교산은 입주하고 3년이면 지하철이 온다 — 미사는 6년 2개월, 감일은 아직도

유어집 교산 리포트 ② — 하남 교산을 정부 고시와 원문 자료로 다시 읽는 연재입니다. 1편에서는 블록 이름의 규칙을 다뤘습니다. 이번 편은 지하철이 오기까지의 시간입니다.

결론부터. 교산은 입주부터 지하철 개통까지의 간격이 약 3년으로, 하남의 신도시 가운데 가장 짧습니다. 미사는 6년 2개월을 기다렸고, 감일은 2019년에 입주해서 아직도 없습니다. 목표대로 2032년에 열려도 감일은 12년 7개월입니다.

다만 이 3년은 계획상의 숫자입니다. 그리고 이 계획은 이미 한 번 크게 밀린 적이 있습니다. 그 사정까지 함께 적겠습니다.

한 가지를 먼저 밝혀둡니다. 이 글을 쓴 뒤 하남시 실거래가 3년치를 직접 집계해봤더니 지하철이 6년 전에 개통한 미사가, 철도 계획조차 없는 위례보다 41.3% 싸고 감일보다 18.2% 쌌습니다. 상승률도 세 신도시가 41~46% 구간에 모여 있었습니다. 하남에서 시세의 순서를 정한 것은 철도가 아니라 서울 경계와의 거리였습니다. 그 검증은 4-2장에 따로 적었습니다.

1. 신도시의 진짜 시험대는 ‘언제’입니다

신도시를 볼 때 사람들은 보통 노선을 봅니다. 몇 호선이 들어오는지, 강남까지 몇 분인지. 그런데 하남의 세 신도시가 지난 12년 동안 보여준 것은 조금 다른 이야기였습니다.

입주는 날짜를 지킵니다. 계약하고 잔금을 치렀으면 그날 이사를 갑니다. 그러나 철도는 그렇지 않습니다. 예비타당성조사, 기본계획, 실시설계, 착공, 시공, 개통. 단계마다 몇 년씩 밀립니다.

그 사이의 간격을 사는 사람이 몸으로 메웁니다. 광역버스 배차를 기다리고, 차를 한 대 더 사고, 출퇴근에 하루 두 시간을 더 씁니다. 그 시간은 통계에 잡히지 않지만 실제로 지출됩니다.

그래서 계산해봤습니다. 하남의 신도시들이 그 간격을 얼마나 견뎠는가.

2. 숫자로 보면 이렇습니다

지구	최초 입주	지하철 개통	간격
감일지구	2019년 6월	2032년 목표 (3호선)	12년 7개월 · 아직 없음
위례 (하남 학암동)	2015년 11월	계획 미확정	10년 9개월 · 아직 없음
미사강변도시	2014년 6월	2020년 8월 8일 (5호선)	6년 2개월
하남 교산	2029년 6월 예정	2032년 목표 (3호선)	약 3년

교산이 가장 짧습니다. 이건 감이나 기대가 아니라 날짜 뺄셈입니다.

이 표에서 눈여겨볼 것이 하나 더 있습니다. 미사만 실측치라는 점입니다. 미사의 6년 2개월은 2020년 8월 8일이라는 실제 개통일로 확정된 숫자입니다. 나머지 셋은 전부 ‘목표’이거나 ‘미확정’입니다. 그러니 이 표는 하나의 확정된 사실과 세 개의 약속을 나란히 놓은 것입니다.

3. 미사가 보여준 것

미사는 2014년 6월에 입주를 시작해 2020년 8월에 지하철을 받았습니다. 그 6년 동안 무슨 일이 있었는지 짚어두면, 교산을 기다리는 시간이 어떤 성격인지 짐작할 수 있습니다.

2016년, 입주 폭탄이 왔습니다. 그해에만 12,187가구가 한꺼번에 들어왔습니다. 전세가 무너졌습니다. 미사강변한신휴플러스 전용 84㎡ 전세가 1분기 3억 6,000만원에서 2분기 3억 2,000만원으로 4,000만원 빠졌고, 미사강변푸르지오는 5월 3억 6,000만원에서 6월 3억 1,500만원으로 내렸습니다. 석 달 사이의 일입니다.

2018년 말부터는 매매도 흔들렸습니다. 미사강변도시18단지가 2018년 평균 7억 8,500만원에서 2019년 3월 6억원까지 내려갔습니다.

그리고 2020년 8월 8일, 미사역이 열렸습니다.

미사강변푸르지오 1차 전용 84㎡는 2019년 7월 8억 2,000만원이었는데, 2020년 7월 10억 8,000만원이 됐습니다. 1년 만에 2억 6,000만원입니다.

지하철이 가격을 만든다는 뜻으로 읽으면 절반만 본 것입니다. 정확히는 지하철이 오기 전까지 그 값이 눌려 있었다고 보는 편이 맞습니다. 6년이라는 시간은 그 눌림이 지속된 기간이었습니다.

4. 감일이 보여준 다른 것

감일은 2019년 6월에 입주를 시작했습니다. 그리고 이듬해인 2020년 6월, 교산신도시 광역교통개선대책에서 감일역이 제외되는 일이 벌어졌습니다.

경기도민 청원에 4,840명이 참여했습니다. 입주민들은 “분양 당시 3호선 감일역 설치를 공언했으므로 이를 제외하면 엄연한 분양사기”라고 주장했습니다. 당시 감일의 버스 노선은 두 개였습니다.

이후 2022년 7월 송파하남선이 예비타당성조사를 통과하며 감일역은 되살아났습니다. 다만 개통 목표는 2032년입니다. 입주부터 세면 12년 7개월입니다.

그런데 여기서 흥미로운 사실이 하나 있습니다. 감일의 집값은 하남 최상위권입니다. 힐스테이트포웰시티 전용 84㎡가 2026년 6월 20일 16억 9,000만원에 거래됐습니다. 지하철이 없는데도 그렇습니다.

이유는 위치입니다. 감일은 서울 송파구 마천동과 직접 맞닿아 있습니다. “행정구역은 하남이지만 실질적으로는 송파 생활권”이라는 표현이 나오는 이유입니다.

그리고 이것이 교산에는 없는 조건입니다. 교산은 하남 한가운데 있습니다. 서울과 맞닿아 있지 않습니다. 감일이 지하철 없이 버틴 방식을 교산은 쓸 수 없습니다. 교산에게 3호선은 선택지가 아니라 전제입니다.

4-2. 철도가 정말 시세를 만들었는지 실거래로 확인했습니다

앞의 두 절은 미사가 6년 2개월을 기다렸고, 감일은 지하철 없이도 값을 지켰다고 적었습니다. 그 문장들을 국토교통부 실거래가 원자료로 검증했습니다. 결과는 예상보다 분명했고, 방향은 반대였습니다.

집계 방법

• 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가(공공데이터포털, 이용허락범위 제한 없음). 공개 API 로 하남시(법정동코드 41450) 3년치 10,196건(중개거래·계약해제 제외)을 받았습니다
• 대상: 전용 60㎡ 이상 85㎡ 미만, 중개거래만, 계약해제 건 제외
• 지구 구분은 법정동 기준입니다 — 미사강변도시(망월동·선동·풍산동), 감일지구(감이동·감일동), 위례 하남 구역(학암동), 원도심(덕풍동·신장동·창우동)
• 반기별 중위가는 표본 5건 이상인 구간만 표기했습니다
• 교산은 아직 입주 전이라 실거래가 없습니다. 이 표에 교산은 없습니다
• 기준일 2026년 9월 17일

① 지하철이 있는 미사가 가장 쌉니다

글 상단 차트가 이 집계입니다.

지구	철도	첫 입주부터 경과	최근 12개월 중위	건수	미사 대비
위례 (하남 학암동)	없음 (계획 미확정)	10년 10개월	15.90억	59건	+41.3%
감일지구	없음 (3호선 2032 목표)	7년 3개월	13.30억	213건	+18.2%
미사강변도시	5호선 (2020.08.08 개통)	12년 3개월	11.25억	841건	—
원도심	5호선 (하남시청·검단산)	—	8.35억	590건	−25.8%

하남에서 유일하게 지하철이 6년 전에 개통한 미사가, 철도 계획조차 확정되지 않은 위례보다 41.3% 싸고 감일보다 18.2% 쌉니다.

이 결과는 이 글의 앞부분이 암묵적으로 깔고 있던 전제를 뒤집습니다. “지하철이 언제 오는가”가 신도시의 시험대라고 적었는데, 하남 안에서 시세의 순서를 정한 것은 철도가 아니었습니다. 위례와 감일은 송파·강동에 맞닿아 있고, 미사는 한강 쪽으로 더 나가 있습니다. 순서는 정확히 서울 경계와의 거리 순입니다.

② 상승률도 철도 유무와 무관했습니다

“이미 벌어진 격차일 뿐이고 개통 효과는 상승률에 있지 않을까” 싶어 반기별로 다시 계산했습니다.

지구	2023년 하반기	2024년 하반기	2025년 하반기	2026년 하반기	3년 상승률
위례 (학암동)	11.35억	11.80억	13.70억	16.55억	+45.8%
미사강변도시	8.60억	9.25억	10.10억	12.40억	+44.2%
감일지구	9.95억	10.75억	11.93억	14.09억	+41.6%
원도심	6.89억	7.60억	7.80억	8.90억	+29.2%

세 신도시가 41.6%에서 45.8% 사이에 모여 있습니다. 철도가 있는 미사(44.2%)는 그 가운데입니다.

차이는 철도가 아니라 “신도시냐 원도심이냐”에서 났습니다. 신도시 세 곳은 41~46%, 원도심은 29.2%입니다. 개통 6년이 지난 시점에서 5호선의 효과는 상승률로도 드러나지 않았습니다.

이 상승률은 지역 전체의 중위가를 두 시점에서 비교한 값입니다. 거래된 물건의 구성이 바뀌면 이 방식은 실제 가격 변화와 어긋날 수 있습니다(같은 자료로 방향이 반대로 나온 사례가 있습니다). 그래서 동일 단지 매칭으로 한 번 더 계산했습니다. 두 기간(2023년 10월~2024년 3월, 2026년 4~9월)에 모두 3건 이상 거래된 단지만 골라 단지별 변화율의 중위를 낸 값입니다.

지구	단순 중위가 비교	동일 단지 매칭	매칭 단지
감일지구	+45.9%	+48.9%	5곳 (전부 상승)
위례 (학암동)	+44.4%	+44.4%	1곳
미사강변도시	+39.9%	+37.7%	19곳 (전부 상승)
원도심	+27.6%	+27.8%	17곳 (전부 상승)

두 방법의 결과가 거의 같습니다. 순서도 바뀌지 않았고, 철도가 있는 미사가 가운데라는 결론도 유지됩니다. 다만 위례는 매칭 단지가 1곳뿐이라 이 지구의 값은 검증력이 약합니다. 학암동 자체의 거래가 적은 탓(두 기간 22건과 21건)입니다.

③ 그래서 교산의 “3년”은 무엇을 뜻하나

이 글은 교산의 강점으로 입주에서 개통까지 약 3년, 하남에서 가장 짧은 간격을 꼽았습니다. 그 사실은 그대로입니다. 다만 실측 결과를 얹으면 그 강점의 크기를 다시 재야 합니다.

항목	미사	감일	위례	교산
입주→철도 간격	6년 2개월 (확정)	7년 3개월 경과, 미개통	10년 10개월 경과, 미개통	약 3년 (목표)
최근 12개월 중위 (60~85㎡)	11.25억	13.30억	15.90억	거래 없음
서울 경계까지	멀다	맞닿음 (송파·강동)	맞닿음 (송파)	중간

하남의 실거래가 말해주는 순서는 철도 순이 아니라 서울 접근성 순입니다. 교산은 그 축에서 미사와 감일 사이에 있습니다.

그러니 교산의 “3년”은 불확실성을 줄여주는 조건이지, 시세의 수준을 정해주는 조건이 아닐 가능성이 큽니다. 기다림이 짧다는 것은 입주 초기의 생활 불편이 덜하다는 뜻이고, 값이 높다는 뜻은 아닙니다. 이 구분을 해두면 2029년 입주 시점에 나올 실거래를 훨씬 냉정하게 읽을 수 있습니다.

교산에 실거래가 생기는 것은 2029년 6월 입주 이후입니다. 그때 같은 방식으로 이 표에 한 줄을 더하겠습니다.

이 검증의 한계

• 인과를 증명한 것이 아닙니다. 개통 효과는 개통 전후를 비교해야 측정되는데, 이 자료는 2023년 9월부터라 미사의 2020년 8월 개통 시점을 포함하지 않습니다. 위 계산이 보여주는 것은 개통 6년 뒤의 상대 위치입니다
• 지구 구분을 법정동으로 했습니다. 동 경계와 지구 경계가 정확히 겹치지 않는 구간이 있습니다
• 연식이 보정되지 않았습니다. 미사는 2014년부터, 감일은 2019년부터, 위례는 2015년부터 입주했습니다. 같은 면적대라도 단지 연식과 브랜드 구성이 다릅니다
• 60~85㎡로 면적대를 고정했지만, 지구별 평형 구성비는 다릅니다. 미사는 표본 841건, 위례는 59건으로 표본 규모도 14배 차이 납니다
• 위례는 하남 학암동 구역만 집계했습니다. 위례신도시는 서울 송파구·성남시까지 걸쳐 있어 전체 위례의 시세와는 다릅니다
• 원도심 세 동(덕풍·신장·창우)에는 5호선 하남시청·검단산역이 있습니다. 철도가 있어도 신도시보다 낮다는 점이 ②의 결론을 뒷받침하지만, 정비 이전의 구축이 섞인 값이라는 점도 함께 봐야 합니다

5. 그래서 3년은 믿을 만한가

여기서부터가 이 글에서 가장 조심스러운 대목입니다.

밀린 전력이 있습니다. 송파하남선의 개통 목표는 원래 2028년이었습니다. 2024년 5월에 2032년으로 4년 후퇴했습니다. 이미 한 번 밀린 계획이라는 뜻입니다.

대신 최근 신호는 나쁘지 않습니다. 2026년 2월, 하남 구간 2·3·4공구의 입찰이 모두 성립됐습니다. 처음에는 3공구만 성립돼 유찰 우려가 있었는데, 재공고 결과 2월 10일 2공구와 4공구에도 각각 복수의 건설사가 참여해 경쟁이 성립했습니다.

공구	구간	참여
2공구	감일~교산지구 내	남광토건 · 대보건설 컨소시엄
3공구	교산지구 내	진흥기업 · 금광기업 컨소시엄
4공구	교산지구 내~하남시청역	극동건설 · 동부건설 컨소시엄

이게 왜 중요하냐면, 철도 사업이 늦어지는 가장 흔한 이유가 유찰이기 때문입니다. 사업비가 낮게 책정되면 건설사가 들어오지 않고, 재공고를 반복하는 사이에 몇 년이 흘러갑니다.

실제로 하남에는 그 사례가 있습니다. 9호선 연장(강동하남남양주선)입니다. 6개 공구 중 1·2·5공구가 반복 유찰됐고, 특히 미사를 지나는 2공구는 한강 충적층 지반과 낮은 사업비 탓에 건설사들이 기피하는 것으로 전해집니다.

즉 하남에서 지금 실제로 위태로운 철도는 3호선이 아니라 9호선입니다. 이 둘을 뭉뚱그려 “하남 철도는 다 불확실하다”고 읽으면 정확하지 않습니다.

하남시는 2026년 2월 “3호선 연장사업의 2032년 적기 준공을 위해 시의 모든 역량을 집중하겠다”고 밝혔습니다. 착공은 2027년 예정입니다.

6. 그리고 환승이 없습니다

시차만큼 중요한데 잘 언급되지 않는 사실이 하나 있습니다.

전략환경영향평가 주민설명회에서 송파구 주민이 “오금역에서 환승해야 하느냐”고 물었습니다. 경기도의 답변은 이랬습니다.

“서울지하철 3호선과 직결 연장하여 환승 불필요”

그리고 이 항목은 미반영이 아니라 **‘반영’**으로 처리됐습니다.

광역철도 연장은 기존 노선과 직결되지 않고 별도 노선이 되어 환승을 요구하는 경우가 적지 않습니다. 환승이 한 번 끼면 체감 시간이 10~15분 늘고, 짐이나 아이가 있으면 그 이상입니다.

교산에서 3호선을 타면 갈아타지 않고 압구정, 종로3가, 충무로까지 갑니다. 정부가 발표한 소요시간은 교산에서 고속터미널까지 70분이 40분으로 줄어드는 것입니다.

확인해둘 것

• 관심 있는 블록의 입주 예정 시기를 공고문에서 확인했다 (블록마다 다름)
• 3호선 착공이 2027년에 실제로 이뤄지는지 지켜보기로 했다
• 입주 후 개통까지의 기간에 쓸 교통비와 시간을 대략 계산해봤다
• 9호선 연장과 3호선 연장의 진행 상황이 다르다는 점을 구분했다
• 하남 전역이 토지거래허가구역(2025.10.15~)이라는 점을 확인했다

정리

미사는 6년 2개월을 기다렸고 그동안 입주장 역전세와 조정을 함께 겪었습니다. 감일은 7년째 기다리는 중이고, 서울에 맞닿은 위치 덕에 지하철 없이도 값을 지켰습니다. 교산은 그 둘 중 어느 쪽도 아닙니다. 서울에 붙어 있지 않고, 대신 기다리는 시간이 3년으로 가장 짧습니다.

그 3년은 2029년 6월 입주와 2032년 개통이 모두 지켜졌을 때의 숫자입니다. 개통 목표는 이미 한 번 4년 밀렸고, 다시 밀리지 않는다는 보장은 어디에도 없습니다. 다만 밀리더라도 교산의 상대적 위치는 유지될 가능성이 큽니다. 같은 노선이 밀리면 감일도 함께 밀리기 때문입니다. 감일은 이미 입주 7년 차이고 교산은 아직 입주 전입니다. 같은 지연이 두 지구에 같은 무게로 오지 않습니다.

신도시를 산다는 것은 지금 있는 것을 사는 일이 아니라 아직 없는 것을 사는 일입니다. 도면과 고시와 목표 연도를 사는 일이고, 그것들이 지켜질 것이라는 전제를 사는 일이지요. 미사와 감일이 알려준 것은 그 전제가 대체로 지켜지긴 하되 약속된 날짜보다 늦게 지켜진다는 사실이었습니다.

교산은 그 지연을 가장 짧게 설계한 지구입니다. 3년입니다. 다만 3년은 계획상의 숫자이고, 계획은 이미 한 번 밀린 적이 있습니다. 그 사실을 알고 3년을 기다리는 것과, 모르고 기다리다 6년이 되는 것은 전혀 다른 경험입니다.

저는 이 글이 하려는 일이 거기까지라고 생각합니다. 숫자를 정확히 놓아두는 것. 그 숫자를 어떻게 쓸지는 각자의 사정에서 나오는 것이고, 저는 여러분의 사정을 알지 못하니까요.

본문의 모든 일정은 2026년 8월 7일 확인 시점 기준이며, 3호선 개통 목표는 2026년 2월 하남시 발표에서 마지막으로 재확인된 값입니다.

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실거래로 검증한 뒤 덧붙일 문장이 하나 생겼습니다. 하남시 3년치 10,196건을 집계해보니 철도가 있는 미사(11.25억)가 철도 없는 감일(13.30억)과 위례(15.90억)보다 쌌고, 3년 상승률도 세 신도시가 41~46% 구간에 함께 있었습니다.

그래서 이 글의 제목에 담긴 질문, “교산은 3년이면 온다”는 사실의 무게도 다시 재야 합니다. 기다림이 짧다는 것은 입주 초기의 불편이 덜하다는 뜻이고, 값이 높아진다는 뜻은 아닐 수 있습니다. 하남의 실거래가 보여준 순서는 철도 순이 아니라 서울 접근성 순이었고, 교산은 그 축에서 미사와 감일 사이에 있습니다.

교산에 실거래가 생기는 것은 2029년 6월 이후입니다. 그때 4-2장의 표에 한 줄을 더하면, 이 질문에 처음으로 확정된 답이 들어갑니다.