결론부터. 서계 통합구역과 청파2구역의 추정 비례율 101%는, 바로 옆 청파1구역이 실제로 계약한 공사비를 넣으면 둘 다 약 83%가 됩니다. 감정가 1억원마다 권리가액이 약 1,800만원 줄어드는 차이입니다. 감정가 5억원이면 약 8,900만원입니다.
이유는 단가입니다. 청파1구역이 시공사와 맺은 공사비는 3.3㎡당 929만원입니다. 서계 고시는 공사비를 평당 750만원으로, 청파2 고시는 737.8만원으로 잡았습니다. 실제 계약 단가가 고시의 추정보다 24~26% 높습니다. 글 상단의 그림이 그 세 단가를 나란히 놓은 것입니다.
1편에서 청파1구역을 “여섯 곳 중 가장 앞선 구역”이라고 적었습니다. 서울역 서부에서 시공 계약서에 도장을 찍은 곳은 지금 이곳 하나뿐입니다. 그래서 이 구역의 계약서는 다른 다섯 곳의 앞날을 가늠하는 거의 유일한 실측값입니다.
청파1구역은 어디까지 왔나
| 단계 | 날짜 | 근거 |
|---|---|---|
| 추진위원회 (변경)승인 | 2005년 8월 12일 | 정비사업 정보몽땅 추진경과 |
| 정비구역 지정 고시 | 2022년 7월 14일 | 서울시 고시 제2022-301호 |
| 조합설립인가 | 2023년 2월 17일 (동의율 90.24%) | 정보몽땅 |
| 시공사 선정 (대우건설) | 2025년 9월 27일 | 정보몽땅 |
| 정비계획 경미한 변경 | 2026년 4월 10일 (700세대) | 용산구 고시 제2026-43호 |
| 본공사 계약 | 2026년 8월 6일 | 정보몽땅, 대우건설 공시 |
| 통합심의 신청 | 2026년 9월 11일 | 보도 |
구역 지정에서 조합설립인가까지 218일이 걸렸습니다. 2편에서 같은 구간을 서계 통합구역 448일, 청파2구역 600일로 셌으니 절반도 안 걸린 셈입니다. 대신 그 앞이 길었습니다. 정보몽땅에 남은 추진위원회 승인 기록은 2005년부터 시작하고, 구역 지정까지 17년이 흘렀습니다.
계약서에 적힌 숫자
대우건설은 2026년 8월 6일 장 마감 후 이 계약을 공시했습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계약금액 | 3,556억 200만원 (부가세 제외) |
| 공사 내용 | 아파트 7개동 646세대, 지하 6층~지상 25층 |
| 계약기간 | 실착공일로부터 49개월 |
| 3.3㎡당 공사비 | 929만원 (조합 입찰 조건, 보도) |
이 두 숫자로 연면적을 거꾸로 셀 수 있습니다. 3,556억 200만원을 평당 929만원으로 나누면 3만 8,278평, **약 12만 6,539㎡**입니다.
정보몽땅 사업개요에는 이 구역의 건축연면적이 112,533㎡, 지하 3층으로 적혀 있습니다. 계약서가 함의하는 연면적이 그보다 12.4% 넓습니다. 계약 공시의 층수는 지하 6층입니다. 지하가 세 개 층 깊어진 만큼 연면적이 늘어난 것으로 읽히는데, 설계도를 보지 않고는 늘어난 면적이 전부 지하인지까지 단정할 수는 없습니다.
929만원을 옆 구역 고시와 나란히 놓으면
| 단가 (3.3㎡당) | 성격 | 기준 시점 | |
|---|---|---|---|
| 청파1구역 | 929만원 | 실제 계약 (부가세 제외) | 2025년 입찰, 2026년 8월 계약 |
| 서계 통합구역 | 750만원 | 정비구역 지정 고시의 추정 | 2024년 11월 심의 |
| 청파2구역 | 737.8만원 | 정비구역 지정 고시의 추정 | 2024년 7월 심의 |
청파1의 실제 단가는 서계 고시의 1.24배, 청파2 고시의 1.26배입니다.
이 셋은 같은 종류의 숫자가 아닙니다. 서계와 청파2는 정비구역을 지정할 때 비례율을 계산하려고 넣은 가정이고, 청파1은 시공사와 실제로 합의한 계약입니다. 다만 그래서 의미가 있습니다. 고시의 가정이 1~2년 뒤 실제 계약에서 어디쯤 떨어지는지를, 같은 동네의 앞선 구역이 먼저 보여 준 것이기 때문입니다.
그 단가를 서계와 청파2의 비례율 표에 넣으면
두 고시에는 공사비를 바꿨을 때 비례율이 얼마나 움직이는지 보여 주는 변화표가 있습니다. 5편과 7편에서 뽑은 기울기로 계산하면 이렇습니다.
| 서계 통합구역 | 청파2구역 | |
|---|---|---|
| 고시 추정 비례율 | 101.02% | 101.17% |
| 공사비 1%당 비례율 변화 | −0.74%p | −0.69%p |
| 929만원까지 올리면 | +23.9% | +25.9% |
| 비례율 | 약 83.3% | 약 83.3% |
| 100%로 되돌리는 데 필요한 분양가 상승 | 약 10.0% | 약 10.1% |
두 구역 모두 비례율이 약 83%로 내려가고, 분양가가 10%쯤 올라야 제자리로 돌아옵니다.
비례율 83%는 지금 가진 자산 100원이 사업을 거치면 83원으로 평가된다는 뜻입니다. 그만큼 분담금이 커집니다. 다만 이 계산에는 세 가지 단서가 붙습니다.
부가세 기준이 다를 수 있습니다. 929만원은 부가세를 뺀 금액이고, 고시의 공사비가 부가세를 포함했는지는 고시에 적혀 있지 않습니다. 고시 쪽이 부가세를 포함한 금액이라면 실제 격차는 이 표보다 더 큽니다.
사양이 다릅니다. 청파1은 지하 6층에 대우건설의 하이엔드 브랜드를 붙였습니다. 서계와 청파2가 같은 사양으로 갈지는 정해지지 않았습니다.
분양가도 그사이 움직입니다. 공사비만 오르고 분양가는 그대로라는 가정입니다. 실제로는 둘이 함께 움직이는 경우가 많고, 이 계산은 그 어느 쪽도 예측하지 않습니다.
내 감정가로 바꾸면
비례율은 감정가에 곱해져 권리가액이 됩니다. 비례율이 101%에서 83%로 내려가면 같은 감정가라도 권리가액이 이만큼 줄고, 줄어든 만큼 분담금이 늘어납니다.
| 종전자산 감정가 | 서계: 101.02% → 83.30% | 청파2: 101.17% → 83.29% |
|---|---|---|
| 1억원 | −1,772만원 | −1,788만원 |
| 3억원 | −5,316만원 | −5,364만원 |
| 5억원 | −8,860만원 | −8,940만원 |
| 8억원 | −1억 4,176만원 | −1억 4,304만원 |
두 구역 모두 감정가 1억원당 약 1,800만원입니다. 아직 감정평가 전이라 본인의 감정가는 알 수 없지만, 매수를 검토하는 물건이 있다면 이 비율로 “공사비가 옆 구역 수준이 되면 분담금이 얼마나 늘어나는가”를 먼저 가늠해 볼 수 있습니다.
평형별로 분담금이 실제 얼마가 되는지는 10편에서 표로 계산했습니다.
그래서 이 숫자는 전망이 아닙니다. 고시가 스스로 제시한 산식에 같은 동네의 실측 단가 하나를 넣어 본 값입니다. 고시 추정 비례율이 101%대라는 것을 읽을 때, 그 여유가 공사비 1~2% 안에 있다는 것을 함께 기억해 두면 충분합니다.
청파1구역 세대수는 몇 세대인가
청파1구역의 세대수는 자료마다 다릅니다.
| 시점 | 자료 | 세대 | 동 · 층 |
|---|---|---|---|
| 2022년 7월 | 서울시 고시 제2022-301호 (2026년 고시의 기정) | 697 | 25층 · 80m |
| 2025년 6월 | 시공사 입찰 (보도) | 626 | 10개동 · 지하 5층 |
| 2025년 9월 | 시공사 선정 (보도) | 646 | 7개동 · 지하 6층 |
| 2026년 4월 | 용산구 고시 제2026-43호 | 700 | 25층 · 80m |
| 2026년 8월 | 대우건설 계약 공시 | 646 | 7개동 · 지하 6층 |
| 2026년 9월 | 통합심의 신청 (보도) | 697 | 7개동 · 지하 6층 |
법적 효력이 있는 정비계획은 2026년 4월 고시의 700세대입니다. 그런데 넉 달 뒤 시공 계약 공시는 646세대입니다. 54세대, 7.7% 차이입니다.
이 54세대가 무엇인지 공개된 자료로는 풀리지 않습니다. 고시의 공공임대 116세대, 재개발임대 101세대, 국민주택규모 15세대 어느 것과도 맞지 않습니다. 통합심의를 신청한 건축계획이 세대수를 바꿨을 수도 있고, 계약 대상에서 일부가 빠졌을 수도 있습니다. 통합심의 결과가 고시되면 다시 확인하겠습니다. 이 글의 단가 비교는 세대수가 아니라 연면적 기준이라 이 차이에 흔들리지 않습니다.
확인하지 못한 것
청파1 자신의 고시 추정 공사비. 2022년 정비구역 지정 고시(제2022-301호) 원문에는 비례율 산출근거가 있었을 것입니다. 이 원문은 이번에 열지 못했습니다. 그래서 청파1의 경우 “고시가 잡았던 단가 → 실제 계약 단가”를 직접 잇지 못했고, 대신 이웃 두 구역의 고시와 견줬습니다.
계약서 본문. 공시는 금액과 기간만 밝힙니다. 물가 변동에 따른 공사비 조정 조건, 지하층 공사비 구분, 부가세 포함 여부 같은 조항은 조합원 전용 자료라 외부에서 볼 수 없었습니다.
세대수 54세대 차이의 원인. 위에 적은 대로입니다.
정리
- 서울역 서부 여섯 곳 중 시공 계약까지 간 곳은 청파1구역 하나입니다. 2026년 8월 대우건설과 3,556억 200만원(부가세 제외), 평당 929만원에 계약했습니다
- 이 단가는 서계 통합구역 고시의 추정(750만원)보다 24%, 청파2구역 고시(737.8만원)보다 26% 높습니다
- 두 고시의 비례율 변화표에 929만원을 넣으면 비례율은 두 구역 모두 **약 83%**로 내려가고, 되돌리려면 분양가가 약 10% 올라야 합니다. 부가세 기준·사양·분양가 변동을 빼고 계산한 값입니다
- 권리가액으로 바꾸면 감정가 1억원당 약 1,800만원, 감정가 5억원이면 약 8,900만원이 줄어드는 차이입니다
- 계약금액을 단가로 나누면 연면적은 약 **12만 6,539㎡**로, 사업개요의 112,533㎡보다 12.4% 넓습니다. 지하가 3층에서 6층으로 깊어진 것과 방향이 같습니다
- 청파1구역은 구역 지정에서 조합설립까지 218일로 서계(448일)·청파2(600일)보다 빨랐지만, 추진위원회부터 따지면 17년이 걸렸습니다
- 정비계획은 700세대, 시공 계약은 646세대로 54세대가 다르고, 원인은 공개 자료로 확인되지 않습니다
이 글의 수치는 2026년 10월 28일에 용산구 고시 제2026-43호, 정비사업 정보몽땅, 대우건설 공시를 직접 확인한 것입니다. 특정 물건의 매수를 권하지 않으며, 개인 분담금은 조합의 추정분담금 자료와 관리처분 단계의 감정평가로 확인하시기 바랍니다.