결론부터. 청약 가점 84점은 노력으로 채우는 점수가 아닙니다. 무주택기간이 만 30세부터 기산되기 때문에, 나이가 점수의 천장을 먼저 정해버립니다. 2026년 기준으로 계산해보면 만 30세가 받을 수 있는 최대치는 52점, 만 35세는 64점이고, 84점 만점은 만 45세가 되어야 열립니다. 부양가족을 6명 채우고 통장을 만점까지 채워도 그렇습니다.
이 계산이 왜 중요한지는 간단합니다. 자기 점수가 낮아서 떨어진 게 아니라, 그 나이에 받을 수 있는 최대치에 이미 가까웠는데도 커트라인이 더 높았던 경우가 있습니다. 그렇다면 가점제를 계속 두드릴 일이 아니라 추첨제나 특별공급으로 창구를 옮기는 판단이 필요합니다. 내 천장을 알아야 그 판단이 가능합니다.
먼저 배점표를 구간 하나 빠뜨리지 않고 싣고, 그 다음에 천장을 계산합니다.
1. 배점표 — 세 항목 전체 구간
요약된 “1년마다 2점” 식 설명으로는 자기 구간을 정확히 못 찾습니다. 세 표 모두 전 구간입니다.
무주택기간 (상한 32점)
| 무주택기간 | 점수 | 무주택기간 | 점수 | |
|---|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2 | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18 | |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20 | |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22 | |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24 | |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26 | |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28 | |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30 | |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16 | 15년 이상 | 32 |
주택을 소유하고 있으면 이 항목은 0점입니다.
부양가족 수 (상한 35점)
| 부양가족 | 0명 | 1명 | 2명 | 3명 | 4명 | 5명 | 6명 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 점수 | 5 | 10 | 15 | 20 | 25 | 30 | 35 |
본인은 부양가족에 들어가지 않습니다. 0명이어도 기본 5점이 붙습니다.
청약통장 가입기간 (상한 17점)
| 가입기간 | 점수 | 가입기간 | 점수 | |
|---|---|---|---|---|
| 6개월 미만 | 1 | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 10 | |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 11 | |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 12 | |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 4 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 13 | |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 5 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 14 | |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 6 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 15 | |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 16 | |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 8 | 15년 이상 | 17 | |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 9 |
32 + 35 + 17 = 84점입니다.
2. 나이가 만드는 천장
무주택기간은 만 30세가 된 날부터 셉니다(만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일). 20대 내내 무주택이었어도 그 기간은 점수가 되지 않습니다. 이 한 줄이 점수 구조 전체를 지배합니다.
그러면 각 나이에서 받을 수 있는 최대치가 정해집니다. 아래는 2026년 기준으로, 부양가족 6명·통장 최대라는 가장 유리한 조건을 가정해 계산한 상한입니다.
| 나이 | 무주택기간 최대 | 통장 최대 | 부양가족 최대 | 받을 수 있는 최대 점수 |
|---|---|---|---|---|
| 만 30세 | 2점 (0년) | 15점 | 35점 | 52점 |
| 만 31세 | 4점 | 16점 | 35점 | 55점 |
| 만 32세 | 6점 | 17점 | 35점 | 58점 |
| 만 33세 | 8점 | 17점 | 35점 | 60점 |
| 만 35세 | 12점 | 17점 | 35점 | 64점 |
| 만 38세 | 18점 | 17점 | 35점 | 70점 |
| 만 40세 | 22점 | 17점 | 35점 | 74점 |
| 만 43세 | 28점 | 17점 | 35점 | 80점 |
| 만 45세 | 32점 | 17점 | 35점 | 84점 (만점) |
통장 최대는 2026년 기준 계산입니다. 만 30세(1996년생)는 미성년 시기가 전부 2023년 이전이라 2년만 인정되어, 성년 11년 + 2년 = 13년으로 15점이 상한입니다. 만 32세부터는 성년 기간만으로 15년을 채워 17점이 가능합니다.
만 30세가 부양가족을 6명 두는 일은 거의 없으니, 현실적인 조건도 함께 놓아봅니다. 부양가족 3명(배우자 + 자녀 2명, 20점) 기준입니다.
| 나이 | 무주택 | 부양가족 3명 | 통장 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 만 30세 | 2 | 20 | 15 | 37점 |
| 만 35세 | 12 | 20 | 17 | 49점 |
| 만 38세 | 18 | 20 | 17 | 55점 |
| 만 40세 | 22 | 20 | 17 | 59점 |
| 만 45세 | 32 | 20 | 17 | 69점 |
서울 인기 단지의 가점 커트라인이 60점대 후반에서 70점대에 형성되는 회차라면, 만 40세 이전의 3인 가구는 조건을 다 채워도 닿기 어렵다는 뜻입니다. 이건 준비가 부족해서가 아니라 배점 구조가 그렇게 설계돼 있기 때문입니다. 이 표를 보고 실망하시라는 게 아니고, 가점제 외의 창구를 함께 봐야 하는 시점을 판단하시라는 뜻입니다. 추첨제 물량, 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급은 가점을 쓰지 않습니다.
3. 세 가지 조건으로 끝까지 계산해보면
| A — 만 32세 미혼 | B — 만 38세 3인 가구 | C — 만 45세 부모 부양 | |
|---|---|---|---|
| 조건 | 단독 세대, 2018년 통장 가입 | 배우자 + 자녀 1명, 2010년 가입 | 배우자 + 자녀 2명 + 부모 2명(세대주, 5년 등재), 2006년 가입 |
| 무주택기간 | 2년 → 6점 | 8년 → 18점 | 15년 → 32점 |
| 부양가족 | 0명 → 5점 | 2명 → 15점 | 5명 → 30점 |
| 통장 가입기간 | 8년 → 10점 | 16년 → 17점 | 20년 → 17점 |
| 합계 | 21점 | 50점 | 79점 |
A와 C의 차이 58점 중 26점이 무주택기간에서 나옵니다. 부양가족(25점)과 통장(7점)을 합친 것과 비슷한 무게입니다. 가점제에서 나이가 가장 강한 변수라는 말이 여기서 나옵니다.
4. 경계에서 갈리는 것들
배점표를 아는 것과 자기 점수를 맞게 계산하는 것은 다릅니다. 판정이 갈리는 지점입니다.
만 30세 생일과 혼인신고일. 만 30세 이전에 혼인했다면 기산점이 혼인신고일로 당겨집니다. 만 27세에 혼인신고를 했다면 만 30세인 사람보다 3년을 앞서 출발합니다. 반대로 만 30세 이후에 혼인했다면 기산점은 그대로 만 30세입니다.
주택을 처분한 이력. 과거에 주택이 있었다면 무주택기간은 가장 최근에 무주택자가 된 날부터 새로 셉니다. 만 45세여도 5년 전에 집을 팔았다면 무주택기간은 5년, 12점입니다.
만 60세 이상 직계존속의 주택. 부모님이 만 60세 이상이고 주택을 갖고 있다면, 민영주택 가점제에서는 무주택으로 봅니다(주택공급에 관한 규칙 제53조 6호). 다만 노부모 부양자 특별공급을 신청할 때는 이 규정이 적용되지 않아 유주택으로 판정됩니다. 같은 부모, 같은 집인데 창구에 따라 결과가 반대가 됩니다.
직계존속 3년, 만 30세 이상 자녀 1년. 부모님을 부양가족에 넣으려면 청약자가 세대주이면서 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 계속 등재가 요건입니다. 만 30세 미만 미혼 자녀는 기간 요건이 없습니다.
세대 분리된 배우자. 배우자는 세대가 분리돼 있어도 부양가족으로 인정됩니다. 배우자와 같은 세대에 있는 자녀도 함께 인정됩니다.
5. 통장 가입기간은 두 번 잘립니다
이 항목이 가장 자주 잘못 계산되는 곳입니다. 미성년 시기 가입기간 인정 한도가 2년에서 5년으로 늘어난 것은 맞지만, 조건이 2단으로 걸립니다. 규칙 원문은 이렇습니다.
“미성년자로서 가입한 2023년 12월 31일 이전의 기간(해당 기간이 2년을 초과하는 경우에는 2년으로 한다)과 2024년 1월 1일 이후의 기간의 합이 5년을 초과하는 경우에는 5년만 인정한다.”
즉 2023년 이전 미성년 기간은 최대 2년까지만 들어가고, 거기에 2024년 이후 기간을 더해 합계 5년이 최종 한도입니다. “미성년 5년 인정”만 기억하고 계산하면 실제보다 점수를 높게 잡게 됩니다.
예를 들어 2017년(만 14세)에 가입한 2003년생은 2023년까지 7년을 보유했지만 그중 2년만 인정되고, 2024년 이후는 성년이므로 미성년 한도와 무관하게 전부 인정됩니다.
배우자 통장 합산도 한도가 있습니다. 2024년 3월 25일부터 민영주택 일반공급에서 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 점수를 합산해주는데, 합산으로 더할 수 있는 점수는 최대 3점이고 가입기간 항목 전체 한도인 17점은 그대로입니다. 본인이 이미 15년 이상으로 17점이면 배우자 합산으로 늘어날 점수가 없습니다.
6. 계산 전 확인할 것
- 무주택기간을 만 30세 또는 혼인신고일(만 30세 이전 혼인 시) 부터 계산했다
- 과거 처분한 주택이 있다면 처분일부터 재기산했다
- 부모님을 부양가족에 넣었다면 세대주 요건 + 3년 계속 등재를 확인했다
- 만 60세 이상 부모의 주택은 일반공급이냐 노부모 특별공급이냐에 따라 다르게 본다는 점을 확인했다
- 통장 미성년 기간을 2023년 이전 2년 캡까지 반영해 계산했다
- 위 연령별 상한표에서 내 나이의 천장을 확인했다
- 청약홈 공식 계산기로 교차 검증까지 마쳤다
정리
가점제의 세 항목 중 본인이 단기간에 바꿀 수 있는 것은 사실상 없습니다. 무주택기간은 시간이 쌓아주고, 부양가족은 가족 구성이 정하고, 통장 가입기간은 과거의 선택입니다. 그래서 가점 계산의 실익은 점수를 올리는 데 있지 않고, 내 천장을 알고 창구를 고르는 데 있습니다.
만 40세 이전이고 부양가족이 3명 이하라면 가점제 경쟁력은 구조적으로 제한됩니다. 그 자리에서 할 수 있는 선택은 추첨제 비중이 높은 물량을 보거나, 가점을 쓰지 않는 특별공급 자격을 점검하는 쪽입니다. 반대로 만 45세에 근접했다면 가점제가 가장 유리한 창구가 됩니다.
배점표와 산정 규칙은 2026년 9월 17일 확인 기준입니다. 특히 만 30세 이상 자녀의 부양가족 인정 요건(현행 1년)을 3년으로 강화하는 개정안이 2026년 4월 입법예고를 거쳐 추진 중이므로, 신청 전에 해당 회차 공고문의 기준을 반드시 확인하세요. 애매한 항목은 공고문 원문이 언제나 이 글보다 우선합니다.