결론부터. 감정가 5억원인 조합원이 84㎡를 받으면, 고시 숫자로 계산한 분담금은 서계 통합구역 약 9.7억, 청파2구역 약 9.3억입니다. 59㎡로 내려가면 5억대, 39㎡면 2억 안팎입니다.
여기에 바로 옆 청파1구역이 실제로 계약한 공사비가 적용되면, 같은 조합원의 분담금은 약 8,900만원 더 늘어납니다. 글 상단의 그림이 평형별 분담금을 두 경우로 나란히 놓은 것입니다.
이 숫자는 개인의 실제 분담금이 아닙니다. 고시가 가정한 분양가와 비례율을 그대로 쓴 산식의 결과입니다. 다만 매수를 검토하는 사람이 “이 물건으로 84㎡까지 가려면 얼마가 더 드나”를 처음 가늠할 때 쓸 수 있는 숫자는 지금 이것뿐입니다.
계산식은 한 줄입니다
분담금 = 받을 아파트의 조합원 분양가 − (내 감정가 × 비례율)
감정가에 비례율을 곱한 것이 권리가액, 즉 조합이 인정해 주는 내 몫입니다. 받을 집값에서 그걸 빼면 더 내야 할 돈이 남습니다. 결과가 마이너스면 오히려 돌려받습니다.
이 식에 넣을 숫자 셋 중 둘은 고시에 있습니다. 비례율은 5편과 7편에서 본 서계 101.02%, 청파2 101.17%입니다. 분양가는 평형별로 적혀 있지 않아서 아래처럼 역산했습니다. 남은 하나, 감정가는 사업시행인가 뒤 감정평가에서 정해지므로 3억·5억·8억 세 가지를 가정했습니다.
평형별 예상 분양가
고시의 비례율 산출근거에는 분양 수입 총액이, 주택 규모 표에는 평형별 분양 세대수가 있습니다. 총액을 분양 세대의 전용면적 합계로 나누면 전용 1㎡당 분양가가 나옵니다.
| 서계 통합구역 | 청파2구역 | |
|---|---|---|
| 분양 수입 (조합원 + 일반) | 2조 2,999억 | 1조 5,796억 |
| 분양 세대 | 2,103 | 1,498 |
| 전용면적 합계 | 130,739㎡ | 92,462㎡ |
| 전용 1㎡당 | 1,759만원 | 1,708만원 |
여기에 평형을 곱하면 이렇습니다.
| 전용 | 서계 통합구역 | 청파2구역 |
|---|---|---|
| 39㎡ | 6.86억 | 6.66억 |
| 45㎡ / 49㎡ | 7.92억 (45㎡) | 8.37억 (49㎡) |
| 59㎡ | 10.38억 | 10.08억 |
| 74㎡ | — | 12.64억 |
| 84㎡ | 14.78억 | 14.35억 |
| 124㎡ | — | 21.18억 |
서계 고시는 조합원 분양가와 일반분양가를 같은 단가로 잡았습니다. 청파2도 이 방식으로 계산하면 조합원 분양 1,366세대와 일반분양 132세대의 세대당 금액(10.65억, 9.50억)이 평형 구성 차이로 설명됩니다. 그래서 두 구역 모두 조합원 분양가에 할인이 없는 상태의 숫자입니다.
감정가별 분담금
서계 통합구역 (비례율 101.02%)
| 받을 평형 | 분양가 | 감정가 3억 | 감정가 5억 | 감정가 8억 |
|---|---|---|---|---|
| 39㎡ | 6.86억 | 3.83억 | 1.81억 | 1.22억 환급 |
| 45㎡ | 7.92억 | 4.89억 | 2.87억 | 0.17억 환급 |
| 59㎡ | 10.38억 | 7.35억 | 5.33억 | 2.30억 |
| 84㎡ | 14.78억 | 11.75억 | 9.73억 | 6.70억 |
청파2구역 (비례율 101.17%)
| 받을 평형 | 분양가 | 감정가 3억 | 감정가 5억 | 감정가 8억 |
|---|---|---|---|---|
| 39㎡ | 6.66억 | 3.63억 | 1.60억 | 1.43억 환급 |
| 49㎡ | 8.37억 | 5.34억 | 3.31억 | 0.28억 |
| 59㎡ | 10.08억 | 7.04억 | 5.02억 | 1.99억 |
| 74㎡ | 12.64억 | 9.61억 | 7.58억 | 4.55억 |
| 84㎡ | 14.35억 | 11.32억 | 9.29억 | 6.26억 |
| 124㎡ | 21.18억 | 18.15억 | 16.13억 | 13.09억 |
같은 감정가, 같은 평형이면 청파2가 서계보다 2,000만~4,500만원 적게 냅니다(39㎡ 약 2,000만원, 84㎡ 약 4,400만원). 전용 1㎡당 분양가가 청파2 쪽이 3% 낮기 때문입니다.
표에서 가장 눈에 띄는 건 평형 사이의 간격입니다. 59㎡에서 84㎡로 올라가는 데만 서계 4.40억, 청파2 4.27억이 더 듭니다. 감정가 1억원을 더 인정받는 것(권리가액 약 1.01억)보다 평형 한 단계가 4배 넘게 무겁습니다.
평균 소유자라면
7편에서 종전자산 추정액을 소유자 수로 나누면 두 구역 모두 1인당 약 6.46억이라고 적었습니다. 이 평균을 감정가로 넣으면 이렇습니다.
| 감정가 6.46억 가정 | 서계 통합구역 | 청파2구역 |
|---|---|---|
| 59㎡ 분담금 | 3.86억 | 3.55억 |
| 84㎡ 분담금 | 8.26억 | 7.82억 |
다만 이 평균에는 대지 10㎡ 빌라와 200㎡ 단독주택이 함께 들어 있습니다. 소형 빌라 지분을 산 사람의 감정가는 이 평균보다 훨씬 낮을 가능성이 큽니다. 위 감정가별 표로 보시는 편이 정확합니다.
옆 구역 공사비가 적용되면
9편에서 청파1구역의 실제 계약 단가(평당 929만원)를 두 고시의 비례율 표에 넣으면 비례율이 약 83%로 내려간다고 계산했습니다. 그 경우 분담금은 감정가에 비례해서 늘어납니다.
| 감정가 | 서계 (101.02% → 83.30%) | 청파2 (101.17% → 83.29%) |
|---|---|---|
| 3억 | +5,316만원 | +5,364만원 |
| 5억 | +8,860만원 | +8,940만원 |
| 8억 | +1억 4,176만원 | +1억 4,304만원 |
평형과 상관없이 감정가만으로 정해집니다. 감정가 5억원인 조합원이 84㎡를 받으면 서계 약 10.6억, 청파2 약 10.2억이 됩니다. 분양가가 그사이 함께 오르면 이 증가분은 그만큼 줄어듭니다.
매수가와 감정가는 다른 숫자입니다
이 표에 넣는 건 감정가지 매수가가 아닙니다. 재개발 구역의 빌라는 대개 감정가보다 비싸게 거래되고, 그 차이를 흔히 프리미엄이라고 부릅니다.
그래서 지금 매수하는 사람의 실제 투자금은 이렇게 셉니다.
총 투자금 = 매수가 + 분담금
예를 들어 서계에서 8억원에 산 빌라의 감정가가 5억원으로 나온다면, 84㎡까지 가는 총액은 8억 + 9.73억 = 약 17.7억입니다. 매수가가 같아도 감정가가 6억으로 나오면 분담금이 1억 남짓 줄고, 4억으로 나오면 그만큼 늘어납니다. 감정가를 얼마로 보느냐가 총액을 가르는 가장 큰 변수입니다.
이 계산이 틀릴 수 있는 지점
조합원 분양가는 보통 일반분양가보다 낮게 정해집니다. 두 고시는 할인 없이 같은 단가로 넣었습니다. 관리처분 단계에서 조합원 분양가가 10% 낮게 정해지면 84㎡ 분담금은 1.4~1.5억 줄어듭니다. 대신 일반분양 수입 의존이 커지면서 비례율이 함께 움직입니다.
평형별 단가가 같다고 가정했습니다. 실제로는 소형 평형의 3.3㎡당 단가가 더 높게 잡히는 경우가 있습니다. 그 경우 39·49㎡의 분양가는 이 표보다 높고 84㎡는 낮아집니다.
공급면적 기준으로 계산하면 약 5% 높게 나옵니다. 청파2 고시는 국민주택규모 주택의 공급면적(84.95㎡형 116.37㎡ 등)을 적었습니다. 이 공급면적에 고시의 평당 단가 4,300.9만원을 곱하면 84㎡ 분양가가 15.14억으로, 이 글의 14.35억보다 5.5% 높습니다. 이 글은 고시의 분양 수입 총액과 맞아떨어지는 쪽을 택했습니다.
감정가는 아무도 모릅니다. 사업시행인가 뒤 감정평가가 나오기 전까지 이 표의 감정가는 전부 가정입니다.
매수를 검토한다면 확인할 것
- 조합이 공개한 토지등소유자별 추정분담금 자료 (서계는 2026년 2월 정보몽땅에 산정 자료가 올라왔고, 조합원만 열람 가능)
- 검토 중인 물건과 비슷한 물건의 감정가 사례 (같은 구역의 관리처분 전이라면 인근 구역 사례)
- 총회에서 정해지는 조합원 분양가 할인율
- 시공사 선정 시 제시되는 공사비 단가 (청파1은 평당 929만원)
정리
- 고시의 분양 수입 총액을 분양 세대 전용면적으로 나누면 전용 1㎡당 서계 1,759만원, 청파2 1,708만원이고, 84㎡ 예상 분양가는 14.78억과 14.35억입니다
- 감정가 5억원이면 84㎡ 분담금은 서계 9.73억, 청파2 9.29억, 59㎡는 5.33억과 5.02억입니다. 감정가 8억원에 39㎡를 받으면 1.2~1.4억을 돌려받습니다
- 59㎡에서 84㎡로 올라가는 데 4.3~4.4억이 더 듭니다
- 옆 청파1구역의 실제 공사비가 적용되면 분담금은 감정가 1억원당 약 1,800만원 더 늘어납니다
- 실제 투자금은 매수가 + 분담금이고, 그 총액을 가르는 가장 큰 변수는 감정가입니다
이 글의 계산은 2026년 10월 29일 기준 서울시 고시 제2025-188호·제2024-519호의 추정치에 가정한 감정가를 넣은 것입니다. 개인의 실제 분담금이 아니며, 특정 물건의 매수를 권하지 않습니다. 실제 분담금은 조합의 추정분담금 자료와 관리처분 단계의 감정평가로 확인하시기 바랍니다.