민간분양 일반공급에서 당락을 가르는 것은 결국 가점 84점 만점 구조를 정확히 이해하는 데서 시작합니다. 항목은 딱 3개인데, 실제로는 산정 기준을 잘못 알아서 부적격 처리되는 사례가 매년 반복됩니다. 부적격 판정을 받으면 최대 1년간 청약 제한이 걸릴 수 있기 때문에, “대충 계산”이 가장 비싼 실수가 됩니다.
가점 3항목 — 전체 구조
| 항목 | 만점 | 산정 방식 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 1년 미만 2점 → 15년 이상 32점 (1년마다 +2점) |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점 → 6명 이상 35점 (1명마다 +5점) |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 미만 1점 → 15년 이상 17점 |
세 항목을 합쳐 최대 84점. 배점이 가장 큰 항목은 부양가족(35점)이고, 1명 차이가 5점을 좌우하기 때문에 실수했을 때 타격도 가장 큽니다.
항목 1 — 무주택기간 (최대 32점)
가장 오해가 많은 항목입니다. 핵심 원칙 세 가지:
기산점이 “만 30세”라는 점. 무주택기간은 만 30세가 된 날부터 계산합니다. 단, 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 기산합니다. 20대 내내 무주택이었어도 30세 전 기간은 점수에 반영되지 않습니다.
세대 전원이 무주택이어야 한다는 점. 본인뿐 아니라 세대별 주민등록표에 함께 등재된 세대원(배우자, 직계존비속) 전원이 기준입니다. 부모님과 같은 세대인데 부모님이 유주택자라면 무주택 산정이 달라질 수 있습니다 — 단, 만 60세 이상 직계존속이 소유한 주택은 예외적으로 무주택으로 간주하는 규정이 있습니다(공공임대 등 일부 유형 제외).
주택을 처분한 적이 있다면, 처분일 이후부터 다시 계산한다는 점. 과거 유주택 이력이 있으면 무주택기간은 그 주택을 처분한 날부터 새로 기산합니다.
항목 2 — 부양가족 수 (최대 35점)
기본 5점(부양가족 0명)에서 시작해 1명당 5점씩 추가됩니다. 인정 범위가 까다로운 항목:
- 배우자: 세대 분리가 되어 있어도 부양가족으로 인정됩니다.
- 직계존속(부모·조부모): 청약자가 세대주이면서, 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 인정됩니다. “작년에 모셔왔다”면 아직 인정되지 않습니다.
- 직계비속(자녀): 미혼 자녀가 대상이며, 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 같은 주민등록표에 등재된 경우에만 인정됩니다.
부적격 사례의 단골이 바로 이 항목입니다. 특히 직계존속의 “3년 계속 등재” 요건과, 유주택 직계존속의 처리를 놓치는 경우가 많습니다.
항목 3 — 청약통장 가입기간 (최대 17점)
세 항목 중 가장 단순합니다. 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점씩 늘어 15년 이상이면 만점 17점. 통장 종류 변경이나 예치금 변경과 무관하게 최초 가입일 기준으로 계산됩니다.
참고로 최근 제도 개편으로 배우자의 통장 가입기간 일부를 합산해주는 제도가 도입되는 등 세부 규정은 계속 바뀌고 있습니다. 신청 전 청약홈 공고문의 해당 회차 기준을 반드시 확인하세요.
흔한 계산 실수 체크리스트
- 만 30세 이전 무주택기간을 포함해 계산했다 → 기산점 확인
- 세대원의 주택 소유 여부를 확인하지 않았다 → 세대 전원 기준
- 함께 산 지 3년이 안 된 부모님을 부양가족에 넣었다 → 3년 계속 등재 요건
- 처분한 주택 이력을 빼먹었다 → 처분일부터 재기산
- 계산기를 안 돌려보고 자기 계산만 믿었다 → 청약홈 공식 계산기로 교차 검증
정리
가점 계산의 정석은 하나입니다: 직접 계산해본 뒤, 청약홈 공식 계산기로 교차 검증하고, 애매한 항목은 해당 공고문 원문으로 확인한다. 특히 부양가족 요건과 무주택 기산점은 공고 회차나 제도 개정에 따라 세부 적용이 달라질 수 있으므로, 이 글의 기준 역시 발행일 기준이라는 점을 감안하고 최신 공고를 우선하세요.
다음 글에서는 이번 달 수도권 분양 일정과 회차별 가점 커트라인 데이터를 다룹니다.