이 청약은 끝났습니다. 접수 2026년 9월 8일, 당첨자 발표 9월 11일, 계약 9월 13~14일로 모든 일정이 종료됐습니다. 이 글은 신청 안내에서 결과 기록으로 성격을 바꿨습니다. 아래 1장이 결과 집계이고, 2장부터는 청약 당시의 판단 근거를 그대로 남겨둔 기록입니다. 같은 성격의 청약을 준비하는 분에게는 그 부분이 참고가 될 겁니다.
결론부터. 목동 윤슬자이는 651실에 3,788건이 접수돼 평균 5.8대 1로 마감했고, 미달 타입은 없었습니다. 언론 헤드라인에 오른 숫자는 “최고 32대 1”이었습니다.
그리고 본문의 시세 비교도 실거래가 원자료로 다시 세웠습니다. 같은 면적대(전용 110~125㎡) 주상복합의 최근 12개월 중위는 30.40억입니다. 윤슬자이 최저가 24.6억은 그보다 19.1% 싸고, 최고가 33.44억은 이미 10.0% 비쌉니다. 한 단지 안에 싸게 사는 계약과 비싸게 사는 계약이 함께 있었고, 추첨이 그 둘을 무작위로 나눴습니다.
경쟁률 쪽으로 돌아가면, 보도된 두 숫자는 같은 접수 결과를 서로 다른 분모로 나눈 값입니다. 신청자가 실제로 궁금해할 당첨 확률로 바꾸면, 가장 치열했던 1군이 11.5%이고 가장 비싼 대형 복층이 47.6%였습니다. 가장 비싼 타입이 가장 쉬웠다는 것이 이 청약 결과의 핵심입니다.
1. 결과 집계: 경쟁률을 당첨 확률로 바꿨습니다
글 상단 차트가 이 절의 전부입니다.
계산 방법
- 공급 651실, 총 접수 3,788건. 군별 물량과 접수 건수는 집계 보도 기준입니다 (1군 115㎡A 118실·1,030건)
- 당첨 확률은 물량 ÷ 접수 건수입니다. 경쟁률의 역수이고, 한 사람이 한 건만 넣었다고 가정한 값입니다
- 분양가는 최저 24억 6,000만원에서 최고 68억 9,000만원, 주력형(114~120㎡) 24억 6,000만~33억 4,400만원
- 기준일 2026년 9월 17일
| 군 | 전용면적 | 경쟁률 | 당첨 확률 | 성격 |
|---|---|---|---|---|
| 1군 | 115㎡A (118실, 1,030건) | 8.7대 1 | 11.5% | 가장 치열 |
| 3군 | 114㎡C | 5.4대 1 | 18.5% | |
| 2군 | 114㎡B | 5.5대 1 | 18.2% | |
| 5군 | 198~203㎡ 복층 | 2.1대 1 | 47.6% | 가장 수월 |
| 전체 | 651실 / 3,788건 | 5.8대 1 | 17.2% | 미달 없음 |
분양가 50억~68억 9,000만원짜리 대형 복층이 당첨 확률 47.6%, 두 명 중 한 명꼴이었습니다. 반대로 24억 6,000만원부터 시작하는 주력형 1군은 11.5%였습니다. 돈이 많이 드는 타입일수록 경쟁이 약해졌다는 뜻이고, 이 단지의 수요가 “목동 신축을 24억대에 사는 것”에 몰렸다는 신호입니다.
헤드라인 32대 1은 무엇의 경쟁률인가
같은 접수 결과를 두고 두 계열의 숫자가 보도됐습니다. 나란히 놓고 나눠보면 규칙이 보입니다.
| 군 | 헤드라인 경쟁률 | 물량 전체 기준 | 배율 |
|---|---|---|---|
| 1군 115㎡A | 32대 1 | 8.7대 1 | 3.67배 |
| 2군 114㎡B | 20.3대 1 | 5.5대 1 | 3.69배 |
| 3군 114㎡C | 20.7대 1 | 5.4대 1 | 3.83배 |
세 군의 배율이 3.67, 3.69, 3.83으로 거의 같습니다. 같은 접수 건수를 더 작은 분모로 나눴을 때 나타나는 모양입니다.
이 단지는 물량의 20%를 서울 거주자에게 우선 배정했습니다. 1군 118실의 20%는 23.6실이고, 여기서 32대 1이 나오려면 서울 거주자 신청이 약 755건이어야 합니다. 1,030건의 **73.3%**입니다. 세 군의 배율이 비슷한 것도 신청자 중 서울 거주자 비중이 군마다 비슷했다는 뜻으로 읽힙니다.
그러니 “32대 1”은 서울 거주자가 우선 배정분에서 겪은 경쟁이고, 거기서 떨어져도 나머지 80% 추첨에 다시 들어갑니다. 한 사람이 최종적으로 당첨될 확률은 물량 전체로 계산한 11.5%에 가깝습니다. 경쟁률 기사를 볼 때 분모가 무엇인지 확인해야 하는 이유가 여기 있습니다.
이 역산은 우선 배정 비율 20%를 적용한 계산입니다. 군별 우선 배정 실수의 반올림 처리와 낙첨자 이동 방식은 모집공고 원문에 따라 달라질 수 있어, 서울 거주자 비중 73.3%는 근사값입니다.
견본주택 6만 8천명 중 실제로 넣은 사람
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 견본주택 방문 (8.31~9.6) | 68,395명 — 그 주 전국 최다 |
| 실당 방문자 | 105.1명 |
| 실제 접수 | 3,788건 |
| 방문 대비 접수 비율 | 5.5% (방문자 18.1명당 1건) |
구경한 사람의 스무 명 중 한 명만 신청서를 냈습니다. 30억원을 넘는 계약금이 발표 이틀 뒤에 움직여야 하는 일정이었으니, 관심과 실행 사이의 문턱이 그만큼 높았다는 계산입니다. “6만 8천명 방문”과 “평균 5.8대 1”이 동시에 성립하는 이유가 이 5.5%입니다.
이 집계의 한계
- 군별 접수 건수는 1군(1,030건)만 확인됐고 나머지는 보도된 경쟁률로 역산한 값입니다
- 4군에 해당하는 물량의 결과는 집계 자료에서 확인하지 못했습니다
- 당첨 확률은 1인 1건 접수를 가정한 값입니다. 중복 접수가 있었다면 실제 인원 기준 확률은 달라집니다
- 계약률은 아직 공개되지 않았습니다. 계약 포기가 나오면 무순위 물량이 생기고, 그때 이 표는 다시 계산해야 합니다. 발표되면 갱신하겠습니다
1-2. 본문의 시세 비교를 실거래 원자료로 검증했습니다
3장에서 목동신시가지 7단지 “33억원대”, 현대하이페리온 “31억원대”를 보도 기준으로 적었습니다. 국토교통부 실거래가 원자료를 직접 받아 대조해보니 두 군데를 고쳐야 했습니다.
집계 방법
- 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가(공공데이터포털, 이용허락범위 제한 없음). 공개 API 로 서울 양천구(법정동코드 11470) 3년치를 받았습니다
- 대상: 양천구 목동, 중개거래만(직거래 제외), 계약해제 건 제외. 최근 12개월은 2025년 10월부터 2026년 9월까지입니다
- 비교 면적대는 윤슬자이 주력형(전용 114~120㎡)과 겹치는 전용 110㎡ 이상 126㎡ 미만으로 잡았습니다
- 기준일 2026년 9월 17일
① 두 비교 대상에는 윤슬자이 주력과 겹치는 면적이 없습니다
| 단지 | 실제 거래 면적대 | 최근 12개월 | 윤슬자이 주력 114~120㎡와 |
|---|---|---|---|
| 목동신시가지7 | 54~101㎡ | 101㎡ 13건 중위 31.80억 | 겹치지 않음 (더 작음) |
| 현대하이페리온 | 138~180㎡ | 154㎡·180㎡ 2건, 42억대 | 겹치지 않음 (더 큼) |
목동신시가지 7단지의 최대 면적은 101㎡이고, 현대하이페리온은 138㎡부터 시작합니다. 둘 다 윤슬자이 주력형과 같은 평형이 없습니다.
그리고 현대하이페리온의 “31억원대”는 이 단지의 값이 아닙니다. 3년치 40건의 중위가가 36.33억이고, 최근 거래는 36.00억에서 43.50억 사이입니다. 31억원대는 이름이 비슷한 다른 단지인 하이페리온2(119㎡, 31.00~31.40억)의 값으로 보입니다. 하이페리온2가 오히려 윤슬자이 주력형과 면적이 정확히 겹치는 비교 대상입니다.
② 같은 면적대로 다시 줄을 세우면
전용 110~125㎡ 최근 12개월 거래를 성격별로 묶었습니다.
| 그룹 | 단지 | 건수 | 중위 | 범위 |
|---|---|---|---|---|
| 재건축 추진 아파트 | 목동신시가지 1·2·3·5 (준공 1985~1986) | 16건 | 32.85억 | 29.50~35.40억 |
| 주상복합 | 하이페리온2, 트라팰리스 이스턴·웨스턴, 목동센트럴푸르지오 (준공 2006~2015) | 8건 | 30.40억 | 24.90~31.40억 |
윤슬자이는 주거용 오피스텔이므로 상품 성격이 가까운 쪽은 아래 줄, 주상복합입니다.
③ 그래서 분양가의 위치가 달라집니다
| 비교 기준 | 중위 | 분양가 최저 24.6억 | 분양가 최고 33.44억 |
|---|---|---|---|
| 재건축 추진 아파트 (16건) | 32.85억 | 25.1% 낮음 | 1.8% 높음 |
| 주상복합 (8건) | 30.40억 | 19.1% 낮음 | 10.0% 높음 |
| 하이페리온2 119㎡ (2건) | 31.20억 | 21.2% 낮음 | 7.2% 높음 |
상품 성격이 같은 주상복합과 비교하면, 윤슬자이 최고가 33.44억은 이미 10.0% 비싼 값입니다. 최저가 24.6억만 19.1% 싼 값입니다.
3장에서 “어느 층·어느 타입이 배정되느냐가 가격 판단의 절반을 차지한다”고 적었는데, 실측으로 보면 절반이 아니라 전부에 가깝습니다. 같은 단지 안에 **“주변보다 19% 싸게 사는 계약”과 “주변보다 10% 비싸게 사는 계약”이 함께 있었던 셈이고, 추첨은 그 둘 중 하나를 무작위로 배정했습니다.
그리고 1장에서 계산한 당첨 확률과 겹쳐 읽으면 한 가지가 더 보입니다. 가장 수월했던 구간(5군 복층, 당첨 확률 47.6%)은 50억을 넘는 대형이었습니다. 목동 110~125㎡ 주상복합 중위가 30.40억인 동네에서, 50억대 물건의 경쟁이 약했던 것은 이 시세 구조와 무관하지 않아 보입니다.
이 검증의 한계
- 그룹 표본이 8건과 16건입니다. 한두 건이 빠지면 중위가가 1억 이상 움직일 수 있습니다
- 신시가지 계열 16건 중 1~5층 거래가 9건입니다. 저층이 많이 섞인 중위가라 실제 시세보다 낮게 잡혔을 수 있습니다
- 주상복합 8건에는 준공 2006년부터 2015년까지가 섞여 있습니다. 연식이 9년 차이 나는 물건을 한 그룹으로 묶은 값입니다
- 윤슬자이는 2030년 12월 입주 예정입니다. 위 비교는 지금 시세와 4년 뒤 준공될 신축의 분양가를 나란히 놓은 것이고, 그 시차는 계산에 들어 있지 않습니다
- 실거래가 자료에는 향·조망·수리 상태가 없습니다. 같은 면적·같은 단지에서도 값이 벌어지는 이유의 상당 부분이 이 항목들입니다
2. 단지 기본 정보 (청약 당시 기록)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 양천구 목동 924번지 일원 (옛 KT부지) |
| 규모 | 지하 6층~지상 48층, 3개동, 주거용 오피스텔 651실 |
| 전용면적 | 114~203㎡ (주력 114~120㎡) |
| 분양가 | 주력형 24억 6,000만~33억 4,400만원 · 대형 198~203㎡ 50억~60억원대 (최고 68억 9,000만원) |
| 청약 자격 | 만 19세 이상 누구나 — 통장·주택 소유·거주지 무관 |
| 당첨 방식 | 100% 추첨 (서울 거주자에 물량의 20% 우선 배정) |
| 일정 | 접수 9.8 → 발표 9.11 → 계약 9.13~14 |
| 전매 | 계약 후 소유권이전등기 시까지 제한 |
| 시공·입주 | GS건설 · 2030년 12월 예정 |
3. 목동 안에서 잰 값과 시세차익 계산의 세 가지 함정
접수 당시 정리한 비교입니다. 비교 대상은 전부 목동 안의 단지들입니다.
| 단지 | 성격 | 가격 (유사 면적 기준) |
|---|---|---|
| 목동 윤슬자이 (전용 114~120㎡) | 신축 주거용 오피스텔 (2030년 입주) | 분양가 24억 6,000만~33억 4,400만원 |
| 목동신시가지 7단지 | 재건축 추진 아파트 | 33억원대 (2026년 8월 실거래, 보도 기준) |
| 현대하이페리온 | 준공 20년 넘은 주상복합 | 31억원대 (2026년 실거래, 보도 기준) |
이 표는 접수 당시 보도를 인용한 기록입니다. 1-2장에서 실거래가 원자료로 대조해보니 두 단지 모두 윤슬자이 주력형(전용 114~120㎡)과 겹치는 면적이 없었고, 현대하이페리온의 실제 중위가는 36.33억이었습니다. 정확한 비교는 1-2장을 보시고, 아래 세 가지 함정은 접수 당시의 판단 근거로 읽어주세요.
숫자만 보면 계산은 이렇게 나옵니다. 주력형을 최저가(24억 6,000만원)로 받는 경우 신시가지 7단지 실거래보다 8억원 이상, 하이페리온보다 6억원 이상 낮고, 최고가(33억 4,400만원)로 받으면 7단지 실거래와 사실상 같은 값입니다. 층과 타입에 따라 “싸게 사는 계약”과 “시세대로 사는 계약”이 한 단지 안에 같이 있는 구조라서, 어느 층·어느 타입이 배정되느냐가 이 청약에서 가격 판단의 절반을 차지합니다.
다만 이 계산을 그대로 믿고 넣으면 안 됩니다. 함정이 셋 있습니다.
첫째, 아파트와 오피스텔은 같은 저울에 올릴 수 없습니다. 신시가지 7단지의 33억원대에는 재건축 기대가 들어 있어서, 그 가격과의 차이를 그대로 차익으로 읽으면 안 됩니다. 오히려 상품 성격이 가까운 비교 대상은 같은 주상복합 계열인 하이페리온(31억원대)이고, 그 기준으로 보면 간격은 더 좁아집니다. 역사적으로도 오피스텔·주상복합의 시세는 인근 아파트만큼 오르지 않는 경우가 많았습니다.
둘째, 차익은 있어도 꺼낼 수 없습니다. 전매가 소유권이전등기까지 묶여 있어서, 이 상품에서 차익을 확인하는 시점은 빨라야 입주(2030년 말) 이후입니다. 4년 넘게 자금이 묶인다는 뜻이고, 그 사이 시장이 어떻게 움직일지는 누구도 모릅니다.
셋째, 세금과 비용이 차익을 먼저 가져갑니다. 아래 3번에서 계산하겠지만 취득세만 1억 원이 넘고, 되팔 때는 양도세가 붙습니다. “분양가 대 시세”의 간격이 아니라, 모든 비용을 뺀 뒤의 간격으로 계산해야 실제 숫자가 나옵니다.
정리하면, 이 청약은 무순위 줍줍처럼 차익이 계산되는 로또형 상품이 아니라 목동이라는 입지의 새 주거 상품을 시세 언저리에 사는 선택에 가깝습니다. 차익 가능성이 없다는 말이 아니라, 차익을 전제로 접근할 상품은 아니라는 뜻입니다.
4. 돈 계산: 취득세, 계약금, 중도금
취득세부터 봅니다. 오피스텔은 주택(1~3%)이 아니라 건축물 세율을 적용받아 부가세목 포함 **4.6%**입니다.
| 분양가 | 취득세 (4.6%) |
|---|---|
| 24억 6,000만원 | 약 1억 1,300만원 |
| 33억 4,400만원 | 약 1억 5,400만원 |
| 68억 9,000만원 (최고가) | 약 3억 1,700만원 |
지난 글에서 다룬 오피스텔 생애최초 취득세 감면은 전용 40㎡ 이하 소형에 해당하는 제도라 이 단지와는 무관합니다.
계약금 일정이 이 청약의 실질적인 문턱이었습니다. 당첨 발표가 9월 11일 금요일, 계약이 바로 그 주말 13~14일이었으니 발표 이틀 뒤에 계약금이 나가야 했습니다. 통상 비율(10~20%)을 대입하면 주력형 기준 2억 5,000만~6억 7,000만원 수준의 현금이 그 주말에 움직인 셈입니다. 1장에서 계산한 “방문자의 5.5%만 신청”이라는 숫자의 배경이 여기 있습니다.
중도금 조건은 이 단지의 세일즈 포인트입니다. 중도금은 이자후불제이고, 대출금리가 연 2.5%를 초과하면 초과분을 사업주체가 부담합니다. 고가 상품의 금융 부담을 시행 측이 눌러놓은 구조입니다. 다만 잔금 시점의 대출은 별개의 문제라, 은행별 오피스텔 담보대출 조건을 미리 확인해둘 필요가 있습니다.
보유 단계의 세금도 아파트와 다릅니다. 주거용 오피스텔은 사용·신고 방식에 따라 재산세 과세와 주택 수 산정이 달라질 수 있습니다. 다주택 여부와 얽히면 계산이 복잡해지니, 계약 전에 세무 상담을 한 번 받아보길 권합니다.
5. 왜 이 상품이 지금 목동에 나왔나
배경을 알면 상품의 성격이 보입니다.
- 서울 아파트 분양 가뭄 — 9월 서울의 아파트 일반분양은 사실상 말라 있습니다. 그 공백에 청약 문턱이 없는 하이엔드 오피스텔이 들어온 것입니다.
- 목동 재건축 약 30조원 시장의 입구 — 신시가지 14개 단지 재건축이 움직이는 동네에서, 이 단지의 성적은 ‘자이’ 브랜드의 시험대로 불립니다. 목동에 오랜만에 나온 신축 공급이라는 희소성이 이 청약의 실체입니다.
- 주거 상품으로서의 구성 — 4베이 판상형에 방 3개, 전용 115㎡에 발코니 16.5㎡를 더해 **실사용 공간 약 132㎡**를 만드는 설계입니다. 조선호텔앤리조트가 운영하는 피트니스, 48층 스카이 커뮤니티 ‘클럽 클라우드’까지, 아파트 대체를 노린 구성입니다. 목동 학군 생활권이라는 위치도 수요의 한 축입니다.
즉 이 청약의 경쟁 상대는 다른 청약이 아니라, 같은 돈으로 살 수 있는 목동 인근의 기존 아파트입니다. 그 비교에서 새 것과 규제 밖이라는 장점을 어떻게 평가하느냐가 각자의 답이 될 겁니다.
6. 이 청약이 끝난 뒤에 남은 것
접수와 계약이 모두 끝났으므로 신청 절차 안내는 걷어냈습니다. 대신 앞으로 확인할 수 있는 것을 적어둡니다.
- 계약률. 계약이 9월 13~14일에 끝났고 아직 공개되지 않았습니다. 포기가 나오면 무순위 물량이 생기고, 오피스텔 무순위는 통장과 거주지 조건 없이 다시 열립니다
- 대형 복층의 향방. 5군(198~203㎡, 50억~68억 9,000만원)이 당첨 확률 47.6%로 마감한 만큼, 이 구간의 계약 포기율이 전체 계약률을 가를 가능성이 큽니다
- 목동 신시가지 재건축 일정. 이 단지의 값은 2030년 12월 입주 시점의 목동이 어떤 동네인지에 달려 있습니다. 14개 단지 재건축의 진척이 그 답을 만듭니다
- 같은 구조의 다음 청약. 통장 없는 100% 추첨 하이엔드 오피스텔은 서울 아파트 분양 가뭄이 이어지는 동안 계속 나올 상품입니다. 그때 1장의 계산 방식을 그대로 쓰면 됩니다
계약률이 공개되면 1장의 표와 함께 갱신하겠습니다.
7. 이 결과에서 남겨둘 기준
- 경쟁률 기사를 볼 때 분모가 무엇인지 확인한다. 같은 접수 결과가 우선 배정분 기준으로는 32대 1, 물량 전체 기준으로는 8.7대 1이 됐다
- 경쟁률보다 **당첨 확률(물량 ÷ 접수)**이 판단에 쓰기 편하다. 8.7대 1은 11.5%, 2.1대 1은 47.6%다
- 비싼 타입이 쉽다. 이 단지에서 가장 수월했던 구간은 50억을 넘는 대형 복층이었다. 평균 경쟁률 하나로 단지를 판단하면 이 구조가 보이지 않는다
- 견본주택 방문자와 실제 접수는 다른 숫자다. 여기서는 **방문자의 5.5%**만 신청서를 냈다
- 오피스텔 취득세는 **4.6%**이고 주력형 기준 1억 1,300만~1억 5,400만원이다. 생애최초 감면은 전용 40㎡ 이하가 대상이라 이 단지에는 적용되지 않는다
- 전매가 소유권이전등기까지 제한되므로, 이 상품의 출구는 빨라야 2030년 말 입주 이후다
정리
목동 윤슬자이는 651실에 3,788건, 평균 5.8대 1로 미달 없이 마감했습니다. 통장도 순위도 없이 하루 추첨으로 24억에서 68억까지의 집이 주인을 찾았고, 서울 분양 가뭄 속에서 규제 밖 고가 오피스텔이 어느 정도의 수요를 모으는지 하나의 관측점이 만들어졌습니다.
다만 그 관측점을 읽을 때 헤드라인 숫자로는 안 됩니다. “최고 32대 1”은 서울 거주자 우선 배정분에서 나온 값이고, 물량 전체로는 8.7대 1입니다. 당첨 확률로 바꾸면 **1군 11.5%, 대형 복층 47.6%**입니다. 가장 비싼 타입이 가장 쉬웠다는 것이 평균 경쟁률 하나에 가려져 있었습니다.
견본주택에 6만 8,395명이 찾아왔지만 실제로 신청서를 낸 사람은 **5.5%**였습니다. 문턱이 없다는 것과 부담이 없다는 것은 전혀 다른 말이었고, 이 청약의 실제 자격 요건은 나이가 아니라 자금 계획이었습니다. 발표 이틀 뒤에 수억 원이 움직여야 하는 일정 앞에서 스무 명 중 열아홉 명이 구경만 하고 돌아갔습니다.
시세 쪽도 짚어둡니다. 실거래가 원자료로 같은 면적대를 집계하면 목동 주상복합 110~125㎡ 중위가 30.40억, 재건축 추진 아파트는 32.85억입니다. 윤슬자이 최저가 24.6억은 주상복합 대비 19.1% 싸고, 최고가 33.44억은 10.0% 비쌉니다. 같은 추첨에서 어느 타입을 받느냐가 19% 할인과 10% 프리미엄을 갈랐습니다. 접수 당시 보도로 인용했던 비교 대상 두 곳은 실제로 윤슬자이 주력형과 겹치는 면적이 없었고, 그 정정도 본문에 남겼습니다.
계약률이 공개되면 이 기록에 이어 붙이겠습니다. 계약 포기가 나오면 무순위 물량이 생기고, 그때는 같은 계산을 다시 하면 됩니다.