[9월 15일 업데이트 — 청약 결과] 접수가 마감됐습니다. 651실에 3,788명이 신청해 평균 5.8대 1, 최고 경쟁률은 1군 115㎡A(서울 거주자 우선)의 32대 1이었습니다. 2군 114㎡B는 20.3대 1, 3군 114㎡C는 20.7대 1이었습니다. 견본주택은 9월 첫째 주(8월 31일
9월 6일)에 6만 8,395명이 찾아 그 주 전국 분양 단지 중 가장 많았습니다. 당첨자 발표는 9월 11일, 계약은 1314일에 진행됐습니다. 30억원을 넘는 오피스텔이 통장 없이 두 자릿수 경쟁률을 기록한 것은, 아파트 규제 밖 상품으로 수요가 이동하고 있다는 신호로 읽힙니다. 같은 흐름을 서울 집값 상승축 역전 글에서 다른 지표로도 확인했습니다.
결론부터. 목동 윤슬자이의 청약 접수가 오늘(9월 8일) 청약홈에서 진행됩니다. 청약통장 없이 만 19세 이상 누구나 신청하는 100% 추첨제이고, 발표는 11일, 계약은 13~14일입니다. 옛 목동 KT부지(양천구 목동 924번지)에 최고 48층 3개동, 주거용 오피스텔 651실로 들어서며, 시공은 GS건설, 입주는 2030년 12월 예정입니다.
이 글은 넣을지 말지 고민하는 분을 위한 총정리입니다. 분양가와 일정 같은 기본 정보부터, 다들 가장 궁금해할 시세차익 계산과 그 계산에 숨은 함정, 취득세와 중도금 조건, 신청 절차까지 순서대로 담았습니다. 급한 분은 표와 체크리스트만 봐도 되도록 정리했습니다.
1. 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 양천구 목동 924번지 일원 (옛 KT부지) |
| 규모 | 지하 6층~지상 48층, 3개동, 주거용 오피스텔 651실 |
| 전용면적 | 114 |
| 분양가 | 주력형 24억 6,000만~33억 4,400만원 · 대형 198 |
| 청약 자격 | 만 19세 이상 누구나 — 통장·주택 소유·거주지 무관 |
| 당첨 방식 | 100% 추첨 (서울 거주자에 물량의 20% 우선 배정) |
| 일정 | 접수 9.8 → 발표 9.11 → 계약 9.13~14 |
| 전매 | 계약 후 소유권이전등기 시까지 제한 |
| 시공·입주 | GS건설 · 2030년 12월 예정 |
2. 목동 안에서 잰 값 — 시세차익 계산과 세 가지 함정
가장 궁금한 부분부터 정직하게 다루겠습니다. 비교 대상은 전부 목동 안의 단지들입니다.
| 단지 | 성격 | 가격 (유사 면적 기준) |
|---|---|---|
| 목동 윤슬자이 (전용 114~120㎡) | 신축 주거용 오피스텔 (2030년 입주) | 분양가 24억 6,000만~33억 4,400만원 |
| 목동신시가지 7단지 | 재건축 추진 아파트 | 33억원대 (2026년 8월 실거래) |
| 현대하이페리온 | 준공 20년 넘은 주상복합 | 31억원대 (2026년 실거래) |
숫자만 보면 계산은 이렇게 나옵니다. 주력형을 최저가(24억 6,000만원)로 받는 경우 신시가지 7단지 실거래보다 8억원 이상, 하이페리온보다 6억원 이상 낮고, 최고가(33억 4,400만원)로 받으면 7단지 실거래와 사실상 같은 값입니다. 층과 타입에 따라 “싸게 사는 계약”과 “시세대로 사는 계약”이 한 단지 안에 같이 있는 구조라서, 어느 층·어느 타입이 배정되느냐가 이 청약에서 가격 판단의 절반을 차지합니다.
다만 이 계산을 그대로 믿고 넣으면 안 됩니다. 함정이 셋 있습니다.
첫째, 아파트와 오피스텔은 같은 저울에 올릴 수 없습니다. 신시가지 7단지의 33억원대에는 재건축 기대가 들어 있어서, 그 가격과의 차이를 그대로 차익으로 읽으면 안 됩니다. 오히려 상품 성격이 가까운 비교 대상은 같은 주상복합 계열인 하이페리온(31억원대)이고, 그 기준으로 보면 간격은 더 좁아집니다. 역사적으로도 오피스텔·주상복합의 시세는 인근 아파트만큼 오르지 않는 경우가 많았습니다.
둘째, 차익은 있어도 꺼낼 수 없습니다. 전매가 소유권이전등기까지 묶여 있어서, 이 상품에서 차익을 확인하는 시점은 빨라야 입주(2030년 말) 이후입니다. 4년 넘게 자금이 묶인다는 뜻이고, 그 사이 시장이 어떻게 움직일지는 누구도 모릅니다.
셋째, 세금과 비용이 차익을 먼저 가져갑니다. 아래 3번에서 계산하겠지만 취득세만 1억 원이 넘고, 되팔 때는 양도세가 붙습니다. “분양가 대 시세”의 간격이 아니라, 모든 비용을 뺀 뒤의 간격으로 계산해야 실제 숫자가 나옵니다.
정리하면, 이 청약은 무순위 줍줍처럼 차익이 계산되는 로또형 상품이 아니라 목동이라는 입지의 새 주거 상품을 시세 언저리에 사는 선택에 가깝습니다. 차익 가능성이 없다는 말이 아니라, 차익을 전제로 접근할 상품은 아니라는 뜻입니다.
3. 돈 계산 — 취득세, 계약금, 중도금
취득세부터 봅니다. 오피스텔은 주택(1~3%)이 아니라 건축물 세율을 적용받아 부가세목 포함 **4.6%**입니다.
| 분양가 | 취득세 (4.6%) |
|---|---|
| 24억 6,000만원 | 약 1억 1,300만원 |
| 33억 4,400만원 | 약 1억 5,400만원 |
| 68억 9,000만원 (최고가) | 약 3억 1,700만원 |
지난 글에서 다룬 오피스텔 생애최초 취득세 감면은 전용 40㎡ 이하 소형에 해당하는 제도라 이 단지와는 무관합니다.
계약금은 당장의 문제입니다. 당첨 발표가 금요일(11일), 계약이 그 주말(1314일)이라 발표 이틀 뒤 계약금이 나가야 합니다. 계약금 비율과 청약신청금 액수는 모집공고 원문에서 확인해야 하는데, 통상 비율(1020%)을 대입하면 주력형 기준 2억 5천만~6억 7천만원 수준의 현금이 이번 주말에 움직입니다.
중도금 조건은 이 단지의 세일즈 포인트입니다. 중도금은 이자후불제이고, 대출금리가 연 2.5%를 초과하면 초과분을 사업주체가 부담합니다. 고가 상품의 금융 부담을 시행 측이 눌러놓은 구조입니다. 다만 잔금 시점의 대출은 별개의 문제라, 은행별 오피스텔 담보대출 조건을 미리 확인해둘 필요가 있습니다.
보유 단계의 세금도 아파트와 다릅니다. 주거용 오피스텔은 사용·신고 방식에 따라 재산세 과세와 주택 수 산정이 달라질 수 있습니다. 다주택 여부와 얽히면 계산이 복잡해지니, 계약 전에 세무 상담을 한 번 받아보길 권합니다.
4. 왜 이 상품이 지금 목동에 나왔나
배경을 알면 상품의 성격이 보입니다.
- 서울 아파트 분양 가뭄 — 9월 서울의 아파트 일반분양은 사실상 말라 있습니다. 그 공백에 청약 문턱이 없는 하이엔드 오피스텔이 들어온 것입니다.
- 목동 재건축 약 30조원 시장의 입구 — 신시가지 14개 단지 재건축이 움직이는 동네에서, 이 단지의 성적은 ‘자이’ 브랜드의 시험대로 불립니다. 목동에 오랜만에 나온 신축 공급이라는 희소성이 이 청약의 실체입니다.
- 주거 상품으로서의 구성 — 4베이 판상형에 방 3개, 전용 115㎡에 발코니 16.5㎡를 더해 **실사용 공간 약 132㎡**를 만드는 설계입니다. 조선호텔앤리조트가 운영하는 피트니스, 48층 스카이 커뮤니티 ‘클럽 클라우드’까지, 아파트 대체를 노린 구성입니다. 목동 학군 생활권이라는 위치도 수요의 한 축입니다.
즉 이 청약의 경쟁 상대는 다른 청약이 아니라, 같은 돈으로 살 수 있는 목동 인근의 기존 아파트입니다. 그 비교에서 새 것과 규제 밖이라는 장점을 어떻게 평가하느냐가 각자의 답이 될 겁니다.
5. 신청 절차 — 오늘 해야 할 일
- 청약홈 접속 — 아파트 메뉴가 아니라 ‘오피스텔/도시형/민간임대 등’ 주택 외 청약 메뉴에서 진행합니다.
- 본인 인증 수단(공동·금융인증서 또는 간편인증)이 필요합니다.
- 청약신청금 액수·납부 방법·접수 마감 시간은 모집공고 원문에서 확인하세요. 공고문은 청약홈 해당 공고 페이지에서 열 수 있습니다.
- 당첨되면 11일 발표 확인 후 13~14일 계약 — 계약금과 필요 서류를 미리 준비해야 하는 일정입니다.
6. 넣기 전 체크리스트
- 이번 주말에 계약금(수억 원)이 나갈 수 있다는 전제로 자금이 준비돼 있는지 확인했다
- 취득세 4.6%(주력형 기준 약 1.1억~1.5억) 를 총비용에 넣어 계산했다
- 시세 비교에서 재건축 기대가 든 아파트(7단지 33억대)와 상품이 같은 주상복합(하이페리온 31억대)을 구분해서 판단했다
- 전매가 등기까지 제한 = 입주(2030년 말) 전에는 출구가 없다는 점을 확인했다
- 중도금(이자후불제·2.5% 초과분 시행사 부담)과 별개로 잔금 대출 조건을 은행에 확인할 계획을 세웠다
- 주거용 오피스텔의 주택 수·재산세 이슈를 세무적으로 확인하기로 했다
- 신청금·계약금 비율·마감 시간은 모집공고 원문으로 재확인했다
정리
목동 윤슬자이를 한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 통장도 순위도 없이 오늘 하루 추첨으로 결정되는, 목동 오랜만의 신축 — 다만 로또가 아니라 시세 언저리의 고가 주거 상품. 문턱이 없다는 것과 부담이 없다는 것은 전혀 다른 말이라서, 이 청약의 진짜 자격 요건은 나이가 아니라 자금 계획입니다.
넣는 분에게도, 구경하는 분에게도 이 단지는 의미 있는 관측점이 될 겁니다. 서울 분양 가뭄 속에서 규제 밖 고가 오피스텔이 어느 정도의 수요를 모으는지 — 그 결과는 목동 재건축 시장과 앞으로 나올 비슷한 상품들의 예고편이기 때문입니다. 11일 발표와 경쟁률이 나오면 이어서 기록하겠습니다.
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목동 윤슬자이 청약 결과(9.11)와 성남복정2 당첨자 발표(9.17) 이후의 데이터, 9월 말 추가 신규택지 발표를 계속 추적합니다.