결론부터. 청파3구역은 소유자 1명당 1.25세대로 출발합니다. 서울역 서부 주거 재개발 네 곳 가운데 가장 빡빡합니다.
서울시는 2026년 9월 17일 이 구역의 신속통합기획을 확정하면서 1,280세대 내외를 제시했습니다. 주민설명회 시점에 보도된 토지등소유자는 1,028명입니다. 나누면 1.245세대입니다. 바로 옆 청파2는 1.35, 서계 통합구역은 1.34, 청파1은 1.52입니다. 글 상단의 그림이 그 비교입니다.
소유자 1명당 세대가 적다는 것은, 조합원이 한 채씩 받고 남는 일반분양 물량이 적다는 뜻입니다. 10편에서 본 대로 분담금은 일반분양 수입이 얼마나 받쳐 주느냐에 크게 좌우됩니다. 청파3은 그 받침이 가장 얇은 상태에서 시작합니다.
1편에서 청파3구역을 “가장 늦게 출발한 구역”으로 적었습니다. 그 사이 신속통합기획이 확정됐습니다. 이 글은 그 기획안을 열어 본 것입니다.
확정된 것
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 위치 | 용산구 청파동1가 97-35 일대 | 서울시 가이드라인 |
| 구역면적 | 53,602.1㎡ | 서울시 가이드라인 |
| 용도지역 | 1종·2종(7층 이하) → 2종일반주거 | 서울시 보도자료 |
| 용적률 / 높이 | 250% / 최고 25층 | 서울시 가이드라인 |
| 세대수 | 1,280세대 내외 | 서울시 가이드라인 |
| 공원 | 청파2구역 신설 공원과 통합, 남측 공원 추가 (녹지 약 3,600평) | 서울시 |
| 역 | 숙대입구역 인접, 서울역 서측 | 서울시 |
서울시 자료에는 “청파3구역”이라는 이름이 없고 “청파동1가 97-35 일대”로만 나옵니다. 보도가 쓰는 청파3구역과 면적(53,602㎡)이 같아 같은 구역으로 봤습니다.
용적률 250%, 2종일반주거, 25층은 청파1·2구역과 같은 틀입니다. 세 구역 모두 2종 상한까지 받아 같은 높이로 서는 셈입니다.
구역은 후보지 때보다 넓어졌습니다
2025년 4월 후보지로 선정될 때 면적은 **49,210.82㎡**였습니다. 가이드라인에서는 53,602.1㎡로 3,391㎡, 6.9% 늘었습니다.
서울시 보도자료는 이유를 이렇게 적었습니다. 후보지 당시 들어 있던 숙명여대 소유 필지는 빼고, 종교시설과 기존 도로는 넣었습니다. 땅이 넓어진 만큼 세대수가 늘어나는 구조는 아닙니다. 새로 들어온 땅의 상당 부분이 도로와 종교시설이기 때문입니다.
투자자에게는 두 가지를 뜻합니다. 후보지 경계 근처의 물건은 지금 경계를 다시 확인해야 합니다. 그리고 2025년 6월에 지정된 토지거래허가구역 면적은 후보지 기준인 49,210㎡로 보도됐습니다. 넓어진 구역에 허가구역이 다시 맞춰졌는지는 확인하지 못했습니다.
소유자 1명당 1.25채가 뜻하는 것
| 청파1구역 | 청파2구역 | 서계 통합구역 | 청파3구역 | |
|---|---|---|---|---|
| 계획 세대 | 700 | 1,905 | 2,691 | 1,280 내외 |
| 토지등소유자 | 460 | 1,408 | 2,012 | 1,028 |
| 1인당 세대 | 1.52 | 1.35 | 1.34 | 1.25 |
| 1ha당 세대 | 214.6 | 230.7 | 238.2 | 238.8 |
| 단계 | 시공 계약 | 조합설립 | 조합설립 | 기획 확정 |
밀도는 서계·청파2와 비슷합니다. 땅에 비해 집을 덜 짓는 게 아니라, 땅을 가진 사람이 많은 구역이라는 뜻입니다. 1ha당 소유자가 청파3은 191.8명, 서계는 178.1명, 청파2는 170.5명입니다.
여기서 임대주택을 빼면 더 내려갑니다. 청파2는 임대 비율이 21.4%였습니다. 청파3도 비슷하게 잡히면 분양 세대는 1,000세대 남짓이고, 소유자 1,028명보다 적을 수도 있습니다. 세대 구성은 정비계획 단계에서 정해지므로 지금 단정할 수는 없지만, 일반분양이 거의 없는 구조가 될 수 있다는 것은 지금 숫자로도 보입니다.
이걸 덜어 주는 장치가 하나 있습니다. 보도에 따르면 이 구역은 사업성 보정계수 1.08을 받았고, 종상향으로 기준용적률이 약 22%p 올랐습니다. 서울시가 사업성이 낮은 구역에 용적률을 더 얹어 주는 제도입니다. 다만 그 효과가 위 1.25에 이미 반영된 세대수인지, 정비계획에서 더 늘어날 몫인지는 자료로 가를 수 없습니다.
지형과 교회
표고차 약 40m. 서울시 보도자료는 “급경사 지형으로 약 40m의 표고차”를 적었습니다. 한 층을 3m로 보면 아파트 13개 층 높이입니다. 보도에 따르면 단지 중심을 +55 레벨로 잡고 데크 5개를 계단처럼 놓는 계획입니다. 11편에서 본 대로 언덕은 지하층과 데크 공사비로 돌아옵니다.
단지 한가운데 교회는 남습니다. 보도에 따르면 부정형 필지의 청파동교회는 이전하고, 단지 중앙의 청암교회는 존치하기로 했습니다. 서울시는 이전시키면 “수백억원대의 신축 보상비”가 들 수 있고 협의가 길어지면 사업이 늦어질 위험이 크다고 설명했습니다. 소유자 중에는 이전을 요구하는 의견도 있었다고 합니다. 단지 배치와 사업 속도 양쪽에 남는 변수입니다.
언제쯤 정비구역이 되나
| 청파2구역 | 청파3구역 | |
|---|---|---|
| 후보지 선정 | 2021.12 | 2025.04.28 |
| 신속통합기획 확정 | 2023.07 | 2026.09.17 |
| 정비구역 지정 | 2024.10.31 | 아직 |
| 기획 → 지정 | 15개월 | ? |
청파2와 같은 속도라면 정비구역 지정은 2027년 말 전후입니다. 그 뒤로 조합설립까지 청파2는 600일이 걸렸습니다(2편). 지금 청파3에 들어가는 돈은 이 시간을 함께 견뎌야 합니다.
아직 확인할 수 없는 것
- 권리산정기준일. 이 날 이후 지분을 쪼갠 물건은 입주권을 따로 받지 못할 수 있습니다. 보도된 서울시 원칙은 구청장의 후보지 추천일 등으로 정하는 것이지만, 이 구역의 고시 날짜는 확인하지 못했습니다
- 토지거래허가구역 재지정 여부. 2025년 6월 지정 당시 기간은 2026년 8월 30일까지였습니다. 2026년 7월 서울시가 신통·공공재개발 47곳을 재지정했다는 보도는 있지만, 이 구역이 들어갔는지는 확인하지 못했습니다
- 동의율. 2025년 3월 후보지 신청 때 76.4%가 보도됐고, 이후 수치는 없습니다
- 구역 안 시세. 청파3 자체의 호가나 실거래는 확인하지 못했습니다. 구역 경계 지번 목록이 아직 없어 실거래를 구역 단위로 묶을 수 없었습니다
매수를 검토한다면 확인할 것
- 물건의 지번이 가이드라인 구역 경계(53,602.1㎡) 안인지 — 후보지 때와 경계가 다릅니다
- 용산구청에 권리산정기준일과 그 이후 지분 분할 여부
- 토지거래허가 대상인지 — 허가 대상이면 실거주 요건이 붙습니다
- 소유자 수(1,028명)가 이후 늘었는지 — 분모가 늘면 1인당 몫이 줄어듭니다
정리
- 청파3구역(청파동1가 97-35 일대)은 2026년 9월 17일 신속통합기획이 확정됐습니다. **53,602.1㎡, 1,280세대 내외, 최고 25층, 용적률 250%**입니다
- 보도된 소유자 1,028명으로 나누면 1인당 1.25세대로, 청파1(1.52)·청파2(1.35)·서계(1.34)보다 낮습니다. 일반분양으로 사업비를 받칠 여지가 가장 작은 출발점입니다
- 구역은 후보지 때보다 6.9% 넓어졌고, 숙명여대 필지는 빠지고 종교시설과 도로가 들어왔습니다
- 표고차 약 40m의 구릉지이고, 단지 한가운데 교회 하나가 존치됩니다
- 청파2와 같은 속도라면 정비구역 지정은 2027년 말 전후입니다. 권리산정기준일과 허가구역 재지정 여부는 아직 확인되지 않았습니다
이 글의 수치는 2026년 10월 29일에 서울시 신속통합기획 가이드라인과 보도를 확인한 것입니다. 가이드라인은 정비계획과 사업시행인가 과정에서 바뀔 수 있습니다. 특정 물건의 매수를 권하지 않습니다.