결론부터. 하남 교산의 20평대를 노린다면 당신의 경쟁력은 가점이 아니라 청약통장 납입 인정액이다. 교산의 첫 본청약(A2블록, 전용 51~59㎡)은 공공분양이었고, 공공분양 일반공급의 당락은 가점제가 아니라 저축총액 순으로 갈린다. 그 커트라인이 이미 나와 있다 — 당해(하남) 2,490만원, 경기 2,795만원, 수도권 기타 2,805만원. 월 10만 원씩 인정받던 시절 기준으로 약 21~23년을 빠짐없이 부은 통장이 커트라인이었다는 뜻이다.
30평대는 이야기가 다르다. A2블록에는 84㎡가 아예 없었고, 중대형이 풀리는 잔여 블록과 민간분양 물량에서야 비로소 가점제가 작동한다. 그러니 “교산에 몇 점이면 되나”라는 질문은 절반만 맞는 질문이다. 평형에 따라 싸움의 규칙 자체가 다르다.
1. 왜 교산 20평대는 ‘점수’가 아니라 ‘통장’인가
청약에는 두 개의 트랙이 있다. 민영주택(민간분양) 일반공급은 가점 84점 만점제로 줄을 세우고, 공공분양(국민주택) 일반공급은 청약저축 납입 인정총액(전용 40㎡ 초과 기준)으로 줄을 세운다. 3기 신도시 물량의 대부분은 공공분양이다. 교산의 첫 주자였던 A2블록(푸르지오 더 퍼스트, 1,115세대)도 LH가 공급한 공공분양이었다.
이 단지의 2025년 본청약 결과가 교산의 첫 실측 데이터다.
여기서 눈여겨볼 게 두 가지다.
첫째, 당해(하남)가 가장 낮다. 하남 거주자 몫으로 배정된 물량 덕에, 같은 통장으로도 하남에 살고 있으면 315만 원어치(약 2년 반 납입분) 낮은 커트라인으로 당첨권에 들어갔다. 교산 잔여 블록을 진지하게 노린다면 거주지 요건(공고문 기준 거주 기간 포함)을 먼저 점검할 가치가 있는 이유다.
둘째, 신생아 우선공급의 커트라인은 500만~850만 원 낮았다. 일반공급으로는 통장이 부족한 가구도, 자격이 되는 특별·우선공급 트랙에서는 승산이 완전히 달라진다.
2. “2,490만 원”을 기간으로 환산하면
| 기준 | 계산 | 필요 기간 |
|---|---|---|
| 월 10만 원 인정 (2024.10까지) | 2,490만 ÷ 10만 | 약 249개월 = 20년 9개월 |
| 월 25만 원 인정 (2024.11부터) | 2,490만 ÷ 25만 | 약 100개월 = 8년 4개월 |
| 혼합 (기존 10년 납입 + 이후 25만) | 1,200만 + 25만×n | 기존 통장 기준 +4년 4개월 |
2024년 11월부터 월 납입 인정액이 10만 원에서 25만 원으로 올랐다. 이게 의미하는 바는 분명하다. 이제부터는 커트라인이 빠르게 올라간다. 모두가 25만 원씩 인정받기 시작하면 저축총액 경쟁은 가속이 붙는다. 통장이 얇은 사람에게는 “천천히 모으면 언젠가”가 아니라, 일반공급 바깥의 트랙(특별공급·우선공급·예비입주자)을 함께 설계해야 하는 시점이라는 뜻이다.
3. 30평대(84㎡)는 어디서, 어떻게 열리나
A2블록은 전용 51~59㎡만 공급했다. 교산의 중대형은 잔여 블록 본청약과 민간분양 물량에서 순차적으로 풀린다. 30평대를 노린다면 규칙이 바뀐다는 점을 기억해야 한다.
공공분양 중대형 물량은 여전히 저축총액 경쟁이 기본이고, 참고할 수 있는 가장 가까운 실측치는 같은 3기 신도시인 고양 창릉 S5블록 84형이다 — 커트라인 2,990만 원, 최고 당첨 저축액은 3,890만 원까지 올라갔다. 교산은 서울 접근성에서 창릉과 어깨를 나란히 하는 입지라, 교산 84㎡가 열리면 커트라인 3,000만 원 안팎을 각오하는 게 합리적이다.
반면 민간분양 물량의 일반공급에서는 가점제가 작동한다. 여기가 “내 가점 몇 점이면 되나”가 유효한 유일한 구간이다. 단지별 가점 커트라인은 공고·발표 때마다 다르므로, 교산 민간분양이 공고되면 유어집이 그 회차 데이터를 바로 분석해 다룰 예정이다.
한 가지 실측 힌트는 더 있다. 창릉 S5에서 예비입주자 커트라인(2,525만)은 당첨자 커트라인(2,990만)보다 465만 원 낮았다. 부적격·미계약 물량이 예비자에게 넘어가는 걸 감안하면, 커트라인에 못 미치는 통장도 예비입주자 신청까지는 반드시 가야 한다.
분양가가 사전청약 추정가보다 8,500만 원 올랐는데도 사전청약자의 84%가 본청약을 밀어붙였다. 시장이 교산의 가격을 어떻게 평가하는지 보여주는 가장 정직한 숫자다.
교산 준비 체크리스트
- 내 청약통장 납입 인정총액을 청약홈에서 확인했다 (잔액 아님, 인정액 기준)
- 2024년 11월 이후 월 25만 원으로 납입액을 상향했다
- 하남 이주를 포함한 당해지역 요건(거주 기간)을 공고문 기준으로 점검했다
- 신생아·다자녀·생애최초 등 특별공급 자격을 전부 대조했다
- 커트라인이 안 되더라도 예비입주자 신청까지 넣기로 했다
- 청약홈·뉴:홈에서 교산 잔여 블록 공고 알림을 설정했다
정리
교산 20평대의 진입권은 저축총액 2,500만~2,800만 원 선에서 형성됐고, 하남 거주자는 유의미하게 유리했다. 통장이 그 근처라면 잔여 블록과 예비입주자까지 전 트랙을 밀어붙일 구간이고, 부족하다면 특별·우선공급 자격 점검과 월 25만 원 상향이 먼저다. 30평대는 커트라인 3,000만 원 안팎을 상단으로 보되, 민간분양 가점제 물량이 유일하게 “점수”로 싸울 수 있는 문이다.
다음 글에서는 청약통장 월 25만 원 시대의 납입 전략 — 선납·미납 복구·인정액 계산의 함정을 다룬다.