결론부터. 청파2구역은 아파트를 지을 땅 64,557㎡를 전부 제2종일반주거지역 하나로 통일했습니다. 원래 이 땅은 거의 다 1종과 2종(7층 이하)이었습니다. 바뀌지 않고 남는 면적은 18,001.4㎡인데, 이 숫자는 새로 만드는 도로와 공원 면적과 소수점까지 같습니다. 택지는 전부 올리고, 기반시설 자리는 그대로 둔 것입니다.
걸어서 10분 거리의 서계 통합구역은 반대로 택지를 2종, 3종, 준주거 세 갈래로 나눴습니다. 두 고시를 같은 항목으로 맞대면 무엇이 같고 무엇이 다른지가 드러납니다. 용적률이 몇 배로 오르는지, 땅을 얼마나 내놓는지, 어떤 크기의 집이 들어서는지까지 차례로 보겠습니다.
무엇을 기준으로 비교하나
두 구역 모두 서울시 정비구역 지정 고시 원문을 썼습니다. 청파2는 제2024-519호(2024년 10월 31일), 서계는 제2025-188호(2025년 4월 10일)입니다. 4편에서 서계를 볼 때와 같은 방식으로, 고시의 용도지역 조서를 면적 단위로 따라가서 비율을 직접 나눴습니다. 고시에 인쇄된 구성비를 그대로 옮기지 않았습니다.
용적률은 기준 → 허용 → 상한 → 법적상한의 네 단계로 나란히 놓았습니다. 각 단계가 무엇을 뜻하는지는 아래 표 다음에 풀었습니다.
두 구역을 한 표에
| 청파2구역 | 서계 통합구역 | |
|---|---|---|
| 구역면적 | 82,558.4㎡ | 112,953㎡ |
| 택지(획지) | 64,557㎡ (78.2%) | 85,009㎡ (75.3%) |
| 도로·공원 등 기반시설 | 18,001.4㎡ (21.8%) | 27,343㎡ (24.2%) |
| 원래 용도지역 | 1종 59.5% / 2종(7층) 39.6% / 3종 0.9% | 1종 48.8% / 2종(7층) 42.7% / 2종 4.2% / 3종 1.5% / 상업 2.9% |
| 바뀐 뒤 택지 | 전부 2종 | 2종 · 3종 · 준주거 |
| 용도지역이 올라간 면적 | 77.5% | 70.8% |
| 내려간 면적 | 0.7% (3종 → 2종) | 2.9% (상업 → 준주거) |
| 기준 → 법적상한 용적률 | 163.36% → 250% (1.53배) | 202.34% → 280.10% (1.38배) |
| 순부담 ÷ 택지 | 13.5% | 13.4% |
| 계획 세대 | 1,905 (임대 407) | 2,691 (임대 588) |
| 평형 | 39 · 49 · 59 · 74 · 84 · 124㎡ | 39 · 45 · 59 · 84㎡ |
| 최고 높이 | 25층 / 해발 150m | 39층 |
용도지역: 한 갈래와 세 갈래
청파2의 용도지역 조서를 면적으로 따라가면 이렇습니다.
| 원래 | 면적 | → 2종으로 바뀐 면적 | 그대로 남은 면적 |
|---|---|---|---|
| 제1종일반주거 | 49,129.5㎡ | 42,992.7㎡ | 6,136.8㎡ |
| 제2종일반주거(7층 이하) | 32,671.7㎡ | 21,011.6㎡ | 11,660.1㎡ |
| 제3종일반주거 | 757.2㎡ | 552.7㎡ | 204.5㎡ |
| 계 | 82,558.4㎡ | 64,557.0㎡ | 18,001.4㎡ |
오른쪽 끝의 18,001.4㎡는 고시 토지이용계획의 정비기반시설 면적(도로 8,535.4㎡ + 공원 9,466.0㎡)과 같습니다. 고시는 이 둘을 따로 적었지만, 면적을 맞춰 보면 택지가 된 땅은 빠짐없이 2종으로 바뀌었고, 도로와 공원이 될 땅만 원래 용도지역을 유지한 것입니다.
서계는 달랐습니다. 4편에서 본 대로 1종 땅 일부는 2종으로, 일부는 3종으로 갔고, 2종(7층 이하)은 3종으로 올라갔으며, 일반상업지역은 준주거로 내려갔습니다. 그 결과 획지마다 법적상한 용적률이 250%, 298.86%, 400%로 갈렸습니다.
이 차이가 조합원에게 갖는 의미는 단순합니다. 청파2에서는 내 땅이 원래 1종이었든 2종(7층)이었든 사업 뒤에는 같은 2종 위에 섭니다. 서계는 어느 획지에 들어가느냐에 따라 용적률 조건이 다릅니다. 고시는 “주택용지의 합리적 관리를 위해 동일한 용도지역으로 조정”한다고 적었습니다. 0.7%뿐이던 3종 땅을 2종으로 낮춘 것도 이 때문입니다.
용적률: 더 낮은 데서 출발해 더 많이 오릅니다
| 단계 | 뜻 | 청파2구역 | 서계 통합구역 |
|---|---|---|---|
| 기준용적률 | 원래 용도지역으로 지을 수 있는 수준 (가중평균) | 163.36% | 202.34% |
| 허용용적률 | + 공공보행통로·열린단지 등 인센티브 | 180.02% (+16.66%p) | 216.76% (+14.42%p) |
| 상한용적률 (정비계획) | + 땅을 기부채납한 만큼 | 212.07% | 246.91% |
| 법적상한 | + 늘어난 몫의 절반을 국민주택규모 임대로 | 250.00% | 280.10% |
| 기준 대비 | 1.53배 | 1.38배 |
청파2는 1종 땅이 많아 출발점이 서계보다 39%p 낮습니다. 그런데 도착점은 30%p 차이로 좁혀집니다. 기준에서 법적상한까지 1.53배, 서계는 1.38배입니다.
인센티브 구성도 다릅니다. 서계는 공공보행통로 10%와 열린단지 5%로 14.42%p를 받았습니다. 청파2는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 방재안전 네 항목에 5%씩 20%를 걸고 그중 16.66%p를 적용받았습니다.
상한용적률 212.07%는 고시에 적힌 산식으로 그대로 재현됩니다. 허용용적률 180.02%에 (1 + 1.3 × 가중치 1.0122 × 토지 제공 비율 0.1353)을 곱하면 212.070%입니다.
땅을 내놓는 비율은 거의 같습니다
| 청파2구역 | 서계 통합구역 | |
|---|---|---|
| 새로 만드는 기반시설 | 18,001㎡ | 27,343㎡ |
| − 그 안의 국공유지 | 2,011㎡ | 6,330㎡ |
| − 폐지되는 기존 도로 등의 국공유지 | 7,256㎡ | 11,554㎡ |
| + 건축물 기부채납 환산 | 0 | 1,912㎡ |
| 순부담 | 8,734㎡ | 11,371㎡ |
| ÷ 택지 | 13.5% | 13.4% |
기반시설로 넘어가는 면적만 보면 청파2가 구역의 21.8%, 서계가 24.2%입니다. 그런데 원래 국공유지였던 땅을 빼고 조합원이 실제로 내놓는 순부담을 택지로 나누면 13.5%와 13.4%로 사실상 같습니다. 청파2 상한용적률 산식에 들어간 토지 제공 비율 0.1353이 바로 이 13.5%입니다. 서계 고시는 같은 산식의 중간값을 적지 않아 그대로 대조하지는 못했습니다.
어떤 크기의 집이 들어서나
| 전용 | 청파2 전체 | 그중 분양 | 그중 임대 | 서계 전체 |
|---|---|---|---|---|
| 39㎡ | 382 (20.1%) | 285 | 97 | 513 (19.1%) |
| 45 · 49㎡ | 694 (36.4%) | 484 | 210 | 543 (20.2%) |
| 59㎡ | 311 (16.3%) | 217 | 94 | 887 (33.0%) |
| 74㎡ | 201 (10.5%) | 198 | 3 | — |
| 84㎡ | 222 (11.7%) | 219 | 3 | 748 (27.8%) |
| 124㎡ | 95 (5.0%) | 95 | — | — |
| 계 | 1,905 | 1,498 | 407 | 2,691 |
60㎡ 이하 비율은 청파2 72.8%, 서계 72.2%로 거의 같습니다. 그런데 그 안의 구성이 다릅니다. 청파2는 49㎡가 가장 많고(36.4%), 서계는 59㎡가 가장 많습니다(33.0%). 서계는 45㎡, 청파2는 49㎡로 작은 평형의 기준 크기도 다릅니다.
큰 평형 쪽에서는 청파2에만 있는 것이 두 가지입니다. 74㎡ 201세대와 124㎡ 95세대입니다. 서계는 84㎡가 가장 큰 평형이고 85㎡ 초과는 한 세대도 없습니다. 청파2의 124㎡는 전부 분양분이고, 임대 407세대는 거의 다 59㎡ 이하에 배정됐습니다(401세대, 98.5%).
7편에서 조합원 분양 1,366세대와 일반분양 132세대가 세대당 10.65억과 9.50억으로 잡혀 있다고 적었습니다. 이 평형표의 분양 1,498세대가 그 둘로 나뉘는데, 고시에는 어느 평형이 어느 쪽인지 적혀 있지 않습니다.
높이를 층수가 아니라 해발고도로 묶었습니다
청파2는 높이 한도를 두 가지로 적었습니다. 획지 1·2는 25층 이하이면서 해발 150m 이하, 획지 3은 15층 이하이면서 해발 120m 이하입니다. 경사지라서 같은 25층이라도 어디에 서느냐에 따라 꼭대기 높이가 달라지기 때문입니다.
고시의 환경성 검토에는 구역의 30.1%가 경사 10~15°이고, 표고 50~60m 구간이 26.1%, 60~70m 구간이 17.6%라고 적혀 있습니다. 서계 고시는 평균표고 46.9m, 평균경사 10.6°로 다른 방식으로 적어 두어서, 두 구역의 지형을 같은 잣대로 견줄 수는 없었습니다.
이 비교의 단점
고시 시점이 다릅니다. 청파2는 2024년 7월 심의, 서계는 2024년 11월 심의 기준입니다. 정비계획은 사업시행인가 단계에서 다시 바뀔 수 있습니다.
지번별로는 아직 못 쪼갰습니다. 내 땅이 어느 획지에 들어가는지는 고시 도면을 봐야 하는데 도면이 이미지라 지번을 읽어 내지 못했습니다. 청파2는 택지가 모두 2종이라 서계보다 이 문제가 덜하지만, 획지 3은 높이 한도가 다릅니다.
평형 배정은 모릅니다. 조합원과 일반분양이 어떤 평형을 받는지는 관리처분 단계에서 정해집니다.
정리
- 청파2구역은 원래 **99.1%가 1종과 2종(7층 이하)**이던 땅이고, 택지 64,557㎡는 전부 제2종일반주거지역으로 바뀝니다. 남는 18,001.4㎡는 도로·공원 면적과 정확히 같습니다
- 서계 통합구역은 택지를 2종·3종·준주거 세 갈래로 나눠, 획지마다 법적상한이 250%, 298.86%, 400%로 다릅니다
- 용적률은 청파2가 기준 163.36%에서 법적상한 250%까지 1.53배, 서계가 202.34%에서 280.10%까지 1.38배로 오릅니다
- 조합원이 실제로 내놓는 순부담은 택지의 **13.5%와 13.4%**로 두 구역이 같습니다
- 60㎡ 이하 비율은 72.8%와 72.2%로 같지만, 청파2에는 서계에 없는 74㎡ 201세대와 124㎡ 95세대가 있습니다
- 청파2의 높이 한도는 층수와 함께 해발 150m·120m로 묶여 있습니다
이 글의 수치는 2026년 10월 27일에 서울시 고시 제2024-519호와 제2025-188호 원문을 직접 읽어 옮긴 것입니다. 정비계획은 인가 단계마다 바뀔 수 있으니 실제 판단에는 조합과 구청의 최신 고시를 확인하시기 바랍니다.