지 다른 지표로 겹쳐서 확인해봤습니다.
1. 주간 가격 — 권역 이름에 속지 말 것
먼저 숫자입니다. 2026년 9월 7일 기준 한국부동산원 주간 통계입니다.
| 구분 | 주간 변동률 |
|---|---|
| 전국 | +0.08% |
| 서울 전체 | +0.20% |
| 강북 14개구 평균 | +0.33% |
| 강남 11개구 평균 | +0.08% |
| 강북구 | +0.46% |
| 도봉구 · 서대문구 | +0.43% |
| 성북구 | +0.42% |
| 관악구 | +0.41% |
| 중랑구 | +0.40% |
| 송파구 | −0.02% (전주 +0.01%에서 하락 전환) |
| 서초구 | −0.30% (5주 연속) |
| 강남구 | −0.35% (5주 연속) |
여기서 한 가지 짚어둘 것이 있습니다. 강남 11개구 평균이 +0.08%로 낮은 것은 강남권 전체가 약해서가 아닙니다. 한강 남쪽에 속한 관악구는 0.41% 올랐습니다. 평균을 끌어내린 것은 강남·서초·송파의 하락입니다. “강남권이 내린다”가 아니라 “강남 3구가 내린다”가 정확한 표현입니다.
전세도 같은 방향입니다. 서울 전셋값은 0.19% 올랐는데, 강북 14개구가 0.26%, 강남 11개구가 0.13%였습니다. 서초구는 전세마저 0.21% 내렸습니다.
2. 어느 동네가 내리고, 어느 동네가 오르나
동 단위로 내려가면 성격이 더 분명해집니다.
내린 곳은 강남구 압구정동과 대치동, 서초구 잠원동과 반포동입니다. 서울에서 가장 비싼 대단지들이 모여 있는 동네입니다.
오른 곳의 공통점은 역세권 중저가 대단지입니다. 관악구는 봉천동과 신림동의 역세권 단지들이 상승을 이끌었습니다.
한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 이번 주에 내린 곳은 비싼 대단지였고, 오른 곳은 지하철 가까운 중간 가격대였습니다. 지난주 오피스텔 3편에서 아파트 규제가 수요를 옆으로 밀어냈다고 정리했는데, 아파트 시장 안에서도 같은 이동이 일어나고 있는 셈입니다.
3. 거래는 이미 멈춰 있다
가격보다 먼저 봐야 할 것이 거래량입니다. 서울은 2025년 10월부터 전역이 토지거래허가구역이라, 아파트를 사려면 허가 신청을 해야 합니다. 그 신청 건수가 이렇게 줄었습니다.
| 시점 | 신청 건수 |
|---|---|
| 2026년 4월 | 8,896건 (정점) |
| 5월 | 6,011건 |
| 6월 | 5,277건 |
| 7월 | 4,618건 |
| 8월 | 3,012건 |
넉 달 만에 66.1% 줄었고, 8월 한 달만 봐도 전월 대비 34.8% 감소입니다. 서울 전역이 허가구역으로 지정된 뒤 월간 최저치입니다.
흥미로운 것은 줄어드는 속도와 가격 방향이 어긋난다는 점입니다.
| 권역 | 8월 신청 건수 | 신청가격 변동 |
|---|---|---|
| 강북권 10개구 | −31.4% | +0.61% |
| 한강벨트 7개구 | −38.6% | +0.52% |
| 강남 3구 + 용산 | −34.6% | −0.34% |
| 서남권 4개구 | −38.6% | −0.99% |
한강벨트는 성동·마포·광진·동작·양천·영등포·강동구입니다. 서남권은 강서·관악·구로·금천구이고, 여기서 ‘신청가격’은 허가 신청서에 적힌 거래가격 기준입니다.
거래는 어디서나 줄었는데, 가격은 강북권과 한강벨트에서만 올랐습니다. 강북권이 8월 전체 신청의 48.8%를 차지했습니다. 살 수 있는 사람이 줄어든 상황에서, 그래도 사는 사람들이 어디를 고르고 있는지가 드러나는 숫자입니다.
주간 가격에서 관악구가 올랐는데 서남권 신청가격은 0.99% 내렸다는 점은 짚어둘 만합니다. 통계의 기준(주간 실거래·호가 기반 지수 vs 월간 허가 신청가)과 집계 범위가 달라서 생기는 차이이므로, 두 숫자를 같은 선에서 비교하기보다 각각 다른 창으로 보는 편이 맞습니다.
4. 경매도 같은 곳을 가리킨다
세 번째 지표는 경매입니다. 8월 서울 아파트 낙찰가율은 **97.0%**로 전월(101.0%)보다 4.0%포인트 떨어졌습니다. 평균 응찰자도 7.2명에서 6.1명으로 줄었습니다. 전체 지표만 보면 식은 것처럼 보입니다.
그런데 자치구로 쪼개면 다릅니다. **중랑구가 115.2%, 노원구가 102.8%**로 감정가를 웃도는 낙찰이 계속됐습니다. 반대로 대형 면적 아파트와 이른바 나홀로 단지는 감정가의 60~80% 수준에서 팔리며 전체 평균을 끌어내렸습니다.
정리하면 주간 가격, 허가 신청, 경매 세 가지가 모두 같은 방향을 가리킵니다. 서로 다른 방식으로 집계된 지표가 같은 결론에 도달하는 것은, 이 흐름이 한두 주의 통계 잡음은 아니라는 뜻입니다.
4-2. 네 번째 지표를 붙여봤습니다 — 그리고 같은 자료가 반대를 말했습니다
이 글은 주간 지수, 토지거래허가 신청, 경매 낙찰가율 세 지표를 교차해 읽었습니다. 네 번째로 실거래가 원자료를 붙여봤습니다. 결과가 흥미로웠습니다. 한 지역에서 같은 자료가 −10.1%와 +17.8%를 동시에 말했습니다.
집계 방법
- 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가(공공데이터포털, 이용허락범위 제한 없음). 공개 API 로 4개 지역 3년치를 받았습니다
- 대상: 전용 60㎡ 이상 85㎡ 미만, 중개거래만(직거래 제외), 계약해제 건 제외
- 두 기간을 비교했습니다 — 2025년 4~9월과 2026년 4~9월. 계절 효과를 피하려고 같은 달을 1년 간격으로 잡았습니다
- 두 가지 방법으로 계산했습니다.
- ① 단순 중위가 비교: 지역 전체 거래의 중위가를 두 기간에서 각각 구해 비교
- ② 동일 단지 매칭: 두 기간 모두 3건 이상 거래된 단지만 골라, 단지별 중위가 변화율을 구한 뒤 그 값들의 중위를 씀
- 기준일 2026년 9월 17일
① 두 방법의 결과가 어긋납니다
| 지역 | 단순 중위가 비교 | 동일 단지 매칭 | 매칭 단지 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 양천구 | −10.1% (12.90 → 11.60억) | +17.8% (41곳 상승, 2곳 하락) | 43곳 | 방향이 반대 |
| 고양 덕양구 | +14.4% (6.12 → 7.00억) | +2.0% (53곳 상승, 22곳 하락) | 80곳 | 7배 과대 |
| 서울 송파구 | +28.5% (17.90 → 23.00억) | +24.5% (45곳 상승, 2곳 하락) | 47곳 | 4.0%p 과대 |
| 하남시 | +17.2% (9.78 → 11.46억) | +21.2% (54곳 전부 상승) | 54곳 | 4.0%p 과소 |
양천구는 단순 중위가로 보면 10.1% 내렸고, 같은 단지끼리 비교하면 17.8% 올랐습니다.
둘 다 같은 자료에서 나온 값이고, 계산에 틀린 것이 없습니다. 차이는 어느 물건이 거래됐는지에서 나옵니다. 양천구의 거래 건수는 860건에서 550건으로 36% 줄었고, 그 과정에서 고가 단지의 거래가 상대적으로 더 많이 사라졌습니다. 거래가 줄면 중위가는 남아 있는 거래의 구성을 따라갑니다. 가격이 내린 것이 아니라 비싼 집이 덜 팔린 것입니다.
② 구성 효과는 지역마다 방향도 크기도 다릅니다
이 어긋남이 한 지역의 예외가 아니라는 점이 중요합니다.
- 양천구는 단순 비교가 방향을 반대로 말했습니다
- 고양 덕양구는 단순 비교가 7배 과대했습니다(+14.4% vs +2.0%). 창릉 첫마을 입주가 시작되는 지역이라 새 아파트 거래가 늘면서 중위가를 끌어올렸는데, 기존 단지들은 거의 제자리였습니다
- 하남시는 반대로 단순 비교가 과소했습니다(+17.2% vs +21.2%). 매칭한 54곳이 전부 상승이라 하남의 상승세는 구성과 무관하게 뚜렷합니다
- 송파구만 두 방법의 차이가 4.0%p로 작았습니다
즉 “동네 중위가가 얼마 올랐다”는 문장은 그 자체로는 쓸 수 없는 정보입니다. 같은 단지를 맞춰보지 않으면 방향까지 틀릴 수 있습니다.
③ 그래서 주간 지수와 실거래가 다른 말을 하는 이유
이 글 1장에서 주간 지수를 인용했고 3장에서 거래량을, 4장에서 낙찰가율을 봤습니다. 네 지표가 왜 서로 다른 이야기를 하는지가 이 계산으로 정리됩니다.
| 지표 | 무엇을 재는가 | 구성 효과 |
|---|---|---|
| 주간 매매가격지수 | 표본 단지의 가격 변화 | 표본을 고정해 통제 |
| 실거래 중위가 | 그 기간에 팔린 물건들의 가운데 값 | 통제 없음 — 구성이 바뀌면 값도 바뀜 |
| 실거래 동일 단지 매칭 | 같은 단지의 가격 변화 | 단지 수준에서 통제 |
| 경매 낙찰가율 | 감정가 대비 낙찰가 비율 | 감정 시점과 물건 성격에 좌우 |
세 지표가 같은 방향을 가리킨다고 이 글에 적었는데, 네 번째를 붙여보니 조건이 하나 붙습니다. 어떻게 계산한 실거래인지에 따라 같은 지역이 하락으로도 상승으로도 읽힙니다. 기사에서 “○○구 실거래가 얼마 내렸다”는 문장을 볼 때, 그것이 단순 중위가인지 동일 단지 비교인지 확인해야 하는 이유입니다.
이 계산의 한계
- 동일 단지 매칭도 완전한 통제가 아닙니다. 같은 단지 안에서도 층·향·평형이 다르고, 3건 이상이라는 문턱이 낮아 단지별 중위가 자체가 흔들립니다. 정확히 하려면 같은 물건의 반복 거래를 봐야 하는데 그 표본은 훨씬 적습니다
- 매칭 문턱(각 기간 3건 이상)을 올리면 매칭 단지가 줄고 대형 단지 위주가 됩니다. 값이 달라질 수 있습니다
- 최근 2개월(2026년 8~9월)은 신고 지연이 있습니다. 2026년 4~9월 구간의 뒷부분 건수가 과소 집계돼 있고, 확정되면 위 수치가 바뀝니다
- 전용 60~85㎡로 고정했습니다. 다른 면적대에서는 다른 그림이 나올 수 있습니다
- 이 집계는 4개 지역뿐입니다. 서울 25개 자치구 전체의 그림이 아닙니다
- 이 계산이 주간 지수를 검증한 것은 아닙니다. 지수의 표본과 보정 방식이 공개되지 않아 직접 대조할 수 없고, 위 표는 지표마다 무엇을 재는지를 구분한 것입니다
5. 그래서 어떻게 봐야 하나
해석은 갈립니다. 양쪽 다 적어두겠습니다.
흐름이 이어진다고 보는 쪽은 규제의 설계를 근거로 듭니다. 10·15 대책의 구간별 대출 한도는 비싼 집일수록 대출이 줄어드는 구조이고, 잔금대출 기준 변경처럼 은행 심사도 함께 조여졌습니다. 고가 주택을 살 수 있는 사람이 줄면 자금은 그 아래 가격대로 내려갑니다.
신중하게 보는 쪽은 기간과 표본을 지적합니다. 5주는 방향을 확인하기에는 짧고, 주간 지수는 거래가 적을 때 소수의 거래에 크게 흔들립니다. 실제로 8월 거래량이 정점의 3분의 1 수준이라, 지금 지수는 얇은 거래 위에서 계산되고 있습니다. 우리은행 부동산연구원은 외곽 지역의 상승이 직전 주보다 소폭 둔화됐다는 점도 함께 짚었습니다.
두 견해가 부딪치지 않는 지점이 하나 있습니다. 어느 쪽이든 “지금은 지역을 묶어서 판단할 수 없는 시기”라는 데는 동의합니다. 서울 평균 0.20%라는 숫자 하나로는 내 동네에서 무슨 일이 벌어지는지 알 수 없습니다.
6. 내 동네를 확인할 때 볼 것
- 서울 평균이 아니라 내 자치구의 주간 변동률을 따로 확인했다 (한국부동산원 주간 동향은 매주 목요일 발표)
- 같은 구 안에서도 역세권 여부와 가격대에 따라 방향이 다르다는 점을 감안했다
- 관심 단지의 최근 실거래 건수를 확인했다 (거래가 적으면 호가와 지수 모두 흔들린다)
- 지수 상승·하락보다 같은 단지 같은 면적의 직전 실거래를 기준으로 비교했다
- 매수를 검토한다면 토지거래허가 신청 절차와 실거주 의무를 먼저 확인했다 (서울 전역이 허가구역이다)
- 대출 한도를 구간별 한도 기준으로 다시 계산했다 (비싼 집일수록 대출 여력이 줄어드는 구조다)
정리
서울 집값은 지금 한 방향으로 움직이지 않습니다. 9월 7일 기준으로 강남구와 서초구는 5주 연속 내렸고 송파구도 하락으로 돌아섰는데, 강북구는 0.46% 올랐습니다. 허가 신청은 넉 달 만에 66% 줄었지만 강북권과 한강벨트의 신청가격은 올랐습니다. 경매에서는 서울 평균이 떨어지는 동안 중랑구가 115%를 찍었습니다.
세 지표가 같은 이야기를 합니다. 비싼 집에서 힘이 빠지고, 지하철 가까운 중간 가격대로 사람이 모이고 있습니다. 규제가 고가 주택을 겨냥했으니 그 아래로 수요가 내려가는 것은 어찌 보면 자연스러운 결과입니다.
다만 거래가 정점의 3분의 1로 줄어든 시장에서 나온 숫자라는 점은 기억해둘 만합니다. 얇은 거래 위에서 계산된 지수는 방향이 바뀔 때도 빠르게 바뀝니다. 그래서 지금은 평균값 하나로 판단하기보다, 내가 보고 있는 그 동네와 그 단지의 실거래를 직접 확인하는 편이 안전합니다. 숫자는 확인 시점 2026년 9월 15일 기준이며, 주간 통계는 매주 갱신됩니다.
네 번째 지표를 붙여본 결과도 함께 남겨둡니다. 실거래가 원자료로 계산해보니 서울 양천구는 단순 중위가로 10.1% 내렸고, 같은 단지끼리 비교하면 17.8% 올랐습니다. 같은 자료에서 방향이 반대로 나온 것이고, 계산에 틀린 것은 없습니다.
차이는 어느 물건이 거래됐는지에서 나옵니다. 양천구 거래는 1년 사이 860건에서 550건으로 36% 줄었고, 그 과정에서 비싼 집이 상대적으로 더 많이 빠졌습니다. 가격이 내린 것이 아니라 비싼 집이 덜 팔린 것입니다.
그래서 이 글의 결론에 조건이 하나 붙습니다. 지표를 겹쳐 읽어야 한다는 것은 맞지만, 같은 이름의 지표라도 어떻게 계산했는지를 먼저 확인해야 합니다. “○○구 실거래가 얼마 움직였다”는 문장은 단순 중위가인지 동일 단지 비교인지에 따라 하락과 상승을 함께 담을 수 있습니다.