결론부터. 청파2구역의 추정 비례율은 101.17%입니다. 정비구역 지정 직후 나온 보도에는 101.7%로 적혀 있었는데, 고시 원문의 숫자를 직접 계산하면 101.17%가 맞습니다. 소수점 아래 1이 빠진 것입니다.
그리고 이 사업의 돈은 대부분 조합원 주머니에서 나옵니다. 총수입 1조 7,801억 가운데 81.7%가 조합원이 자기 집을 분양받으며 내는 돈입니다. 바깥에서 들어오는 일반분양은 132세대, 7.0%뿐입니다. 글 상단의 그림이 그 구성을 바로 옆 서계 통합구역과 나란히 놓은 것입니다.
1편에서 청파2구역을 “82,000㎡, 1,905가구, 2026년 6월 조합설립인가”로 한 줄만 적었습니다. 이 글부터 청파2구역을 열어 봅니다. 서계 통합구역 때와 같은 방식으로 고시의 돈 구조부터 보겠습니다.
어떻게 봤나
서울시 고시 제2024-519호(2024년 10월 31일)의 첨부 고시문 26쪽 중 2~3쪽에 실린 추정 비례율 산출근거와 비례율 변화표를 그대로 옮겼습니다. 단위는 고시대로 천원이고, 글에서는 억 원으로 바꿨습니다.
비교 대상은 5편에서 다룬 서계 통합구역 고시(제2025-188호)입니다. 두 고시는 같은 서식으로 쓰여 있어 항목을 그대로 맞댈 수 있습니다. 다만 청파2는 2024년 7월, 서계는 2024년 11월 심의 기준이라 단가 시점이 넉 달 다릅니다.
101.7%와 101.17%
고시에 적힌 세 숫자로 직접 계산하면 이렇습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 총수입 | 1조 7,801억 2,033만원 |
| 총지출 | 8,604억 1,725만원 |
| 종전자산 추정액 | 9,090억 3,000만원 |
| (수입 − 지출) ÷ 종전자산 | 101.17% |
고시 원문도 101.17%로 적었습니다. 보도의 101.7%가 맞으려면 수입이 47.8억 더 있어야 합니다. 같은 기사에 실린 수입·지출·종전자산 금액은 고시와 한 자리도 다르지 않으니, 비례율만 옮기는 과정에서 1이 빠진 것으로 보입니다.
0.53%p는 작아 보이지만 작지 않습니다. 아래에서 보겠지만 청파2구역은 분양가가 0.66%만 내려도 비례율이 100% 밑으로 내려가는 구조입니다. 101.7%였다면 그 여유가 1%에 가까웠을 것입니다.
수입은 어디서 들어오나
| 수입 항목 | 세대 | 금액 | 비중 | 세대당 |
|---|---|---|---|---|
| 조합원 분양 | 1,366 | 1조 4,542.7억 | 81.7% | 10.65억 |
| 일반분양 | 132 | 1,253.4억 | 7.0% | 9.50억 |
| 재개발임대 (서울시 매입) | 237 | 966.1억 | 5.4% | 4.08억 |
| 국민주택규모 임대 | 170 | 201.4억 | 1.1% | 1.18억 |
| 근린생활시설 (조합원) | 415.3억 | 2.3% | ||
| 근린생활시설 (일반) | 432.6억 | 2.4% | ||
| 매출부가세 | −10.3억 | −0.1% | ||
| 합계 | 1,905 | 1조 7,801.2억 | 100% |
같은 표를 서계 통합구역과 맞대면 차이가 선명합니다.
| 청파2구역 | 서계 통합구역 | |
|---|---|---|
| 조합원 분양 비중 | 81.7% | 68.6% |
| 일반분양 비중 | 7.0% (132세대) | 16.8% (413세대) |
| 일반분양 + 오피스텔 + 일반 상가 | 9.5% | 23.8% |
| 조합원 분양 세대당 | 10.65억 | 10.94억 |
| 일반분양 세대당 | 9.50억 | 10.94억 |
서계는 수입의 4분의 1 가까이를 바깥 사람에게 팔아서 채웁니다. 청파2는 10분의 1이 안 됩니다. 이 차이는 비례율 숫자 자체보다 누가 사업비를 대는가를 보여 줍니다. 청파2에서는 사업비 대부분을 조합원이 냅니다.
한 가지 더 눈에 띄는 게 있습니다. 서계 고시는 조합원 분양가와 일반분양가를 세대당 10.94억으로 똑같이 잡았습니다. 청파2는 조합원 분양이 세대당 10.65억, 일반분양이 9.50억으로 일반분양 쪽이 1.15억 낮습니다. 단가가 같다면 일반분양에 작은 평형이 더 많이 배정됐다는 뜻으로 읽힙니다. 고시에는 분양 1,498세대의 평형표만 있고 조합원과 일반을 나눈 표는 없어서, 어느 평형이 어느 쪽으로 가는지는 확인할 수 없습니다.
분양을 받지 않는 소유자는 3.0%입니다
고시는 조합원 분양을 1,366세대로 잡았습니다. 2026년 6월 조합설립인가 때 토지등소유자는 1,408명으로 보도됐습니다.
| 청파2구역 | 서계 통합구역 | |
|---|---|---|
| 토지등소유자 (인가 시점) | 1,408명 | 2,012명 |
| 고시상 조합원 분양 | 1,366세대 | 1,690세대 |
| 차이 | 42명 (3.0%) | 322명 (16.0%) |
서계에서는 소유자 여섯 명 중 한 명꼴로 고시 계획상 아파트를 받지 않는 것으로 계산되는데, 청파2는 서른 명 중 한 명꼴입니다. 무엇이 이 차이를 만드는지(현금청산 예상, 분양 자격 기준, 다물권자 처리)는 고시에 적혀 있지 않습니다.
두 숫자의 시점이 다르다는 점도 적어 둡니다. 1,366세대는 2024년 심의안이고 1,408명은 2026년 인가 시점입니다. 청파2의 소유자 수는 2026년 4월 보도에서 1,433명이었다가 인가 때 1,408명으로 25명 줄었습니다. 고시 시행계획 표에 적힌 현황 1,408세대와 숫자가 같지만, 하나는 집의 수이고 다른 하나는 사람의 수라서 우연으로 봐야 합니다.
지출은 어디로 나가나
| 지출 항목 | 금액 | 비중 |
|---|---|---|
| 공사비 | 6,185.0억 | 71.9% |
| 제사업경비 | 2,419.2억 | 28.1% |
| 합계 | 8,604.2억 | 100% |
서계는 공사비 68.4%, 제사업경비 31.6%였습니다. 고시 기준 평균 공사비 단가는 청파2가 평당 737.8만원, 서계가 750만원으로 1.6% 낮고, 평균 분양단가는 청파2가 4,300.9만원, 서계가 4,400만원으로 2.3% 낮습니다.
무엇이 흔들면 얼마나 흔들리나
고시 3쪽에는 분양가와 공사비를 각각 ±10%까지 바꿨을 때의 비례율 25칸 표가 있습니다.
| 분양가 \ 공사비 | −10% | −5% | 기준 (평당 737.8만) | +5% | +10% |
|---|---|---|---|---|---|
| +10% | 125.79 | 122.34 | 118.90 | 115.45 | 112.00 |
| +5% | 116.93 | 113.48 | 110.03 | 106.58 | 103.13 |
| 기준 (평당 4,300.9만) | 108.07 | 104.62 | 101.17 | 97.72 | 94.27 |
| −5% | 99.20 | 95.75 | 92.31 | 88.85 | 85.40 |
| −10% | 90.34 | 86.89 | 83.44 | 79.99 | 76.54 |
여기서 기울기를 뽑으면 분양가 1%당 1.77%p, 공사비 1%당 0.69%p입니다. 분양가가 공사비보다 2.6배 무겁습니다.
100% 경계도 계산됩니다. 다른 조건이 그대로일 때 분양가가 0.66% 내려가거나 공사비가 1.70% 올라가면 비례율이 100% 아래로 갑니다. 평당으로는 분양가 28만원, 공사비 12.5만원입니다.
같은 계산을 서계에 다시 해 봤습니다. 분양가 1%당 1.77%p, 공사비 1%당 0.74%p입니다. 분양가 쪽 기울기는 두 구역이 똑같습니다. 두 고시의 표는 조합원 분양가까지 같은 비율로 움직이도록 짜인 것으로 보입니다. 그렇다면 기울기는 아파트 분양 수입이 종전자산의 몇 배냐로 정해지는데, 그 배율이 청파2 1.74배, 서계 1.77배로 거의 같습니다.
정정. 5편에서 서계의 분양가 기울기를 1%당 1.28%p로 적었는데, 고시 표(분양가 −5%에서 101.02 → 92.19)를 다시 나누면 1.77%p가 맞습니다. 5편을 고쳤고 정정 이력에 남겼습니다.
1인당 종전자산은 두 구역이 같습니다
| 청파2구역 | 서계 통합구역 | |
|---|---|---|
| 종전자산 추정액 | 9,090.3억 | 1조 2,987억 |
| ÷ 토지등소유자 | 6.46억 | 6.45억 |
| 조합원 분양 총액 ÷ 종전자산 | 1.60배 | 1.42배 |
종전자산을 소유자 수로 나누면 두 구역이 1인당 6.46억과 6.45억입니다. 원 단위로 풀면 차이가 15만원이 안 됩니다. 그런데 조합원이 받을 아파트값 총액을 종전자산 총액과 견주면 청파2가 1.60배, 서계가 1.42배입니다.
이 배율은 조합원 전체가 가진 것보다 얼마나 더 내고 새 집을 받는가를 한 덩어리로 보여 줍니다. 청파2는 일반분양이 적어 바깥 돈이 덜 들어오고, 그만큼 조합원 분양가 총액이 종전자산에 비해 큽니다. 다만 서계는 분양을 받지 않는 322명의 몫이 현금으로 나가므로 두 배율의 의미가 정확히 같지는 않습니다.
그리고 5편에서 적었듯 이 평균은 누구의 숫자도 아닙니다. 대지 10㎡ 빌라와 대지 200㎡ 단독주택이 한데 섞인 평균이라 개인의 권리가액이나 분담금을 가늠하는 데 쓸 수 없습니다. 이 글은 개인 분담금을 계산하지 않습니다.
이 글의 한계
전부 추정입니다. 2024년 7월 심의 시점의 단가로 계산한 것이고, 관리처분 단계에서 감정평가와 일반분양 결과로 다시 잡힙니다.
제사업경비 내역이 없습니다. 2,419억이 어디로 가는지 고시는 쪼개 적지 않았습니다.
조합 공개자료는 보지 못했습니다. 정비사업 정보몽땅의 청파2 공고에서 조합설립계획서 첨부는 외부에서 열리지 않았고, 예산서와 자금 집행 내역은 서계와 마찬가지로 조합원 전용으로 보입니다.
두 고시의 시점이 넉 달 다릅니다. 단가 비교는 그 차이를 안고 있습니다.
정리
- 청파2구역 추정 비례율은 고시 원문 기준 **101.17%**입니다. 지정 직후 보도의 101.7%는 소수점 전사 오류로, 그 숫자가 맞으려면 수입이 47.8억 더 있어야 합니다
- 총수입 1조 7,801억의 81.7%가 조합원 분양입니다. 일반분양은 132세대 7.0%로, 서계 통합구역(16.8%)의 절반에 못 미칩니다
- 고시상 조합원 분양 1,366세대와 인가 시점 소유자 1,408명의 차이는 **42명(3.0%)**으로, 서계(16.0%)보다 훨씬 작습니다
- 분양가 1%는 비례율 1.77%p, 공사비 1%는 0.69%p를 움직입니다. 분양가가 0.66% 내리면 100% 아래로 갑니다
- 1인당 종전자산은 청파2 6.46억, 서계 6.45억으로 같지만, 조합원 분양 총액은 종전자산의 1.60배와 1.42배로 갈립니다
- 서계 기울기를 다시 계산하다 5편의 오류(1.28%p → 1.77%p)를 찾아 고쳤습니다
이 글의 수치는 2026년 10월 27일에 서울시 고시 제2024-519호 첨부 고시문을 직접 읽어 옮긴 것입니다. 특정 물건의 매수를 권하지 않으며, 개인 분담금은 조합의 추정분담금 자료와 향후 감정평가로 확인하시기 바랍니다.