결론부터. 같은 동네에서 같은 돈을 써도, 빌라로 사느냐 단독주택으로 사느냐에 따라 따라오는 땅이 2.58배 차이 납니다.
8억원을 기준으로 환산하면 이렇습니다.
- 연립·다세대(빌라)를 사면 대지지분 5.64평(18.7㎡)
- 단독·다가구를 사면 대지 14.53평(48.0㎡)
차이가 8.89평입니다. 그런데 더 들여다보면, 벌어지는 쪽은 건물이 아니라 땅이었습니다.
어떻게 집계했나
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기간 | 2023년 10월 ~ 2026년 10월 (37개월) |
| 자료 | 국토교통부 연립다세대·단독다가구 매매 실거래가 (공공데이터포털 공개 API) |
| 범위 | 용산구 전량을 받아 법정동이 서계동인 건만 추림 |
| 표본 | 연립·다세대 97건, 단독·다가구 31건 |
| 거르기 | 중개거래만. 직거래와 계약해제 건은 제외 |
| 집계 | 거래별로 면적당 단가를 낸 뒤 중위값. 평균은 쓰지 않음 |
| 환산 | 1평 = 3.3058㎡ |
면적 기준은 자료가 주는 그대로 썼습니다. 연립·다세대는 대지권면적(등기부상 내 몫의 땅)과 전용면적, 단독·다가구는 대지면적과 연면적입니다.
단독·다가구 자료는 개인정보 보호 때문에 지번과 건물명이 가려져 나옵니다. 그래서 단독은 법정동 단위 집계만 가능하고, 구역 안팎을 가를 수 없습니다.
땅값은 2.58배, 건물값은 1.26배
| 기준 | 연립·다세대 | 단독·다가구 | 배율 |
|---|---|---|---|
| 땅 1평 | 1억 4,178만원 | 5,504만원 | 2.58배 |
| 건물 1평 | 6,181만원 | 4,901만원 | 1.26배 |
글 상단의 두 그림이 이 대비입니다.
건물만 놓고 보면 두 상품의 값은 크게 다르지 않습니다. 1.26배면 같은 동네의 집값 차이로 설명이 되는 수준입니다. 격차가 터지는 곳은 땅입니다.
왜 벌어지는가
두 가지가 겹쳐 있습니다.
첫째, 집 한 채가 깔고 앉은 땅의 크기가 다릅니다. 건물면적 1㎡당 딸린 땅을 계산하면 이렇게 나옵니다.
| 건물 1㎡당 땅 | |
|---|---|
| 연립·다세대 | 0.42㎡ |
| 단독·다가구 | 0.81㎡ |
단독이 1.92배 더 많은 땅을 깔고 있습니다. 빌라는 한 필지에 여러 세대가 올라가니 당연한 결과입니다.
둘째, 살 수 있는 사람의 수가 다릅니다. 총액 분포를 보면 진입 문턱이 보입니다.
| 최저 | 1분위 | 중위 | 3분위 | 최고 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 연립·다세대 | 3.10억 | 5.50억 | 7.30억 | 8.50억 | 12.00억 |
| 단독·다가구 | 2.40억 | 7.00억 | 8.54억 | 11.50억 | 32.00억 |
빌라는 대부분 5억~8억 사이에 몰려 있습니다. 단독은 3분위가 11.5억이고 위로는 32억까지 갑니다. 같은 땅이어도 덩어리째 사야 하는 쪽은 살 수 있는 사람이 적고, 그만큼 단가가 눌립니다.
면적을 맞춰도 격차는 남습니다
“그건 땅 크기가 달라서 생긴 착시 아닌가” 싶어 면적 구간을 맞춰 다시 봤습니다.
| 땅 면적 | 연립·다세대 | 단독·다가구 |
|---|---|---|
| 20㎡ 미만 | 1억 5,060만원 (65건) | 1억 1,019만원 (3건) |
| 20~50㎡ | 9,868만원 (31건) | 5,809만원 (9건) |
| 50~100㎡ | 표본 1건 | 5,504만원 (15건) |
| 100㎡ 이상 | 해당 없음 | 3,511만원 (4건) |
구간을 맞춰도 연립이 비쌉니다. 20㎡ 미만에서 1.37배, 20~50㎡에서 1.70배입니다. 면적 효과만으로는 설명되지 않고, 상품군 자체의 차이가 따로 있습니다.
표에서 또 하나 읽히는 것은 땅이 커질수록 평당 단가가 내려간다는 점입니다. 단독만 놓고 봐도 20~50㎡ 5,809만원에서 100㎡ 이상 3,511만원으로 떨어집니다. 총액 부담이 단가를 누르는 같은 구조입니다.
3년 동안 어느 쪽이 더 올랐나
| 연도 | 연립·다세대 | 단독·다가구 |
|---|---|---|
| 2024년 | 1억 2,209만원 (22건) | 3,847만원 (5건) |
| 2025년 | 1억 3,068만원 (36건) | 5,334만원 (13건) |
| 2026년 | 1억 6,747만원 (37건) | 6,289만원 (12건) |
| 3년 변화 | +37.2% | +63.5% |
단독 쪽이 더 가파릅니다. 다만 2024년 표본이 5건이라 출발점이 흔들릴 수 있습니다. 숫자를 그대로 믿기보다 방향 정도로 읽는 편이 안전합니다.
이 숫자를 분담금 계산에 그대로 옮기면 안 됩니다
재개발에서 조합원이 받는 몫은 종전자산 감정평가액으로 정해집니다. 그리고 감정평가액은 실거래가와 같지 않습니다.
- 감정평가는 토지와 건물을 함께 산정합니다. 땅만 보는 것이 아닙니다
- 평가 기준 시점은 사업시행인가 고시일입니다. 지금 거래되는 값이 그대로 들어가지 않습니다
- 서계 통합구역은 제2종일반주거(용적률 250%)·제3종일반주거(300%)·준주거(400%)에 걸쳐 있습니다. 같은 면적이어도 땅이 어느 용도지역에 있느냐가 평가에 영향을 줍니다
- 권리산정기준일, 주택 수 산정, 현금청산 여부 같은 조건이 사람마다 다릅니다
그러니 위 표는 **“지금 시장이 이 동네 땅을 어떻게 값 매기고 있는가”**를 보여주는 자료이지, 누가 얼마를 받게 될지를 말해주지 않습니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권하지 않습니다.
이 집계의 한계
표본이 고르지 않습니다. 연립 97건에 단독 31건입니다. 면적 구간으로 쪼개면 3~4건짜리 칸이 생깁니다. 그런 칸은 표에 건수를 함께 적었으니 감안해서 보시기 바랍니다.
구역 안팎을 가르지 못했습니다. 단독 자료에 지번이 없어 법정동 전체로 묶었습니다. 서계동에는 서계 통합구역 말고 서계동 116번지 모아타운도 있고, 어느 구역에도 들어가지 않는 땅도 있습니다.
호가가 아니라 신고된 실거래입니다. 대신 최근 두 달은 신고 지연으로 건수가 덜 찼을 수 있습니다.
연립의 대지권면적은 등기부 기준입니다. 등기가 정리되지 않은 물건은 실제 지분과 다를 수 있습니다.
정리
- 서계동에서 땅 1평 값은 연립·다세대 1억 4,178만원, 단독·다가구 5,504만원으로 2.58배 벌어집니다
- 반면 건물 1평 값은 6,181만원과 4,901만원으로 1.26배 차이에 그칩니다. 벌어지는 쪽은 건물이 아니라 땅입니다
- 이유는 두 가지입니다. 단독이 건물면적 1㎡당 1.92배 많은 땅을 깔고 있고, 총액이 커서 살 수 있는 사람이 적습니다
- 면적 구간을 맞춰도 격차가 남습니다. 20㎡ 미만 1.37배, 20~50㎡ 1.70배
- 다만 감정평가액은 실거래가가 아닙니다. 토지와 건물을 함께 보고, 기준 시점도 사업시행인가 고시일입니다
이 글의 수치는 2026년 10월 21일에 받은 국토교통부 실거래가 원자료를 직접 집계한 것입니다. 실제 판단에는 해당 조합의 공개자료와 감정평가 결과를 직접 확인하시기 바랍니다.