결론부터. 차익은 진짜입니다. 약 10억 8,745만원. 공급총액 10억 1,255만원짜리 집이 지난달 21억원에 거래됐습니다. 청약통장도 필요 없고 가점도 안 봅니다. 서울 사는 무주택 세대주면 누구나 넣을 수 있습니다.
그런데 이 집을 실제로 받으려면 현금이 최소 6억원 넘게 필요합니다. 계약금 30%를 당첨 사흘 뒤부터 내야 하고, 잔금은 다음 달입니다. 거주의무 3년이 붙어 있어서 전세를 놓아 잔금을 막는 방법도 막혀 있습니다.
기사들이 “10억 로또”라고 부르는 이 물건이 실제로 어떤 조건인지, 돈이 언제 얼마나 필요한지를 계산해서 정리했습니다.
1. 기본 정보부터
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지 | 송파 시그니처 롯데캐슬 (거여2재정비촉진구역 1지구 재개발) |
| 위치 | 서울 송파구 거여동 181·202번지 일원 |
| 공급 | 1세대 · 전용 84㎡ C타입 · 29층 |
| 분양가 | 9억 4,085만원 |
| 옵션 포함 총액 | 10억 1,255만원 |
| 최근 실거래 | 21억원 (2026년 7월 16일) · 21억 1,000만원 (6월) |
| 예상 차익 | 약 10억 8,745만원 |
무순위가 나온 이유는 미분양이 아닙니다. 불법전매나 공급질서 교란으로 기존 계약이 취소된 물량을 사업주체가 다시 공급하는 것입니다. 이른바 ‘불법행위 재공급’입니다.
2. 일정 — 접수는 하루뿐입니다
접수일은 8월 18일 하루입니다. 당첨자 발표가 21일이고 계약이 24일부터 시작이니, 당첨을 확인하고 계약금을 마련할 시간이 사흘입니다.
3. 자격 — 통장은 필요 없지만 조건은 있습니다
| 항목 | 요건 |
|---|---|
| 거주지 | 서울특별시 거주 (공고일 2026년 8월 10일 기준) |
| 세대 | 무주택 세대주 |
| 연령 | 만 19세 이상 |
| 청약통장 | 불필요 (가입 여부·납입액 무관) |
| 가점 | 보지 않음 (추첨) |
청약통장이 필요 없다는 점이 이 물건의 가장 큰 매력입니다. 공공분양에서 20년 넘게 부어야 닿는 당첨선도, 민영주택 84점 만점 가점표도 여기서는 의미가 없습니다. 서울에 살고 집이 없으면 조건은 끝입니다.
대신 붙는 것이 있습니다.
- 거주의무기간 3년 — 당첨되면 3년간 실제로 살아야 합니다
- 재당첨 제한 10년 — 당첨되면 10년간 다른 청약에 못 넣습니다
4. 여기서부터가 진짜입니다 — 돈이 언제 얼마나 필요한가
이 물건의 계약금 비율은 **30%**입니다. 일반 분양의 10~20%보다 높습니다.
| 시기 | 항목 | 금액 |
|---|---|---|
| 8/24~28 | 분양가 계약금 30% | 2억 8,225만원 |
| 8/24~28 | 옵션 계약금 | 2,151만원 |
| 계약 시 소계 | 약 3억 376만원 | |
| 9월 | 분양가 잔금 70% | 6억 5,860만원 |
| 9월 | 옵션 잔금 | 5,019만원 |
| 잔금 소계 | 약 7억 879만원 | |
| 총액 | 10억 1,255만원 |
중도금이 없습니다. 계약금 3억을 일주일 안에, 나머지 7억을 한 달 안에 넣는 구조입니다.
5. 대출은 얼마나 나오나 — 여기가 함정입니다
2025년 10월 15일 대책으로 주택가격 구간별 주담대 한도가 생겼습니다.
이 집의 시세는 21억원대입니다. 15~25억 구간이므로 한도는 4억원입니다.
여기에 규제지역 LTV가 겹칩니다. 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 그런데 생애최초로 70%를 적용해 7억이 계산되더라도 구간별 한도 4억에서 잘립니다. 분양가 기준 40%를 적용해도 4억 500만원이라 결과는 비슷합니다.
즉 어떤 경로로 계산하든 대출은 4억원 안팎이 상한입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 총 매입가 | 10억 1,255만원 |
| 대출 (한도 적용) | −4억원 |
| 필요 자기자본 | 약 6억 1,255만원 |
여기에 취득세가 붙습니다. 취득가 9억 초과 1주택은 세율 3.3%(지방교육세 포함) 구간이라 약 3,340만원이 추가됩니다. 중개보수는 없지만 법무비와 이사비를 감안하면 실제로 준비해야 할 현금은 6억 5,000만원 선입니다.
6. 전세로 막을 수 없는 이유
보통 이런 물량은 잔금을 전세보증금으로 막습니다. 21억짜리 집이면 전세가 10억 안팎일 테니 잔금 7억은 충분히 덮입니다.
그런데 이 물건은 거주의무 3년입니다. 당첨자가 직접 3년을 살아야 하므로 세입자를 들일 수 없습니다. 전세 레버리지가 원천 차단된 구조입니다.
이것이 이 물건의 성격을 결정합니다. 차익 11억은 실재하지만, 그 차익은 3년 뒤에나 현금화할 수 있고 그동안 6억 넘는 자기자본이 묶입니다. 갭투자로 접근할 수 있는 물건이 아니라, 실제로 송파 거여동에 3년 살 사람을 위한 물건입니다.
7. 그래서 안전마진은 실제로 얼마인가
‘안전마진’을 시세에서 매입가를 뺀 값으로만 보면 10억 8,745만원입니다. 그런데 실제로 손에 남는 값을 따지려면 몇 가지를 더 빼야 합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 표면 차익 (시세 21억 − 총액 10.13억) | +10억 8,745만원 |
| 취득세 (약 3.3%) | −약 3,340만원 |
| 3년간 대출이자 (4억 · 연 4% 가정) | −약 4,800만원 |
| 3년 뒤 양도 시 세전 기준 | 약 10억 605만원 |
여기서 양도소득세가 또 남습니다. 3년 거주하고 1세대 1주택 비과세 요건을 채우면 양도가 12억 이하 부분은 비과세지만, 이 집은 21억이라 12억 초과분에 대해서는 과세됩니다. 다만 지난 8월 3일 발표된 세제개편안으로 장기보유 공제 구조가 거주 중심으로 바뀌는 중이라, 3년 뒤 실제 세액은 지금 계산으로 확정할 수 없습니다.
정리하면 세전 10억 안팎, 세후는 확정 불가입니다. 그래도 큰 숫자인 것은 분명합니다.
8. 경쟁률은 어느 정도일까
1가구 모집에 청약통장 조건이 없고 서울 무주택 세대주면 누구나 넣을 수 있습니다. 최근 서울 무순위 물량들이 수만 대 1을 기록해온 점을 감안하면 경쟁률은 극단적으로 높게 나올 가능성이 큽니다.
다만 이 물건에는 다른 무순위와 구별되는 진입장벽이 있습니다. 계약금 3억을 사흘 안에, 총 6억 넘는 현금을 한 달 안에 마련해야 한다는 조건입니다. 당첨되고도 포기하는 사례가 나올 수 있는 구조라, 자금이 준비된 사람에게는 체감 경쟁률이 표면 숫자보다 낮을 수 있습니다.
청약 전 확인할 것
- 공고일(2026년 8월 10일) 기준 서울 거주가 맞는지 등본으로 확인했다
- 세대원 전원이 무주택인지, 본인이 세대주인지 확인했다
- 계약금 약 3억 376만원을 8월 28일까지 마련할 수 있는지 계산했다
- 잔금까지 포함해 자기자본 6억원 이상을 준비할 수 있는지 확인했다
- 은행에서 대출 한도를 사전 조회했다 (구간별 한도 4억 적용 여부)
- 거주의무 3년 동안 실제로 거주할 수 있는 상황인지 판단했다
- 재당첨 제한 10년을 감수할 수 있는지 다른 청약 계획과 대조했다
- 청약홈에서 모집공고문 원문을 직접 확인했다
정리
송파 시그니처 롯데캐슬 무순위 1가구는 8월 18일 하루 접수합니다. 서울 무주택 세대주면 청약통장 없이 넣을 수 있고, 공급총액 10억 1,255만원에 최근 실거래는 21억원, 표면 차익은 약 10억 8,745만원입니다.
다만 계약금 30%를 사흘 안에, 잔금을 한 달 안에 내야 하고 거주의무 3년 탓에 전세로 막을 수 없습니다. 대출은 주택가격 구간별 한도에 걸려 4억원 안팎이 상한이라, 필요한 자기자본이 6억원을 넘습니다.
무순위 청약이 ‘로또’로 불리는 이유는 당첨 확률이 낮아서만이 아닙니다. 당첨돼도 받을 수 있는 사람이 한정돼 있기 때문이기도 합니다. 이 물건은 그 성격이 특히 뚜렷합니다. 차익의 크기가 아니라 3년치 자금 계획이 서 있는가가 실질적인 자격 요건입니다.
넣어보는 데는 비용이 들지 않습니다. 다만 넣기 전에 계약금 날짜와 통장 잔고를 먼저 맞춰보시길 권합니다. 당첨된 뒤에 계산하면 늦습니다.
본문 수치는 2026년 8월 13일 확인 시점 기준이며, 대출 한도와 세액은 개인의 소득·부채·주택 이력에 따라 달라집니다. 최종 조건은 청약홈 모집공고문과 금융기관 사전 조회로 확인하시기 바랍니다.
다음 글에서는 유어집 교산 리포트 ③ — 2024년 12월 지구계획 3차 변경으로 자족용지가 깎인 자리에 1년 뒤 3조원짜리 계획이 들어온 이야기를 다룹니다.