결론부터. 서계동 116번지 일대는 213세대가 사는 11,695.7㎡에 438세대를 넣는 계획이 10월 8일 서울시 심의를 통과했습니다. 1ha당 374.5세대로, 길 하나 건너 서계 통합구역(238.2세대)의 1.57배입니다. 글 상단의 그림이 그 차이입니다.
가능하게 한 것은 준주거지역 상향입니다. 서울시 자치구가 추진하는 모아타운 가운데 준주거로 올라가는 첫 사례이고, 용적률은 470% 이하까지입니다.
1편에서 “같은 서계동 안에 성격이 다른 사업장이 둘”이라고 적었습니다. 이 글은 그 둘째 사업장 이야기이고, 통합구역과 어떻게 다른지를 숫자로 나란히 놓습니다.
무엇이 확인됐고 무엇이 아직 없나
| 항목 | 상태 |
|---|---|
| 서울시 심의 결과 (2026.10.08) | 확인. 서울시 보도자료 (10.09), 용산구 보도자료 (10.22) |
| 대상지 면적·세대수·층수·용적률 | 확인 |
| 관리계획 결정 고시 본문 | 아직 없음. 심의 통과 후 주민 재공람을 거쳐 고시 예정 |
| 기존 용도지역·용적률 | 확인 안 됨. 보도자료에 “주거지역”으로만 표기 |
| 특례 근거 조항 | 확인 안 됨. “소규모주택정비사업 특례”라고만 표기 |
| 조합 추진경과 날짜 | 정보몽땅에 페이지는 있으나 내용이 열리지 않음 |
고시 본문이 나오면 서계 통합구역 때처럼 면적 조서와 용적률 산식을 볼 수 있습니다. 지금은 그 전 단계이고, 이 글은 보도자료 수준의 숫자를 다룹니다. 그 한계를 먼저 밝혀 둡니다.
두 사업장을 나란히 놓으면
| 서계동 116번지 일대 | 서계 통합구역 (33번지 일대) | |
|---|---|---|
| 사업 방식 | 모아타운 (소규모주택정비) | 주택정비형 재개발 (신속통합기획) |
| 대상지 면적 | 11,695.7㎡ | 112,953㎡ (9.7배) |
| 계획 세대 | 438세대 | 2,691세대 |
| 그중 임대 | 111세대 (25.3%) | 588세대 (21.9%) |
| 1ha당 세대 | 374.5 | 238.2 |
| 세대당 대지 | 26.7㎡ | 42.0㎡ |
| 용도지역 | 준주거로 상향 | 2종·3종 (70.8% 상향) + 준주거 2.9% |
| 용적률 | 470% 이하 | 획지 가중 246.91% |
| 최고 층수 | 35층 | 39층 |
| 단계 | 관리계획 심의 통과 (고시 전) | 조합설립인가 (2026.07.02) |
밀도가 가장 크게 갈립니다. 116번지는 땅이 통합구역의 10분의 1인데 한 세대에 돌아가는 대지가 26.7㎡로, 통합구역 42.0㎡의 64%입니다. 준주거 470%라는 용적률이 그 차이를 만듭니다. 통합구역은 2종·3종 땅이 대부분이라 획지 가중 246.91%에 머뭅니다.
임대 비율은 116번지가 높습니다. 438세대 중 111세대, 25.3%입니다. 통합구역은 21.9%입니다. 준주거로 올려 받는 대신 공공에 내놓는 몫이 그만큼 큰 것으로 읽히는데, 고시 전이라 어떤 산식으로 111세대가 나왔는지는 아직 확인할 수 없습니다.
층수는 거꾸로입니다. 용적률은 116번지가 높은데 최고 층수는 35층으로 통합구역 39층보다 낮습니다. 땅이 좁아 동을 여러 개 세울 수 없으니 건폐율을 높이는 쪽으로 간 것으로 보이지만, 이것도 계획도가 나와야 확인됩니다.
지금 213세대, 계획 438세대
용산구 자료에 따르면 대상지에는 현재 213세대가 있고 건축물 노후도는 84.6%입니다. 1ha당 182.1세대에서 374.5세대로, 2.06배가 됩니다.
서계 통합구역은 고시의 시행계획 표에서 현황 2,892세대가 계획 2,937세대로 45세대(1.6%) 늘어납니다. 이 2,937에는 오피스텔 246실이 들어 있고, 아파트만 세면 2,691세대로 현황보다 적습니다. 어느 기준이든 통합구역의 세대수는 거의 제자리입니다. 116번지는 그와 달리 두 배가 됩니다. 준주거 상향이 아니었다면 나오기 어려운 숫자입니다.
정정 (10월 27일). 처음 발행할 때 이 문단에 “통합구역은 현황 2,892세대에서 계획 2,691세대로 줄어든다”고만 적었습니다. 고시 표는 오피스텔을 포함해 2,937세대(45세대 증가)로 적고 있어, 두 기준을 함께 적는 것으로 고쳤습니다. 정정 이력
서울시 발표를 옮긴 기사 사이에서 10세대가 어긋났습니다
서울시는 이번 심의로 4개 사업지에서 1,735세대를 공급한다고 발표했습니다. 그런데 한 기사는 네 곳을 화곡 211, 서계 438, 망우 450, 면목 626으로 적었고, 이걸 더하면 1,725입니다.
보도자료 전문을 그대로 실은 다른 매체는 화곡을 221로 적었습니다. 221 + 438 + 450 + 626 = 1,735로 서울시 발표와 맞습니다. 10세대 차이는 화곡 숫자를 옮기는 과정의 오류이고, 서계동 438세대는 양쪽이 같습니다.
작은 차이지만, 보도마다 숫자가 다를 때 어느 쪽이 원문인지 확인하는 일은 이 시리즈가 계속 해 온 것이라 적어 둡니다.
3년간 116번지 거래는 0건이었습니다
국토교통부 연립다세대 매매 실거래 용산구 3년치(2023.10~2026.10)에서 서계동 거래 105건을 추렸습니다. 본번이 116인 거래는 한 건도 없습니다. 바로 옆 115번지에서 2024년 8월 한 건(대지권 31.48㎡, 7억 4,500만원)이 있었을 뿐입니다.
3편에서 다룬 서계동 거래는 대부분 통합구역 쪽인 33번지와 240~260번지대에 몰려 있었습니다. 116번지 일대는 가로주택정비사업조합이 이미 꾸려져 있는 구역입니다. 거래가 없는 이유를 이 자료만으로 단정할 수는 없지만, 이 구역의 시세를 실거래로 말할 수 없다는 것은 분명합니다. 모아타운 대상지의 범위가 116번지 본번을 넘어 어디까지인지도 고시가 나와야 압니다.
이 글의 한계
고시 전입니다. 관리계획 결정·고시가 나면 면적 조서, 기존 용도지역, 용적률 산식, 임대 산출 근거가 공개됩니다. 그때 이 글의 표는 다시 채워야 합니다.
기존 용도지역을 모릅니다. 보도자료가 “주거지역”으로만 적어 몇 종에서 준주거로 올라가는지 확인하지 못했습니다. 통합구역 고시의 사유서를 보면 서계동 일대는 1종·2종(7층이하)이 대부분이었지만, 116번지에 그대로 적용할 수는 없습니다.
특례 조항을 모릅니다. 어떤 법령·지침의 어느 조항으로 준주거 상향이 가능한지 보도자료는 적지 않았습니다.
밀도 비교는 계획 단계 숫자끼리입니다. 통합구역은 정비계획 고시, 116번지는 관리계획 심의안 기준이라 확정 수준이 다릅니다.
정리
- 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획이 2026년 10월 8일 서울시 통합심의를 통과했습니다. 11,695.7㎡에 최고 35층 438세대(임대 111), 준주거 상향에 용적률 470% 이하입니다
- 1ha당 374.5세대로 서계 통합구역 238.2세대의 1.57배, 세대당 대지는 26.7㎡로 통합구역의 64%입니다
- 지금 213세대에서 2.06배가 됩니다. 통합구역 세대수가 거의 제자리(오피스텔 포함 +1.6%, 아파트만 세면 감소)인 것과 대조됩니다
- 임대 비율은 25.3%로 통합구역 21.9%보다 높습니다
- 서울시 발표 1,735세대를 옮긴 보도 사이의 10세대 차이는 화곡 숫자 전사 오류였고, 서계동 438은 양쪽이 같습니다
- 3년간 116번지 본번 실거래는 0건입니다. 이 구역의 시세는 실거래로 말할 수 없습니다
이 글은 2026년 10월 24일에 확인한 서울시·용산구 보도자료와 실거래 원자료 기준입니다. 관리계획 고시가 나오면 갱신합니다. 특정 물건의 매수를 권하지 않습니다.