결론부터. 서계 통합구역에 들어올 돈 2조 6,938억 중 68.6%는 조합원이 자기 아파트를 사면서 내는 돈입니다. 바깥에서 들어오는 돈, 그러니까 일반분양과 오피스텔과 임대주택 매각을 다 합쳐도 31.4%입니다.
나갈 돈은 1조 3,819억이고 그중 68.4%가 공사비입니다. 남는 1조 3,119억을 조합원들이 지금 갖고 있는 땅과 집의 값(종전자산 1조 2,987억)으로 나누면 101.02%, 이게 추정 비례율입니다.
그리고 이 숫자를 흔드는 힘은 공사비보다 분양가 쪽이 2.4배 셉니다. 글 상단의 표가 그것입니다.
어디서 나온 숫자인가
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 자료 | 서울특별시 고시 제2025-188호 199~200쪽 “토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거” |
| 성격 | 추정입니다. 고시도 “관리처분계획인가 시 개별 물건에 대한 종전자산 감정평가 및 일반분양 확정 결과 등에 따라 변경될 수 있음”이라고 적어 뒀습니다 |
| 기준 단가 | 평균 분양가 4,400만원/3.3㎡, 공사비 750만원/3.3㎡ (2024년 심의 시점) |
| 보조 자료 | 정비사업 정보몽땅 사업개요 (조합원 수) |
재개발의 돈 구조를 이 정도 해상도로 공개 문서에서 볼 수 있는 곳은 정비구역 지정 고시뿐입니다. 조합이 올리는 예산서나 자금 집행 내역은 조합원만 볼 수 있다는 것을 이번에 확인했는데, 그 이야기는 아래에 따로 적습니다.
어디서 들어오나
| 수입 항목 | 세대 | 세대당 | 금액 | 비중 |
|---|---|---|---|---|
| 조합원 분양 | 1,690 | 10.94억 | 1조 8,482억 | 68.6% |
| 일반 분양 | 413 | 10.94억 | 4,517억 | 16.8% |
| 재개발임대 (서울시 매각) | 400 | 4.49억 | 1,797억 | 6.7% |
| 오피스텔 일반분양 | 246 | 6.18억 | 1,519억 | 5.6% |
| 근린생활시설 | — | — | 379억 | 1.4% |
| 국민주택규모 임대 (서울시 매각) | 188 | 1.29억 | 243억 | 0.9% |
| 합계 | 2조 6,938억 | 100% |
세 가지가 눈에 들어옵니다.
조합원 분양가와 일반분양가가 같습니다. 둘 다 세대당 10.94억으로 잡혀 있습니다. 실제 사업에서는 조합원 분양가를 일반보다 낮게 책정하는 경우가 많은데, 추정 단계에서는 같은 단가를 넣었습니다. 조합원 분양가가 일반보다 낮아지면 수입의 68.6%를 차지하는 덩어리가 줄어드니, 그만큼 일반분양가를 높이거나 비례율이 내려갑니다.
국민주택규모 임대 188세대는 세대당 1.29억입니다. 재개발임대(4.49억)의 29%, 조합원 분양(10.94억)의 12%입니다. 4편에서 본 것처럼 법적 상한 용적률과 정비계획 용적률의 차이 절반을 이 용도로 내놓아야 하는데, 그 대가가 이 단가입니다. 용적률을 더 받는 대신 거의 원가로 공공에 넘기는 구조입니다.
세대당 10.94억을 평균 분양가로 나누면 24.9평이 나옵니다. 공급면적 기준으로 전용 59㎡형 언저리입니다. 고시의 분양 세대 구성(39㎡ 229 / 45㎡ 422 / 59㎡ 766 / 84㎡ 686)과 대체로 맞습니다.
어디로 나가나
| 지출 항목 | 금액 | 비중 |
|---|---|---|
| 공사비 | 9,447억 | 68.4% |
| 제사업경비 | 4,372억 | 31.6% |
| 합계 | 1조 3,819억 | 100% |
공사비 9,447억을 평당 750만원으로 나누면 **12만 5,956평, 약 41만 6천㎡**가 나옵니다. 아파트·오피스텔·근린생활시설·지하주차장을 다 합친 연면적 추정치입니다. 세대당으로 환산하면 약 155㎡인데, 여기에는 주차장과 상가가 섞여 있으니 집 크기로 읽으면 안 됩니다.
제사업경비 4,372억은 설계·감리·금융비용·각종 부담금·조합 운영비를 묶은 것입니다. 고시는 세부 내역을 적지 않았습니다.
비례율 101.02%는 무슨 뜻인가
수입에서 지출을 뺀 1조 3,119억이 조합원들에게 돌아가는 몫입니다. 이걸 조합원들이 지금 갖고 있는 것의 값, 종전자산 추정액 1조 2,987억으로 나누면 101.02%입니다.
지금 가진 것 100원이 사업을 거치면 101.02원이 된다는 추정입니다. 이 101.02%를 개별 조합원의 종전자산 감정가에 곱한 것이 권리가액이고, 분양받을 집값에서 권리가액을 뺀 것이 분담금입니다.
종전자산 1조 2,987억을 토지등소유자 2,012명으로 나누면 1인당 6.45억입니다. 비례율을 곱하면 평균 권리가액 6.52억입니다.
다만 이 평균은 누구의 숫자도 아닙니다. 서계동에는 3편에서 본 대로 대지지분 10㎡짜리 빌라도 있고 대지 200㎡ 넘는 단독주택도 있습니다. 평균 6.45억은 그 전부를 더해 머릿수로 나눈 값일 뿐이라, 어떤 개인의 권리가액이나 분담금을 가늠하는 데 쓸 수 없습니다. 이 글은 개인별 분담금을 계산하지 않습니다.
무엇이 흔들면 얼마나 흔들리나
고시 200쪽에는 분양가와 공사비를 바꿨을 때 비례율이 어떻게 되는지 25칸짜리 표가 있습니다. 글 상단의 그림이 그 표입니다. 거기서 기울기를 뽑으면 이렇습니다.
| 변수 | 변동 | 비례율 변화 | 1%당 |
|---|---|---|---|
| 분양가 | −5% (4,400→4,180만원) | 101.02 → 92.19 | −1.77%p |
| 공사비 | +5.3% (750→790만원) | 101.02 → 97.06 | −0.74%p |
| 둘 다 | 분양가 −5%, 공사비 +5.3% | 101.02 → 88.20 |
정정 (10월 27일). 처음 발행할 때 분양가 기울기를 1%당 1.28%p로, 공사비 여유를 평당 20만원(2.7%)으로 적었습니다. 위 표의 숫자를 다시 나누면 1.77%p이고, 공사비 여유는 약 10만원(1.4%)입니다. 청파2구역 고시로 같은 계산을 하다가 찾았습니다. 정정 이력
분양가 1%가 공사비 1%보다 2.4배 무겁습니다. 이유는 단순합니다. 분양가가 걸리는 아파트 분양 수입(조합원 1조 8,482억 + 일반 4,517억 = 2조 2,999억)이 공사비(9,447억)의 2.43배이기 때문에, 같은 1%라도 걸리는 금액이 다릅니다. 실제로 2조 2,999억을 종전자산 1조 2,987억으로 나누면 1.77이 나와, 표에서 뽑은 기울기와 맞습니다.
조합원 입장에서는 시공사와 공사비를 줄다리기하는 것보다 분양 시점의 시장이 어떤가가 더 큰 변수라는 뜻입니다. 그리고 그건 조합이 통제할 수 없는 변수입니다.
비례율이 100% 아래로 내려가는 경계도 보입니다. 공사비가 평당 770만원이 되면 기준 분양가에서도 99.05%로 떨어집니다. 기울기로 경계를 계산하면 공사비는 1.4%(평당 약 10만원), 분양가는 **0.58%(평당 약 25만원)**만 움직여도 100% 밑으로 갑니다.
이 숫자를 실거래가와 비교하면 안 되는 이유
종전자산 1조 2,987억을 구역면적 112,953㎡로 나누면 평당 3,801만원이 나옵니다. 3편에서 서계동 연립·다세대의 지분 평당 실거래가는 1억 4,178만원이었습니다. 3.7배 차이입니다.
이 두 숫자를 나란히 놓고 “감정가가 시세의 4분의 1”이라고 읽으면 틀립니다. 셋이 다릅니다.
- 분모가 다릅니다. 112,953㎡에는 도로·국공유지가 들어 있고, 종전자산은 사유지와 그 위 건물만 평가한 값입니다. 공동주택 대지 81,734㎡로 나눠도 5,253만원이고, 사유지만으로 나누면 더 올라가는데 그 면적은 고시에 없습니다
- 시점이 다릅니다. 종전자산 추정은 2024년 심의 시점, 실거래 중위는 2023년 10월부터 2026년 10월까지 3년 분포입니다. 3편에서 본 대로 그 사이 서계동 연립 지분가는 34% 올랐습니다
- 대상이 다릅니다. 실거래는 거래된 물건만 보여주고, 종전자산은 거래되지 않은 물건까지 전부 포함합니다. 거래되는 물건은 작은 지분의 빌라에 치우쳐 있고, 그쪽이 평당 단가가 높습니다
그래서 이 글에서 할 수 있는 말은 하나뿐입니다. 추정 종전자산과 실거래가는 같은 땅을 다른 잣대로 잰 값이고, 실제 권리가액은 사업시행인가 후 감정평가에서 정해집니다.
조합 공개자료는 볼 수 없었습니다
1편에서 “조합이 공개한 문서 — 예산서, 월별 자금 집행 내역, 용역 계약서, 총회 의사록”을 보겠다고 적었습니다. 정비사업 정보몽땅의 서계 통합구역 페이지를 로그인 없이 끝까지 열어본 결과는 이렇습니다.
- 정보공개 메뉴: “인증회원 전용 공간” — 조합원만 열람. 공개 목록에는 자료 0건
- 추정분담금 조회: 2026년 2월 25일에 “토지등소유자별 추정분담금 산정” 1건이 올라갔으나 상세는 열리지 않음
- 사업개요: 열림. 조합원 수 2,001명, 토지등소유자 2,012명
- 입찰공고: 설계자 선정 1건 (2026.02.10 공고, 03.03 마감, 04.25 선정)
조합의 돈 흐름은 외부에서 볼 수 없습니다. 이 글의 숫자가 고시의 추정치에 머무는 이유입니다. 1편의 해당 항목은 이렇게 고쳐 적었습니다.
이 글의 한계
전부 추정입니다. 2024년 심의 시점 단가로 계산한 것이고, 관리처분 때 감정평가와 일반분양 결과로 다시 잡힙니다.
제사업경비 내역이 없습니다. 4,372억이 어디로 가는지 고시는 쪼개 적지 않았습니다.
조합원 분양가 가정이 보수적이지 않습니다. 일반분양과 같은 단가로 넣었기 때문에, 실제로 조합원 분양가를 낮게 잡으면 비례율은 이보다 내려갑니다.
평균은 개인에게 적용되지 않습니다. 1인당 6.45억은 구조를 보여주는 숫자이지 누군가의 권리가액이 아닙니다.
정리
- 서계 통합구역 추정 총수입 2조 6,938억 중 68.6%는 조합원 분양, 바깥에서 들어오는 돈은 31.4%입니다
- 조합원 분양가와 일반분양가가 똑같이 세대당 10.94억으로 잡혀 있습니다. 국민주택규모 임대 188세대는 세대당 1.29억입니다
- 지출 1조 3,819억의 68.4%가 공사비이고, 평당 750만원으로 역산하면 **연면적 약 41만 6천㎡**입니다
- 추정 비례율 101.02%. 분양가 1%는 비례율 1.77%p, 공사비 1%는 0.74%p를 움직입니다. 공사비 여유는 평당 약 10만원(1.4%)입니다
- 종전자산 1인당 평균 6.45억은 구조를 보여줄 뿐 개인 분담금 계산에 쓸 수 없고, 실거래가와도 분모·시점·대상이 달라 비교할 수 없습니다
- 조합의 예산서·자금 집행 내역은 조합원 전용이라 외부에서 볼 수 없었습니다
이 글의 수치는 2026년 10월 21일에 서울시 고시 제2025-188호 본문을 직접 읽어 옮긴 것이고, 조합 공개자료 접근은 10월 23일에 확인했습니다. 특정 물건의 매수를 권하지 않으며, 개인 분담금은 해당 조합의 추정분담금 자료와 향후 감정평가로 확인하시기 바랍니다.