이 청약은 끝났습니다. 접수 2026년 8월 18일, 당첨자 발표 8월 21일, 계약 8월 24~28일로 일정이 종료됐습니다. 이 글은 신청 안내에서 결과 기록으로 성격을 바꿨습니다. 1장이 결과 집계이고, 2장부터는 접수 당시 계산한 자금 구조를 그대로 남겨둔 기록입니다. 무순위 청약은 계속 나오는 상품이라, 그 계산 틀이 다음 물건에도 쓰입니다.
결론부터. 1가구 모집에 9만 443명이 신청해 경쟁률 9만 443대 1로 마감했습니다. 표면 차익은 약 10억 8,745만원이었습니다.
그 차익을 신청자 수로 나눠보면 이렇게 됩니다. 1인당 기대값 1만 2,024원. 취득세와 3년치 대출이자를 빼면 1만 1,124원입니다. “10억 로또”라는 표현이 가리고 있던 숫자가 이것입니다.
그리고 차익 자체도 실거래가 원자료로 다시 재봤습니다. 보도가 인용한 21억원은 거래 한 건이고, 당첨 물건과 같은 26층 이상의 최근 12개월 중위가는 18.80억입니다. 그 사이에서 차익이 2억 2,000만원 움직입니다. 실측 범위로는 8억 7,000만원에서 10억 9,000만원 사이입니다.
그리고 이 물건에는 9만 명 대부분이 통과할 수 없는 조건이 붙어 있었습니다. 필요 현금 6억 5,000만원입니다.
1. 결과 집계: 9만 443대 1을 세 가지로 바꿔봤습니다
계산 방법
- 공급 1가구(전용 84㎡C), 총 신청 9만 443명, 접수 2026년 8월 18일
- 표면 차익은 최근 실거래 21억원에서 옵션 포함 공급총액 10억 1,255만원을 뺀 값입니다
- 기대값은 표면 차익 ÷ 신청자 수입니다. 당첨자 한 명이 얻는 값을 모든 신청자가 나눠 가졌다고 볼 때의 1인당 값이고, 실제로 나눠 받는 돈이 아니라 응모 한 건의 기대 수익이라는 뜻입니다
- 분양가 9억 4,085만원은 2019년 분양 당시의 값입니다. 연평균 상승률은 7년 복리로 계산했습니다
- 기준일 2026년 9월 17일
① 확률과 기대값
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 공급 | 1가구 |
| 총 신청 | 90,443명 |
| 경쟁률 | 90,443대 1 |
| 당첨 확률 | 0.00111% (십만 명 중 1.11명) |
| 표면 차익 | 10억 8,745만원 |
| 1인당 기대값 | 12,024원 |
| 취득세·이자 차감 후 기대값 | 11,124원 |
10억이 걸린 추첨에 9만 명이 들어갔을 때, 응모 한 건의 기대 수익은 커피 두 잔 반 값입니다.
이 계산은 응모하지 말라는 뜻이 아닙니다. 무순위 청약은 신청 비용이 거의 없으니, 기대값이 1만 2,024원이어도 넣는 것 자체는 합리적입니다. 이 숫자의 쓸모는 다른 데 있습니다. “차익 10억”과 “내 몫 1만 2,024원”을 같은 화면에 놓고 보면, 이 청약에 자금 계획을 걸어둘 일이 아니라는 판단이 쉬워집니다.
② 9만 명 중 실제로 받을 수 있었던 사람
아래 5장에서 계산한 대로, 이 물건을 실제로 받으려면 자기자본 6억 1,255만원(총액의 60.5%)이 필요했습니다. 대출은 주택가격 구간별 한도에 걸려 4억원이 상한이었고, 거주의무 3년 때문에 전세로 잔금을 막는 길도 막혀 있었습니다.
9만 443명 전원이 그 현금을 준비했을 가능성은 없습니다. 준비된 사람의 비율을 달리 가정해보면 실질 경쟁이 이렇게 달라집니다.
| 자금이 준비된 신청자 비율 | 실질 경쟁 | 실질 당첨 확률 |
|---|---|---|
| 1% (904명) | 904대 1 | 0.1106% |
| 5% (4,522명) | 4,522대 1 | 0.0221% |
| 10% (9,044명) | 9,044대 1 | 0.0111% |
자금이 준비된 사람 입장에서 보면, 표면 경쟁률 9만 대 1은 실제로 겪는 경쟁이 아닙니다. 무순위는 당첨자가 계약을 포기하면 예비당첨자 순번으로 넘어가기 때문입니다. 자금 없이 넣은 신청은 경쟁률 숫자만 키우고, 자기 순번이 왔을 때 그 자리를 다음 사람에게 넘깁니다. 준비된 사람에게는 표면 숫자보다 훨씬 좋은 게임이었다는 계산입니다.
비율 1%·5%·10%는 계산을 위해 잡은 가정치입니다. 실제 자금 준비 비율은 공개되지 않습니다.
③ 이 차익은 7년이 만든 것입니다
| 기준 | 2019년 | 2026년 시세 | 배율 | 연평균 |
|---|---|---|---|---|
| 분양가 | 9억 4,085만원 | 21억원 | 2.232배 | 12.2% |
| 옵션 포함 총액 | 10억 1,255만원 | 21억원 | 2.074배 | 11.0% |
“차익 10억 8,745만원”은 운이 만든 값이 아니라 7년 동안 연 12.2%씩 오른 결과입니다.
이 각도로 보면 무순위 물량의 성격이 조금 달라 보입니다. 이 집이 특별히 싸게 나온 것이 아니라, 7년 전 가격표가 그대로 붙은 채 지금 시장에 나온 것입니다. 불법전매로 계약이 취소된 물량을 사업주체가 원래 조건으로 재공급하는 구조라서 그렇습니다. 그래서 차익의 크기는 앞으로 나올 무순위 물량에서도 분양 시점이 얼마나 오래됐는지로 대략 가늠할 수 있습니다.
이 집계의 한계
- 계약 결과는 아직 공개되지 않았습니다. 당첨자가 계약을 마쳤는지, 포기해서 다시 공급되는지 확인하지 못했습니다. 무순위 재공급이 또 나오면 이 글에 이어 기록하겠습니다
- 시세 21억원은 2026년 7월 16일 실거래 기준입니다. 동·층·향에 따라 달라지고, 그 이후의 거래는 반영하지 않았습니다
- 기대값은 신청자 1인 1건을 가정한 값입니다
- 연평균 상승률은 2019년 분양과 2026년 실거래 두 점만 잇는 계산입니다. 그사이의 등락은 담기지 않았습니다
- 필요 자기자본 6억 1,255만원은 대출 한도 4억원을 적용한 값이고, 개인의 소득·부채·주택 이력에 따라 달라집니다
1-2. 그 “차익 10억 8,745만원”을 실거래 원자료로 검증했습니다
위의 차익은 **2026년 7월 16일 거래 한 건(21억원)**을 기준으로 계산한 값입니다. 보도가 인용한 숫자이고, 이 글도 그대로 썼습니다. 그런데 거래 한 건은 층과 향에 따라 흔들립니다. 그래서 국토교통부 실거래가 원자료를 직접 받아 다시 계산했습니다.
집계 방법
- 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가(공공데이터포털, 이용허락범위 제한 없음). 공개 API 로 서울 송파구(법정동코드 11710) 3년치를 받았습니다
- 대상: 송파시그니처롯데캐슬 전용 83㎡ 이상 86㎡ 미만, 중개거래만(직거래 제외), 계약해제 건 제외
- 84㎡대 중개거래는 2023년 11월 17일부터 2026년 8월 24일까지 94건입니다
- “최근 12개월”은 2025년 10월부터 2026년 9월까지입니다
- 기준일 2026년 9월 17일
① 기준을 바꾸면 차익이 2억 2,000만원 움직입니다
이 무순위 물건은 84㎡C타입 29층이었습니다. 그래서 같은 층대의 실거래까지 찾아 나란히 놓았습니다.
| 시세 기준 | 시세 | 표면 차익 | 1인당 기대값 | 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 보도 인용 (2026.07.16 거래) | 21.00억 | 10억 8,745만원 | 12,024원 | 1건 |
| 29층 최근 실거래 (2026.05.30) | 20.50억 | 10억 3,745만원 | 11,471원 | 1건 |
| 84㎡대 최근 12개월 중위 | 20.45억 | 10억 3,245만원 | 11,415원 | 27건 |
| 26층 이상 최근 12개월 중위 | 18.80억 | 8억 6,745만원 | 9,591원 | 3건 |
보도가 인용한 21.00억과 당첨 물건과 같은 층대의 중위가 18.80억 사이에서 차익이 2억 2,000만원 움직입니다.
어느 값이 맞다고 단정할 문제가 아닙니다. 26층 이상은 표본이 3건뿐이고, 29층의 가장 최근 거래(2026년 5월 30일 20.50억)는 84㎡대 전체 중위와 거의 같습니다. 말할 수 있는 것은 “차익 11억”이 표본 한 건에 기댄 상단값이고, 실측 범위로는 8억 7,000만원에서 10억 9,000만원 사이라는 것입니다.
② 이 단지에는 고층 프리미엄이 없습니다
층대별로 나눠보니 예상과 다른 모양이 나왔습니다.
| 층대 | 최근 12개월 중위 | 건수 | 전체 중위(20.45억) 대비 |
|---|---|---|---|
| 1~5층 | 20.43억 | 2건 | −0.1% |
| 6~10층 | 20.20억 | 5건 | −1.2% |
| 11~15층 | 20.20억 | 10건 | −1.2% |
| 16~20층 | 20.62억 | 4건 | +0.8% |
| 21~25층 | 21.25억 | 3건 | +3.9% |
| 26층 이상 | 18.80억 | 3건 | −8.1% |
가장 비싸게 거래된 층대는 최고층이 아니라 21~25층이고, 26층 이상은 전체 중위보다 8.1% 낮았습니다.
표본이 층대마다 2~10건이라 이 순서를 확정된 시세 구조로 읽으면 안 됩니다. 다만 “29층이니까 더 비쌀 것”이라는 가정은 이 단지의 실거래에서 지지되지 않습니다. 고층 프리미엄이 붙는 단지와 그렇지 않은 단지가 있고, 이곳은 후자에 가까워 보입니다.
③ 분양가 대비 상승률을 반기별로
앞 절에서 “7년 전 분양가”라고 적은 그 분양가가 실제로 어떻게 벌어졌는지 반기 단위로 집계했습니다.
| 시점 | 84㎡대 중위 | 건수 | 분양가 9억 4,085만원 대비 |
|---|---|---|---|
| 2024년 상반기 | 13.40억 | 22건 | +42.4% |
| 2024년 하반기 | 15.90억 | 9건 | +69.0% |
| 2025년 상반기 | 16.46억 | 28건 | +74.9% |
| 2025년 하반기 | 18.73억 | 12건 | +99.1% |
| 2026년 상반기 | 20.50억 | 13건 | +117.9% |
| 2026년 하반기 | 21.00억 | 7건 | +123.2% |
2024년 상반기 13.40억에서 2026년 하반기 21.00억으로 2년 반에 56.7%, 연평균 19.7% 올랐습니다. 분양가 대비로는 이미 2024년 상반기에 42.4% 앞서 있었습니다.
즉 이 무순위 물건의 차익 대부분은 최근 2년에 만들어졌습니다. 앞 절에서 7년 복리로 계산한 연 12.2%는 전 구간 평균이고, 최근 2년 반의 속도는 그보다 훨씬 빨랐습니다.
④ 접수 이후에도 시세가 유지됐습니다
접수일(8월 18일)과 계약 기간(8월 24~28일) 사이에 실제로 거래가 있었는지 확인했습니다.
| 날짜 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08.18 (접수일) | 13층 | 21.00억 |
| 2026.08.21 | 8층 | 21.00억 |
| 2026.08.23 | 16층 | 21.40억 |
| 2026.08.24 (계약 첫날) | 14층 | 20.40억 |
당첨자가 계약금을 넣어야 했던 그 주에 같은 평형이 20.40억에서 21.40억 사이로 네 건 거래됐습니다. 차익의 크기를 두고 판단해야 했던 시점의 시세가 실측으로 확인되는 셈입니다.
이 검증의 한계
- 층대별 표본이 2~10건이라 층별 시세 구조를 확정할 수 없습니다. 26층 이상 3건의 중위 18.80억도 한 건만 달라지면 크게 움직입니다
- 실거래가 자료에는 향·조망·수리 상태가 없습니다. 같은 층이라도 값이 다른 이유의 상당 부분이 이 항목들입니다
- 최근 2개월(2026년 8~9월) 거래는 신고 지연이 있어 건수가 늘어날 수 있습니다
- 반기별 중위가는 표본이 7~28건 사이에서 오갑니다. 건수가 적은 반기의 값은 흔들립니다
- 무순위 당첨 물건의 정확한 동·향은 공고문에 있고, 이 집계는 층 정보만으로 맞춘 비교입니다
2. 단지 기본 정보 (접수 당시 기록)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지 | 송파 시그니처 롯데캐슬 (거여2재정비촉진구역 1지구 재개발) |
| 위치 | 서울 송파구 거여동 181·202번지 일원 |
| 공급 | 1세대 · 전용 84㎡ C타입 · 29층 |
| 분양가 | 9억 4,085만원 |
| 옵션 포함 총액 | 10억 1,255만원 |
| 최근 실거래 | 21억원 (2026년 7월 16일) · 21억 1,000만원 (6월) |
| 예상 차익 | 약 10억 8,745만원 |
무순위가 나온 이유는 미분양이 아닙니다. 불법전매나 공급질서 교란으로 기존 계약이 취소된 물량을 사업주체가 다시 공급하는 것입니다. 이른바 ‘불법행위 재공급’입니다.
3. 일정: 접수는 하루뿐이었습니다
접수일은 8월 18일 하루입니다. 당첨자 발표가 21일이고 계약이 24일부터 시작이니, 당첨을 확인하고 계약금을 마련할 시간이 사흘입니다.
4. 자격: 통장은 필요 없지만 조건은 있었습니다
| 항목 | 요건 |
|---|---|
| 거주지 | 서울특별시 거주 (공고일 2026년 8월 10일 기준) |
| 세대 | 무주택 세대주 |
| 연령 | 만 19세 이상 |
| 청약통장 | 불필요 (가입 여부·납입액 무관) |
| 가점 | 보지 않음 (추첨) |
청약통장이 필요 없다는 점이 이 물건의 가장 큰 매력입니다. 공공분양에서 20년 넘게 부어야 닿는 당첨선도, 민영주택 84점 만점 가점표도 여기서는 의미가 없습니다. 서울에 살고 집이 없으면 조건은 끝입니다.
대신 붙는 것이 있습니다.
- 거주의무기간 3년 — 당첨되면 3년간 실제로 살아야 합니다
- 재당첨 제한 10년 — 당첨되면 10년간 다른 청약에 못 넣습니다
5. 돈이 언제 얼마나 필요했나
이 물건의 계약금 비율은 **30%**입니다. 일반 분양의 10~20%보다 높습니다.
| 시기 | 항목 | 금액 |
|---|---|---|
| 8/24~28 | 분양가 계약금 30% | 2억 8,225만원 |
| 8/24~28 | 옵션 계약금 | 2,151만원 |
| 계약 시 소계 | 약 3억 376만원 | |
| 9월 | 분양가 잔금 70% | 6억 5,860만원 |
| 9월 | 옵션 잔금 | 5,019만원 |
| 잔금 소계 | 약 7억 879만원 | |
| 총액 | 10억 1,255만원 |
중도금이 없습니다. 계약금 3억을 일주일 안에, 나머지 7억을 한 달 안에 넣는 구조입니다.
6. 대출 한도가 만든 함정
2025년 10월 15일 대책으로 주택가격 구간별 주담대 한도가 생겼습니다.
이 집의 시세는 21억원대입니다. 15~25억 구간이므로 한도는 4억원입니다.
여기에 규제지역 LTV가 겹칩니다. 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 그런데 생애최초로 70%를 적용해 7억이 계산되더라도 구간별 한도 4억에서 잘립니다. 분양가 기준 40%를 적용해도 4억 500만원이라 결과는 비슷합니다.
즉 어떤 경로로 계산하든 대출은 4억원 안팎이 상한입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 총 매입가 | 10억 1,255만원 |
| 대출 (한도 적용) | −4억원 |
| 필요 자기자본 | 약 6억 1,255만원 |
여기에 취득세가 붙습니다. 취득가 9억 초과 1주택은 세율 3.3%(지방교육세 포함) 구간이라 약 3,340만원이 추가됩니다. 중개보수는 없지만 법무비와 이사비를 감안하면 실제로 준비해야 할 현금은 6억 5,000만원 선입니다.
7. 전세로 막을 수 없었던 이유
보통 이런 물량은 잔금을 전세보증금으로 막습니다. 21억짜리 집이면 전세가 10억 안팎일 테니 잔금 7억은 충분히 덮입니다.
그런데 이 물건은 거주의무 3년입니다. 당첨자가 직접 3년을 살아야 하므로 세입자를 들일 수 없습니다. 전세 레버리지가 원천 차단된 구조입니다.
이것이 이 물건의 성격을 결정합니다. 차익 11억은 실재하지만, 그 차익은 3년 뒤에나 현금화할 수 있고 그동안 6억 넘는 자기자본이 묶입니다. 갭투자로 접근할 수 있는 물건이 아니라, 실제로 송파 거여동에 3년 살 사람을 위한 물건입니다.
8. 안전마진은 실제로 얼마였나
‘안전마진’을 시세에서 매입가를 뺀 값으로만 보면 10억 8,745만원입니다. 그런데 실제로 손에 남는 값을 따지려면 몇 가지를 더 빼야 합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 표면 차익 (시세 21억 − 총액 10.13억) | +10억 8,745만원 |
| 취득세 (약 3.3%) | −약 3,340만원 |
| 3년간 대출이자 (4억 · 연 4% 가정) | −약 4,800만원 |
| 3년 뒤 양도 시 세전 기준 | 약 10억 605만원 |
여기서 양도소득세가 또 남습니다. 3년 거주하고 1세대 1주택 비과세 요건을 채우면 양도가 12억 이하 부분은 비과세지만, 이 집은 21억이라 12억 초과분에 대해서는 과세됩니다. 다만 지난 8월 3일 발표된 세제개편안으로 장기보유 공제 구조가 거주 중심으로 바뀌는 중이라, 3년 뒤 실제 세액은 지금 계산으로 확정할 수 없습니다.
정리하면 세전 10억 안팎, 세후는 확정 불가입니다. 그래도 큰 숫자인 것은 분명합니다.
9. 접수 전 예상과 실제 결과를 대조하면
접수 전에 이 글은 두 가지를 예상했습니다. 실제 결과와 나란히 놓습니다.
| 접수 전 예상 | 실제 결과 |
|---|---|
| “경쟁률은 극단적으로 높게 나올 가능성이 크다” | 9만 443대 1 — 맞았습니다 |
| “자금이 준비된 사람에게는 체감 경쟁률이 표면 숫자보다 낮을 수 있다” | 계약 결과가 공개되지 않아 확인 불가 |
두 번째 예상은 계약률이 나와야 검증됩니다. 당첨자가 계약금 3억 376만원을 발표 사흘 뒤부터 넣고 한 달 안에 잔금 7억 879만원까지 마쳤는지가 그 답이고, 포기가 나오면 예비당첨자로 넘어갑니다. 무순위 재공급이 또 공고되면 첫 당첨자가 자금을 맞추지 못했다는 뜻이 됩니다. 확인되면 이 표에 채워넣겠습니다.
한 가지는 지금도 말할 수 있습니다. 표면 경쟁률 9만 대 1은 이 물건의 난이도를 재는 자가 아니었습니다. 난이도를 정한 것은 경쟁률이 아니라 6억 1,255만원이라는 현금 요건이었고, 그 요건은 공고문에 처음부터 적혀 있었습니다.
다음 무순위 물량에 그대로 쓸 기준
이 청약은 끝났지만 같은 구조의 무순위는 계속 나옵니다. 이번에 계산한 틀을 순서대로 적어둡니다.
- 차익을 신청자 수로 나눠본다. 여기서는 10억 8,745만원 ÷ 9만 443명 = 1만 2,024원이었다. 이 값이 작다고 넣지 말라는 뜻은 아니지만, 자금 계획을 걸어둘 대상이 아니라는 판단이 선다
- 필요 자기자본을 먼저 계산한다. 총액에서 대출 한도를 뺀 값이다. 주택가격 구간별 한도(15억 이하 6억 / 15억 초과 25억 이하 4억 / 25억 초과 2억)가 LTV보다 먼저 작동하는 경우가 많다
- 거주의무가 있는지 확인한다. 있으면 전세로 잔금을 막을 수 없고, 필요 현금이 총액의 절반을 넘긴다
- 계약금 비율과 납부 기한을 본다. 이 물건은 30%를 발표 사흘 뒤부터였다. 일반 분양의 10~20%와 기한 감각이 다르다
- 분양 시점이 언제인지 본다. 차익의 크기는 분양가가 몇 년 전 값인지에서 대부분 나온다. 여기서는 7년 전 가격이 연 12.2%씩 올라 2.232배가 됐다
- 재당첨 제한을 다른 청약 계획과 대조한다. 이 물건은 10년이었다
정리
송파 시그니처 롯데캐슬 무순위 1가구는 9만 443명이 신청해 9만 443대 1로 마감했습니다. 공급총액 10억 1,255만원, 최근 실거래 21억원, 표면 차익 약 10억 8,745만원. 헤드라인으로는 “10억 로또”가 맞습니다.
그 10억을 신청자 수로 나누면 1인당 1만 2,024원입니다. 그리고 실제로 이 집을 받으려면 자기자본 6억 1,255만원이 필요했습니다. 대출은 구간별 한도 4억원에서 잘리고, 거주의무 3년 탓에 전세로 막을 수도 없었습니다. 9만 명이 겨룬 것은 확률이었고, 실제 자격을 가른 것은 통장 잔고였습니다.
차익의 크기는 기준에 따라 움직입니다. 실거래가 원자료로 재보니 84㎡대 최근 12개월 중위는 20.45억(27건), 당첨 물건과 같은 26층 이상은 18.80억(3건)이었습니다. 보도의 21억은 거래 한 건이고, 같은 층대 기준으로는 차익이 8억 6,745만원으로 2억 2,000만원 줄어듭니다. 이 단지에는 고층 프리미엄이 없고, 가장 비싸게 거래된 층대는 최고층이 아니라 21~25층이었습니다.
차익의 정체도 짚어둘 만합니다. 이 집이 특별히 싸게 나온 것이 아니라, 2019년 가격표가 7년 만에 그대로 시장에 나온 것입니다. 그 사이 연 12.2%씩 올라 2.232배가 됐습니다. 무순위 물량의 차익 크기는 대체로 분양 시점이 얼마나 오래됐는지에 비례합니다. 다음 물건을 볼 때 먼저 확인할 숫자가 그것입니다.
계약 결과는 아직 공개되지 않았습니다. 무순위 재공급이 또 나오면 첫 당첨자가 자금을 맞추지 못했다는 뜻이고, 그때 이 기록에 이어 붙이겠습니다.
본문 수치는 2026년 9월 17일 확인 시점 기준이며, 대출 한도와 세액은 개인의 소득·부채·주택 이력에 따라 달라집니다.