서울 정비사업 구역을 하나씩 공식 자료로 뜯어봅니다
2026년 9월 정비계획 변경고시에 실린 남영동 업무지구 2구역의 추정 비례율은 111.31%입니다. 서계 통합구역(101.02%)·청파2구역(101.17%)보다 10%p 넘게 높습니다. 이유는 땅의 성격입니다. 2종일반주거였던 땅이 일반상업지역으로 올라가 용적률 892%, 최고 42층 657세대에 업무시설까지 들어서고, 조합원은 112명뿐입니다. 조합원 1명당 5.9세대를 짓는 구조라 일반분양이 사업을 끌고 갑니다. 고시가 가정한 분양가는 평당 5,450만원으로 서계·청파2보다 24~27% 높고, 사업비도 평당 1,070만원으로 43~45% 높습니다. 2022년 565세대에서 657세대까지 네 번 바뀐 세대수, 주거 구역과 다른 투자 진입 방식까지 정리했습니다.
서울시가 2026년 9월 17일 청파동1가 97-35 일대(청파3구역) 신속통합기획을 확정했습니다. 53,602.1㎡에 1,280세대 내외, 최고 25층, 용적률 250%입니다. 보도된 토지등소유자 1,028명으로 나누면 1인당 1.25세대로, 청파1(1.52)·청파2(1.35)·서계(1.34)보다 낮습니다. 일반분양으로 사업비를 채울 여지가 가장 작은 출발점이라는 뜻입니다. 구역은 후보지 때보다 6.9% 넓어졌고, 표고차는 약 40m, 단지 한가운데 교회 하나는 그대로 남습니다. 청파2와 같은 속도라면 정비구역 지정은 2027년 말 전후입니다. 투자자가 지금 확인할 수 있는 것과 아직 확인할 수 없는 것을 나눠 정리했습니다.
서계동과 청파동은 서울역 서쪽 언덕입니다. 서계 통합구역 고시는 평균 표고 46.9m에 평균 경사 10.6°, 청파2구역 고시는 구역의 30.1%가 경사 10~15°라고 적었고, 막 기획을 마친 청파3구역은 표고차가 약 40m입니다. 경사가 투자자에게 의미를 갖는 곳은 공사비입니다. 시공 계약까지 간 청파1구역은 사업개요의 지하 3층이 계약 공시에서 지하 6층이 됐고, 계약금액을 단가로 나누면 연면적이 계획보다 14,006㎡, 12.4% 넓습니다. 계획 연면적으로 셌을 때보다 약 394억원, 조합원 1인당 약 8,600만원이 더 붙은 셈입니다. 같은 비율이 서계·청파2에 적용되면 감정가 5억원 조합원의 분담금이 4,300만~4,600만원 늘어나는 계산도 함께 했습니다.
서계 통합구역과 청파2구역 정비구역 지정 고시에 적힌 분양 수입 총액과 평형표로 평형별 예상 분양가를 역산하고, 감정가 3억·5억·8억일 때 분담금을 계산했습니다. 감정가 5억원인 조합원이 84㎡를 받으면 분담금은 서계 약 9.7억, 청파2 약 9.3억이고, 59㎡로 내려가면 5억대입니다. 바로 옆 청파1구역의 실제 계약 공사비(평당 929만원)가 적용되면 같은 조합원의 분담금은 약 8,900만원 더 늘어납니다. 고시가 가정한 비례율과 분양가를 그대로 쓴 계산이라 개인의 실제 분담금은 아니지만, 매수를 검토하는 물건에 대입해 볼 수 있도록 표로 정리했습니다.
서계 통합구역과 청파2구역 고시의 추정 비례율은 101%대지만, 그 여유는 공사비 1~2% 안에 있습니다. 서울역 서부 정비사업 여섯 곳 중 시공 계약까지 간 곳은 청파1구역 하나뿐입니다. 2026년 8월 대우건설 공시에 적힌 계약금액은 3,556억 200만원(부가세 제외), 조합과 보도가 밝힌 단가는 3.3㎡당 929만원입니다. 같은 동네 서계 통합구역과 청파2구역의 정비구역 지정 고시는 공사비를 평당 750만원과 737.8만원으로 잡았습니다. 두 고시의 비례율 변화표에 청파1의 실제 계약 단가를 넣으면 비례율이 두 구역 모두 약 83%로 내려가고, 되돌리려면 분양가가 10% 올라야 합니다. 감정가 1억원당 권리가액이 약 1,800만원 줄어드는 계산입니다. 계약금액을 단가로 나누면 연면적이 계획보다 12% 넓어졌다는 것도 드러납니다. 청파1의 세대수가 자료마다 626, 646, 697, 700으로 갈리는 문제도 함께 대조했습니다.
청파2구역 정비구역 지정 고시(서울시 고시 제2024-519호) 원문을 열어 추정 비례율 산출근거를 항목별로 옮겼습니다. 지정 직후 보도된 101.7%는 소수점 전사 오류이고, 고시는 101.17%입니다. 총수입 1조 7,801억 가운데 81.7%가 조합원 분양 1,366세대에서 나오고 일반분양은 132세대, 7.0%에 그칩니다. 바로 옆 서계 통합구역은 조합원 분양 비중이 68.6%였습니다. 종전자산을 소유자 수로 나누면 두 구역 모두 1인당 6.46억으로 거의 같은데, 조합원이 받을 집값 총액은 청파2가 종전자산의 1.60배, 서계가 1.42배입니다. 고시의 비례율 변화표에서 분양가와 공사비가 비례율을 얼마나 움직이는지 기울기를 뽑았고, 같은 계산을 서계에 다시 해 보다가 우리 5편의 오류도 찾았습니다.
청파2구역 고시(서울시 고시 제2024-519호)의 용도지역 조서를 면적 단위로 따라가 보면 구역의 99.1%가 1종과 2종(7층 이하)이던 땅이고, 아파트가 들어설 획지 64,557㎡는 전부 제2종일반주거지역 하나로 바뀝니다. 바뀌지 않고 남는 18,001.4㎡는 도로·공원 자리와 정확히 같습니다. 같은 서울역 서부의 서계 통합구역이 택지를 2종·3종·준주거 세 갈래로 나눈 것과 대조됩니다. 용적률은 기준 163.36%에서 법적상한 250%까지 1.53배로 올라가 서계(1.38배)보다 상승 폭이 크고, 땅을 내놓는 순부담 비율은 두 구역이 13.5%와 13.4%로 거의 같습니다. 서계에 없는 전용 124㎡ 95세대, 해발고도로 정한 높이 한도까지 두 고시를 항목별로 맞대어 정리했습니다.
2026년 10월 8일 서울시 소규모주택정비 통합심의에서 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획이 수정가결됐습니다. 11,695.7㎡에 213세대가 있던 자리에 최고 35층 438세대(임대 111)를 넣는 계획이고, 서울시 자치구 모아타운으로는 처음으로 준주거지역 상향과 용적률 470%를 받습니다. 1ha당 세대수로 바꾸면 374.5세대로, 바로 옆 서계 통합구역(238.2세대)의 1.57배입니다. 같은 서계동의 두 사업장을 면적·밀도·용적률·임대 비율·절차 일곱 가지로 나란히 놓고, 서울시 발표를 옮긴 보도 사이에서 10세대가 어긋난 이유도 확인했습니다. 3년간 116번지 본번의 실거래는 0건이었습니다.
서계 통합구역 정비구역 지정 고시에는 추정 비례율 산출 근거가 세대 단위로 적혀 있습니다. 총수입 2조 6,938억 중 68.6%는 조합원이 자기 아파트를 분양받으며 내는 돈이고, 조합원 분양가는 일반분양과 똑같이 세대당 10.94억으로 잡혀 있습니다. 지출 1조 3,819억의 68.4%가 공사비, 종전자산 추정액은 1조 2,987억, 추정 비례율은 101.02%입니다. 고시의 비례율 변화표를 뜯어보니 분양가 1%는 비례율을 1.77%p, 공사비 1%는 0.74%p 움직였습니다. 종전자산을 토지등소유자 수로 나눈 평균과, 그 숫자를 실거래가와 비교하면 안 되는 이유까지 정리했습니다. 조합이 올린 예산서와 자금 집행 내역은 조합원 전용이라 외부에서 볼 수 없었습니다.
서계 통합구역 112,953㎡는 정비구역으로 지정되기 전까지 91.5%가 제1종일반주거와 제2종(7층이하)이었습니다. 2025년 4월 고시로 80,021㎡가 2종·3종으로 올라갔고, 일반상업지역 3,275㎡는 거꾸로 준주거로 내려가 오피스텔 자리가 됐습니다. 서울시 고시 제2025-188호 본문의 용도지역 조서를 그대로 옮기고, 흔히 알려진 '2종 250 / 3종 300 / 준주거 400'이 왜 실제로는 246.91%가 되는지 획지별 용적률을 면적 가중으로 다시 계산해 확인했습니다. 고시 안에서 서로 맞지 않던 숫자 두 개도 같은 계산으로 풀렸습니다. 땅의 24.2%는 도로와 공원으로 나갑니다.
같은 서계동에서 같은 8억을 써도, 빌라를 사면 대지지분 5.6평이 따라오고 단독주택을 사면 대지 14.5평이 따라옵니다. 국토교통부 실거래가 원자료 128건을 집계하니 땅 1평 값이 빌라 1억 4,178만원, 단독 5,504만원으로 2.58배 벌어졌습니다. 그런데 건물 1평 값은 6,181만원과 4,901만원으로 1.26배 차이에 그칩니다. 벌어지는 쪽은 건물이 아니라 땅이었습니다. 면적 구간을 맞춰도 격차가 남는 이유와, 이 숫자를 재개발 분담금 계산에 그대로 옮기면 안 되는 이유를 함께 정리했습니다.
서계동 33번지 일대 재개발이 2026년 7월 2일 조합설립인가를 받았습니다. 정비구역 지정 고시일부터 세면 448일입니다. 바로 옆 청파2구역은 추진위원회 단계를 통째로 생략하는 공공지원 직접설립 방식을 썼는데도 600일이 걸렸습니다. 절차를 줄인 쪽이 152일 더 걸린 셈입니다. 두 구역의 공식 고시와 조합 추진경과에 남은 날짜를 단계별로 환산해 비교했고, 서계 통합구역의 진짜 병목이 조합 단계가 아니라 그 앞 720일에 있었다는 것도 함께 정리했습니다. 조합원 한 사람당 몇 가구가 돌아가는지도 계산했습니다. 고시 본문에는 조합원 분양 1,690세대, 일반분양 413세대, 임대 588세대가 적혀 있고, 소유자 2,012명 중 16.0%는 분양을 받지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
서계동 재개발을 한 덩어리로 알고 계셨다면 다시 보셔야 합니다. 서계동 33번지 일대는 2026년 7월 2일 조합설립인가를 받은 2,714가구 규모 재개발이고, 서계동 116번지는 2026년 6월 22일 모아타운으로 지정된 가로주택·소규모 사업입니다. 절차도 분담금 구조도 다릅니다. 여기에 청파1·2·3구역과 남영동 업무지구 2구역까지 더하면 서울역 서부에만 정비사업 6곳이 동시에 돌아갑니다. 공식 자료와 보도의 세대수가 2,900·2,714·2,691로 제각각인 이유를 대조했고, 보도에 실린 빌라 시세를 대지지분 평당가로 환산해 구역끼리 견줘봤습니다. 사업 진도가 가장 앞선 구역이 가장 낮게 나왔습니다.