결론부터. 남영동 업무지구 2구역의 추정 비례율은 111.31%입니다. 서울역 서부 정비사업 가운데 혼자 110%를 넘습니다. 서계 통합구역은 101.02%, 청파2구역은 101.17%였습니다.
차이를 만드는 건 땅의 성격입니다. 이 구역은 2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 올라갔고, 용적률 892%에 최고 42층, 657세대와 업무시설을 짓습니다. 그런데 조합원은 112명입니다. 조합원 1명당 5.9세대를 짓는 구조라, 서계·청파처럼 조합원 분양이 아니라 일반분양이 사업을 끌고 갑니다. 글 상단의 그림이 세 구역의 비례율과 그 뒤의 단가를 나란히 놓은 것입니다.
1편의 표에서 남영동 업무지구 2구역은 여섯 곳 중 유일한 도시정비형 재개발이었습니다. 이 글은 그 구역이 나머지 다섯 곳과 어떻게 다른지를 숫자로 봅니다.
먼저, 자료의 한계
이 글의 비례율 산출근거는 2026년 9월 10일 고시된 정비계획 변경(서울특별시 고시 제2026-514호)의 숫자입니다. 그런데 이 고시 원문 파일은 이번에 열지 못했습니다. 서울시 도시계획 고시 목록에 올라 있지만 압축파일 다운로드가 막혀 있었습니다. 그래서 비례율 수치는 고시문을 인용한 위클리한국주택경제신문 기사로 확인했고, 세 금액으로 비례율을 직접 다시 계산해 맞는지 검산했습니다.
2022년 최초 정비구역 지정 고시(제2022-344호)와 2026년 6월 통합심의 결과(서울시 보도자료)는 원문으로 확인했습니다.
비례율 111.31%의 내용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 총수입 추정액 | 1조 7,104억 4,708만원 |
| 총지출 추정액 | 9,960억 4,887만원 |
| 종전자산 추정액 | 6,418억 3,375만원 |
| (수입 − 지출) ÷ 종전자산 | 111.31% |
직접 계산해도 111.31%가 나옵니다. 보도에 실린 세 금액과 비례율이 서로 맞습니다.
고시는 이 비례율의 전제로 일반분양가 3.3㎡당 5,450만원, 사업비 3.3㎡당 1,070만원을 적었습니다. 분양가가 5,723만원, 사업비가 1,124만원으로 둘 다 약 5%씩 오르면 비례율은 116.87%가 된다는 민감도도 함께 실려 있습니다. 분양가가 오르는 효과가 사업비가 오르는 효과보다 크다는 뜻입니다.
세 구역을 같은 표에
| 남영2구역 | 서계 통합구역 | 청파2구역 | |
|---|---|---|---|
| 사업 방식 | 도시정비형 | 주택정비형 | 주택정비형 |
| 용도지역 | 일반상업 | 2종·3종·준주거 | 2종 |
| 용적률 (건축 기준) | 892% | 280.10% (법적상한) | 250% (법적상한) |
| 구역면적 | 17,658.8㎡ | 112,953㎡ | 82,558.4㎡ |
| 계획 세대 | 657 (+업무시설) | 2,691 | 1,905 |
| 조합원 (또는 소유자) | 112명 | 2,012명 | 1,408명 |
| 조합원 1명당 세대 | 5.87 | 1.34 | 1.35 |
| 분양가 (3.3㎡당, 고시 가정) | 5,450만원 | 4,400만원 | 4,300.9만원 |
| 공사비·사업비 (3.3㎡당) | 1,070만원 | 750만원 | 737.8만원 |
| 추정 비례율 | 111.31% | 101.02% | 101.17% |
분양가 가정은 서계의 1.24배, 청파2의 1.27배입니다. 사업비 단가는 서계·청파2 공사비 단가의 1.43~1.45배이고, 9편에서 본 청파1의 실제 계약 단가 929만원보다도 15% 높습니다. 지하 8층에 42층 초고층이라 비싼 것은 자연스럽습니다. 다만 남영2의 “사업비”와 서계·청파2의 “공사비”가 정확히 같은 범위를 가리키는지는 변경고시 원문을 보지 못해 확인하지 못했습니다.
그런데도 비례율이 높은 이유는 수입의 크기입니다. 구역면적은 청파2의 5분의 1인데, 총수입은 1조 7,104억으로 청파2(1조 7,801억)와 거의 같습니다. 땅 1ha당 수입으로 바꾸면 남영2는 약 9,686억, 청파2는 약 2,156억, 서계는 약 2,385억입니다. 같은 넓이의 땅에서 4배 넘는 매출이 나오는 구조입니다.
세대수는 네 번 바뀌었습니다
| 시점 | 자료 | 세대 | 높이 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 정비구역 지정 고시 (제2022-344호) | 565 (분양 456 · 공공임대 109) | 최고 100m (우수디자인 120m) |
| 2024.10 | 시공사 선정 (보도) | 625 | 지하 7층~지상 35층 |
| 2026.06 | 통합심의 (서울시 보도자료) | 672 (공공 80) | 지하 8층~지상 42층 |
| 2026.09 | 정비계획 변경고시 (보도 인용) | 657 (공공 80) | 최고 42층 |
2022년 고시보다 92세대, 16.3% 늘었고, 높이는 100m에서 약 150m(보도 149.9m)로 올라갔습니다. 6월 심의 발표의 672세대가 9월 고시에서 657세대로 15세대 줄어든 이유는 공개 자료로 확인하지 못했습니다.
시공사 삼성물산은 2024년 10월 공사비 약 6,619억원으로 선정됐습니다. 그때 계획은 35층 625세대였습니다. 지금 계획은 42층 657세대이고 지하도 한 층 깊어졌습니다. 공사비가 그때 금액에 머물지는 공개 자료로 알 수 없습니다. 11편에서 청파1이 계획보다 연면적이 12.4% 늘어난 것을 봤듯, 설계가 바뀌면 공사비는 따라 움직입니다.
서계·청파와 다른 투자 방식
들어가는 물건이 다릅니다. 2022년 고시 기준 이 구역의 건축물 42동 가운데 30동이 비주거용이었고, 실제 거주 가구는 32가구였습니다. 서계·청파처럼 소형 빌라 지분을 사는 시장이 아니라 상가·업무용 건물을 사는 시장입니다. 거래 단위가 크고 건수가 적어, 이 블로그가 다른 구역에서 해 온 연립·다세대 실거래 분석은 여기서는 의미가 작습니다.
조합원 수가 맞지 않습니다. 정비사업 정보몽땅 사업개요에는 조합원 112명, 토지등소유자 99명으로 적혀 있습니다. 보통은 조합원이 소유자보다 많을 수 없습니다. 같은 페이지의 용적률(859%)과 층수(34층)도 2022년 계획 그대로라 갱신이 안 된 페이지로 보입니다. 이 글은 조합원 112명을 썼지만, 99명으로 계산해도 1명당 6.6세대로 결론은 같습니다.
공공기여가 큽니다. 2022년 고시의 순부담률은 30.0%였고, 통합심의 결과로 약 15,000㎡ 규모의 공공임대업무시설과 약 5,700㎡ 규모의 남영동 복합청사를 기부채납합니다. 숙대입구역 출입구도 대지 안으로 옮깁니다. 그 대가로 받은 것이 일반상업지역과 892%입니다.
이 숫자를 읽는 법
비례율 111.31%는 종전자산 100원이 111원으로 인정된다는 추정입니다. 서계·청파2의 101%대보다 10%p 높으니, 같은 감정가라면 권리가액이 10%쯤 더 붙습니다.
다만 이 비례율은 일반분양가 평당 5,450만원이 실현된다는 전제 위에 있습니다. 조합원 1명당 5.9세대를 짓는 구조에서는 수입 대부분이 일반분양과 업무시설 매각에서 나옵니다. 10편에서 서계·청파2는 수입의 3분의 2 이상(68.6%, 81.7%)이 조합원 분양이라 조합원이 사업비를 대는 구조였다면, 남영2는 거꾸로 시장이 사업비를 대는 구조입니다. 그래서 분양 시장이 좋으면 비례율이 크게 오르고, 나쁘면 크게 내려갑니다. 고시의 민감도가 그 방향을 보여 줍니다.
정리
- 남영동 업무지구 2구역의 추정 비례율은 **111.31%**로, 서계(101.02%)·청파2(101.17%)보다 10%p 넘게 높습니다. 고시를 인용한 보도의 세 금액으로 다시 계산해도 맞습니다
- 일반상업지역·용적률 892%·최고 42층에 657세대와 업무시설을 짓고, 조합원은 112명입니다. 조합원 1명당 5.9세대로 서계·청파(1.3세대대)와 구조가 정반대입니다
- 고시가 가정한 분양가는 평당 5,450만원(서계의 1.24배), 사업비는 1,070만원(서계 공사비 단가의 1.43배)입니다. 땅 1ha당 수입은 서계·청파2의 4배가 넘습니다
- 세대수는 565 → 625 → 672 → 657로 네 번 바뀌었고, 2024년 6,619억 시공 계약 이후 설계는 35층에서 42층으로 올라갔습니다
- 상가·업무 건물 위주의 구역이라 투자 진입 방식이 서계·청파와 다르고, 비례율은 일반분양 시장에 크게 기대는 구조입니다
이 글의 수치는 2026년 10월 29일에 서울시 고시 제2022-344호, 서울시 보도자료, 정비사업 정보몽땅과 보도를 확인한 것입니다. 2026년 9월 변경고시 원문은 확인하지 못해 보도 인용으로 적었습니다. 특정 물건의 매수를 권하지 않습니다.