결론부터. 서계 통합구역 땅의 70.8%는 용도지역이 올라갔고, 2.9%는 내려갔습니다.
정비구역으로 지정되기 전 이 땅은 **91.5%가 제1종일반주거지역과 제2종(7층이하)**이었습니다. 낮은 집만 지을 수 있는 땅이었다는 뜻입니다. 2025년 4월 10일 고시로 그중 80,021㎡가 2종·3종으로 올라갔습니다. 글 상단의 그림이 그 전후입니다.
그리고 한 조각이 반대로 움직였습니다. 일반상업지역 3,275㎡가 준주거로 내려갔습니다. 거기에 오피스텔 246세대가 들어갑니다.
어디서 나온 숫자인가
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 자료 | 서울특별시 고시 제2025-188호 본문 (서울시보 제4058호, 2025.04.10., 197~231쪽) |
| 읽은 부분 | 정비구역 지정 조서, 토지이용계획, 용도지역 결정(변경) 조서와 사유서, 획지별 건폐율·용적률, 용적률 계획(종합) |
| 안 읽은 부분 | 첨부 도면 7장 (JPG 이미지라 지번 단위 경계는 확인 불가) |
| 구성비 | 고시 표기가 아니라 면적을 직접 나눈 값을 씁니다. 이유는 아래에 |
고시 본문은 토지이음 고시 상세 페이지에 첨부돼 있지만 그 링크는 열리지 않고, 서울시 도시계획포털의 같은 PDF는 열립니다. 1편을 쓸 때 이 첨부파일 목록을 보고도 열지 않았던 것이 2편의 오류로 이어졌습니다. 그 정정은 2편과 정정 이력에 적었습니다.
지정 전과 후
| 용도지역 | 지정 전 | 지정 후 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 제1종일반주거 | 55,075㎡ (48.8%) | 14,692㎡ (13.0%) | −40,383 |
| 제2종일반(7층이하) | 48,177㎡ (42.7%) | 10,379㎡ (9.2%) | −37,798 |
| 제2종일반주거 | 4,713㎡ (4.2%) | 42,294㎡ (37.4%) | +37,581 |
| 제3종일반주거 | 1,713㎡ (1.5%) | 42,313㎡ (37.5%) | +40,600 |
| 준주거 | — | 3,275㎡ (2.9%) | +3,275 |
| 일반상업 | 3,275㎡ (2.9%) | — | −3,275 |
고시의 변경 사유서는 어느 땅이 어디로 갔는지를 적어 두고 있습니다.
- 1종 55,075㎡ → 1종 14,692 / 2종 39,421 / 3종 962
- 2종(7층이하) 48,177㎡ → 2종(7층이하) 10,379 / 3종 37,798
- 2종 4,713㎡ → 2종 2,873 / 3종 1,840
- 3종 1,713㎡ → 3종 1,713 (그대로)
- 일반상업 3,275㎡ → 준주거 3,275
올라간 땅을 더하면 39,421 + 962 + 37,798 + 1,840 = **80,021㎡, 70.8%**입니다. 그대로인 땅이 29,657㎡(26.3%), 내려간 땅이 3,275㎡(2.9%)입니다.
변경 사유는 한 줄입니다. “노후 주거지의 주거환경 개선 및 효율적인 토지이용을 위한 용도지역 변경.” 심의 완화사항에는 “용도지역 상향 : 제1종 및 제2종일반주거지역 → 제2종 및 제3종일반주거지역”이라고 적혀 있습니다.
구성비를 고시 그대로 쓰지 않은 이유
고시에 적힌 구성비를 더하면 100.1%가 나옵니다. 2종(7층이하) 10,379㎡를 9.5%라고 적어 뒀는데, 112,953으로 나누면 9.19%입니다. 2종의 구성비도 198쪽에는 37.4, 220쪽에는 37.3으로 다르게 적혀 있습니다. 면적은 양쪽이 같으니 면적을 믿고 비율은 다시 계산했습니다.
상업지역이 왜 내려갔나
일반상업지역은 주거지역보다 용적률 상한이 훨씬 높은 땅입니다. 그걸 준주거로 바꾼 것은 겉보기에 손해입니다.
고시의 토지이용계획을 보면 이유가 보입니다. 이 3,275㎡는 복합용지로 분류돼 있고, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 추정 비례율 산출 표에는 오피스텔 일반분양 246세대, 1,519억원이 수입으로 잡혀 있습니다. 상업지역에 오피스텔을 짓는 것보다 준주거에 짓는 쪽이 이 사업 구조에 맞았다는 판단으로 읽힙니다. 다만 고시는 이 변경에 별도 사유를 달지 않았습니다.
“250 / 300 / 400”이 아니라 246.91%인 이유
서울시 요약 페이지와 1편에는 용적률이 “제2종 250%, 제3종 300%, 준주거 400%“로 적혀 있습니다. 틀린 숫자는 아닌데, 법적 상한입니다. 실제로 짓기로 한 용적률은 다릅니다.
| 획지 | 용도지역 | 면적 | 정비계획 용적률 | 법적 상한 |
|---|---|---|---|---|
| 획지1 | 2종 | 38,649㎡ | 229.55% | 250% |
| 획지2 | 3종 | 42,313㎡ | 252.98% | 298.86% |
| 획지3 | 2종 | 772㎡ | 229.55% | 250% |
| 복합용지 | 준주거 | 3,275㎡ | 377.53% | 400% |
| 전체 (면적 가중) | 85,009㎡ | 246.91% | 280.10% |
전체 246.91%는 고시 208쪽에 적혀 있는 값입니다. 획지 면적으로 가중평균을 내면 그대로 나옵니다.
(38,649 × 229.55 + 42,313 × 252.98 + 772 × 229.55 + 3,275 × 377.53) ÷ 85,009 = 246.91
법적 상한 280.10%도 같은 방법으로 검산됩니다. (38,649 × 250 + 42,313 × 298.86 + 772 × 250 + 3,275 × 400) ÷ 85,009 = 280.10.
여기서 고시 안의 불일치 하나가 풀렸습니다. 227쪽 획지 표에는 준주거 정비계획 용적률이 “400”으로 적혀 있는데, 208쪽의 계산식은 377.53%를 씁니다. 377.53%를 넣어야 246.91%가 나오고, 400을 넣으면 247.78%가 됩니다. 227쪽의 400은 법적 상한을 잘못 옮겨 적은 것으로 보는 게 맞습니다.
왜 상한까지 다 쓰지 않는가 하면, 법적 상한과 정비계획 용적률의 차이 절반은 국민주택규모 공공주택으로 내놓아야 하기 때문입니다. 2종 부분은 20.45%p 차이의 절반인 4,030㎡ 이상, 3종 부분은 45.89%p 차이의 절반인 9,708㎡ 이상을 그렇게 씁니다. 상한을 더 쓸수록 공공에 내놓는 몫이 같이 늘어나는 구조입니다.
땅의 24.2%는 도로와 공원으로 나갑니다
| 구분 | 면적 | 비율 |
|---|---|---|
| 획지 (건물을 올리는 땅) | 85,009㎡ | 75.3% |
| 정비기반시설 등 | 27,343㎡ | 24.2% |
| — 도로 | 14,423㎡ | 12.8% |
| — 공원 2곳 | 8,764㎡ | 7.8% |
| — 공공기숙사 | 2,873㎡ | 2.5% |
| — 노인복지·청소년쉼터·공공공지 | 1,283㎡ | 1.1% |
| 종교시설 | 601㎡ | 0.5% |
구역 전체 112,953㎡ 중 건물을 올리는 땅은 85,009㎡입니다. 위에서 계산한 용적률 246.91%는 이 85,009㎡에 걸리는 숫자이지 112,953㎡에 걸리는 숫자가 아닙니다. 구역 전체로 환산하면 **185.8%**입니다. 같은 사업을 두고 “용적률 250%“와 “186%“가 둘 다 맞는 말이 될 수 있는 이유입니다.
도로 14,423㎡ 중에는 기존 도로를 넓히는 것과 새로 내는 것이 섞여 있습니다. 만리재로를 28m에서 최대 31m로, 청파로89길을 15m에서 최대 18m로 넓히고, 폭 15m 도로 186m를 새로 냅니다. 좁은 길 다섯 개는 없어집니다.
지번별로 쪼개지 못한 것
1편에서 “지번별 용도지역을 붙여 구역 안을 다시 쪼개 보겠다”고 적었습니다. 이번 글에서는 하지 못했습니다.
용도지역 경계는 고시 첨부 도면에만 있고, 도면은 이미지입니다. 토지이음에서 지번을 하나씩 조회하면 되는데 자동으로 돌릴 수 없는 구조라, 실거래가 찍힌 59개 지번을 손으로 눌러봐야 합니다. 그 작업은 따로 합니다.
대신 고시 사유서가 주는 단서는 있습니다. 1종이었던 땅 55,075㎡ 중 39,421㎡는 2종으로, 962㎡만 3종으로 갔습니다. 2종(7층이하)이었던 땅은 대부분(37,798㎡) 3종으로 갔습니다. 원래 등급이 한 단계 높았던 땅이 더 높은 곳으로 간 셈입니다. 지번별 조회를 하면 이 패턴이 어디서 깨지는지 볼 수 있을 겁니다.
이 글의 한계
지번 단위 경계가 없습니다. 면적 조서로 구역 전체의 구성은 알 수 있지만, 특정 필지가 어느 용도지역인지는 이 글로 알 수 없습니다.
용적률은 건축심의에서 바뀔 수 있습니다. 고시도 “향후 서울특별시 건축 심의에서 최종 확정”이라고 적어 두고 있습니다. 246.91%는 정비계획 단계의 숫자입니다.
고시 안의 숫자가 서로 맞지 않는 곳이 있습니다. 구성비 합계 100.1%, 준주거 용적률 377.53 대 400이 그렇습니다. 면적과 계산식을 기준으로 삼아 정리했고, 어느 쪽을 택했는지 본문에 밝혔습니다.
정리
- 서계 통합구역 112,953㎡ 중 80,021㎡(70.8%)는 용도지역이 올라갔고, 일반상업 3,275㎡(2.9%)는 준주거로 내려가 오피스텔 246세대 자리가 됐습니다
- 흔히 적히는 “2종 250 / 3종 300 / 준주거 400”은 법적 상한이고, 실제 정비계획 용적률은 획지 가중 246.91%, 구역 전체 기준으로는 **185.8%**입니다
- 고시 227쪽의 준주거 “400”은 208쪽 계산식의 377.53%와 맞지 않습니다. 377.53을 넣어야 246.91이 나오므로, 227쪽이 법적 상한을 잘못 옮긴 것으로 봅니다
- 땅의 24.2%는 도로·공원·공공시설로 나갑니다. 건물을 올리는 땅은 75.3%입니다
- 지번별 용도지역은 도면이 이미지라 이번에 붙이지 못했습니다. 토지이음 수동 조회로 따로 합니다
이 글의 수치는 2026년 10월 21일에 서울시 고시 제2025-188호 본문을 직접 읽어 옮긴 것입니다. 고시 본문은 서울시 도시계획포털에서 누구나 열어볼 수 있습니다.